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工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。2）配合设备安装，确保设备安装质量，监督检查安装的设施、设备是否符合设计标准、要求。如：安防系统的安装，须做到技术设备无死角；电梯安装中井道安装关系着今后电梯运行的关键作用，需对井道安装加强监督等。3）对内外装修装饰方式、材料及工艺从物业管理角度提出建议；4）熟悉并记录建筑物基础、隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是对工程变更硬气的设计图纸和实际施工情况的不同之处内容的记录。5）熟悉各种设施设备和线路。要熟悉各种机电设备的安装调试，管道线路的敷设及走向，阀门的设置等，尽可能全面收集物业的各种资料，为今后物业运行管理工作做好充分准备。4、销售阶段1）完成物业管理服务方案及实施进度表；2）拟定物业管理服务的公共管理制度。如：拟定《管理规约》，便于以后运营管理；3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续。如：物业管理费、停车位费的拟定及物价报批等；4）为销售人员提供必要的物业管理基础知识培训；5）提供咨询人员，在售楼部现场为未来的业主做物业管理咨询服务；6）将物业管理重要事项配合开发建设单位将其约定在销售合同中，协助签定；7）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。5、竣工验收阶段在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。二、前期物业管理是一个过渡的时期和过程，在此期间存在明显波动和不稳定状态，是后期物业管理的基础，具有一定的风险性。一般包括承接查验、业主入住、业主大会选聘物业服务企业三个阶段。1、物业管理项目的前期运行1）管理资源的优化和完善配备相应的物业管理人员，为办公场所配置各类物资设备，在临时性和不确定性的工作过程中不断调整。物业服务人员到位。优化组织机构、合理配备人员，强化管理、提高服务水品和技能，加强内部管理和协调，行程良好的管理团队；物资配备到位。根据实际需要不断配备完善物资；物业服务用房到位。对物业服务用房进行合理划分，成为物业管理服务机构固定的管理用房。2）管理制度和服务规范的完善应根据实际情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。3）确定物业管理中单项服务的分包根据自身情况和实际需要来确定是否将部分单项服务（如配电运行管理与维护、电梯运行与维护、环境维护、绿化维护等）分包给社会专业服务公司。2、工程质量保修业主从开发建设单位购买的产权专有部分和物业服务企业承接管理的物业公用区域及公用设施设备等部分。及时向开发建设单位社保物业公用区域及公用设施设备的质量保修、跟踪并督促完成，协调、协助开发建设单位与业主对专有部分的处理要求。3、前期工作的沟通协调主要涉及的单位、部门：行政主管部门、社区居委会、业主、业委会等；相关单位和部门：城市供水、供电、供气、等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。与以上各单位和部门简历良好合作支持关系，确定各方面协调沟通的内容。