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荷兰风情街项目定位策划报告2019年5月目录项目区位消费客群分析风情街分类风情街主题定位业态功能分析主力店落位原则招商铺位划分原则业态功能分析业态排布原则业态规划方案一业态规划方案二业态规划方案三招商策略业态物业要求01项目区位项目区位项目区位本项目地处国家AAAA级景区的入口，是荷兰花海唯一出入口。荷兰花海年接待游客数量为300万人次以上，并持续稳中增长。荷兰花海荷兰花海旅游度假区简介荷兰花海旅游度区总规划面积约8.7平方公里，目标建成国家5A级旅游景区，年客流量达上千万。一期已种植郁金香达1200万株，包括170多款郁金香名贵品种，它的种植面积和品种位居全国第一，是名副其实的“中国郁金香第一花海”。度假区有全国最大的鲜花主题超市、华东最大的室外温泉基地、华东最大的婚纱摄影基地，更有“荷兰风情街”提供异域风情的一站式休闲旅游购物体验。荷兰花海旅游度假区于2012年11月份开始种植郁金香，2013年赏花游客30万，2014年达到100万，2015年全年已突破300万人次。荷兰花海2015年荷兰花海举办各类特色活动，全年入园人次达到200万以上。在郁金香文化月期间共接待游客100多万人次，创造日接待游客35万的人次记录。02消费者客群分析消费客群分析起步期家庭|追求生活、基础消费占导入客群比重：20%在城市新组建两口或三口家庭，年龄层约23-25岁左右，一般在市区工作，家庭月收入在5-7千左右，消费需求旺盛且注重餐饮娱乐享受，但消费力尚待提升。成长期家庭|亲子娱乐、乐享消费占导入客群比重：20%在城市三口家庭，年龄层约25-35岁区间，家庭月收入在6-8千左右，子女在3-14岁左右，因此对于儿童教育及家庭聚会更为注重，该群体整体消费能力及意愿均比较较高，追求有新鲜感的事物。重点业态需求：社区标超、母婴用品、儿童早教、家居家纺KTV影院、休闲餐饮、休闲服饰、西式快餐洗浴中心、饰品配饰、儿童摄影重点业态需求：时尚零售、特色餐饮、网吧桌游、儿童教育/游乐KTV影院、美容SPA、主题餐厅、社区标超西式快餐、洗浴中心、儿童摄影城市年轻一族|品质消费|美食娱乐占导入客群比重：60%家庭条件优越，爱好尝试新鲜事物，消费意识强，对品牌产品有消费能力及消费意愿，以时尚零售、餐饮娱乐聚会为主要消费目标，但现有城市商业无法迎合其品质追求，多外溢华东一二线城市甚至周边城市消费。重点业态需求：时尚零售、自助餐饮、棋牌桌球、饰品配饰KTV影院、电子游艺、主题餐厅、面包甜点洗浴中心、黄金珠宝、项目的主要客群为花海的游客，消费客群主要以年轻人或年轻家庭为主。03风情街分类风情街分类——民俗风情街南京夫子庙无锡南长街成都宽窄巷子风情街分类——异国风情街大连俄罗斯风情街天津意大利风情街武汉光谷西班牙风情街风情街分类——青年创意风情街天津大悦城.骑鹅公社北京大悦城.悦界盐城中南城.青年创意街04风情街定位分析风情街定位分析南京夫子庙无锡南长街成都宽窄巷子民俗风情街需要当地有历史和文化的底蕴（本项目地不具备）风情街定位分析大连俄罗斯风情街天津意大利风情街武汉光谷西班牙风情街异国风情街需要有异国的氛围（本项目紧邻花海，具备异国的情调）风情街定位分析天津大悦城.骑鹅公社北京大悦城.悦界盐城中南城.青年创意街项目主要的客群为喜欢体验、追求新鲜感及精神享受的青年人群风情街定位分析异国风情旅游创意街区异国风情街青年创意街婚庆产品旅游配套风情街定位分析荷兰花海荷兰风情街荷兰元素皇室足球奶粉/奶酪木屐风车郁金香羊角村足球主题啤酒屋荷兰奶粉奶酪专营店足球/木屐/风车DIY手工制作鲜花精油提炼工坊花卉主题餐厅荷兰元素纪念品商店05主力店落位分析主力店主力店主力店落位原则主力店居中主力店居上全方位拉动人流2F06招商铺位划分原则水平动线设计不利于招商与运营，各栋之间未设连廊，每栋楼之间没有互动性。垂直动线设计同样不利于招商运营，未设垂直电梯与扶梯。招商铺位划分原则解决方案：通过一楼带二楼的招商铺位划分，把客流带上二楼。摄影基地酒店07业态功能分析业态功能分析摄影基地演艺中心项目未来的主要功能是满足城市居民日常消费之外的休闲娱乐消费功能。（如摄影基地、演艺中心、艺术画廊、蜡像馆等）艺术画廊蜡像馆业态功能分析项目需解决游客出花海景区内商业业态之外的其他需求，从而对花海内的经营业态进行补充（如品牌餐饮、酒店等）品牌主力店品牌主力店酒店业态功能分析摄影基地演艺中心艺术画廊蜡像馆项目规划的重点业态应属于目的性消费并具有聚客价值（如摄影基地、演艺中心、艺术画廊、蜡像馆等）业态功能分析花海的游玩时间为1-2天，日常17:30闭园。晚间的消费活动不能够被满足，应增加适合晚间消费的业态（如酒吧、演艺中心、足浴、夜宵、餐饮等）演艺吧足浴酒吧夜宵婚庆摄影婚庆摄影应对目前项目已确定的婚纱摄影中心及演艺中心业态，进行补充（如婚庆摄影、婚纱租售、礼服定制、个人形象设计、美甲彩妆、珠宝饰品等）业态功能分析摄影基地业态功能分析花海的旺季为春、夏、秋季，淡季为冬季。可增加适合冬季消费的业态（如温泉、滑雪、滑冰、洗浴/汗蒸等）业态功能分析经分析得出项目所需业态为：1、特色业态（婚纱摄影基地、演艺中心、书咖、艺术画廊、蜡像馆、荷兰特色餐厅、荷兰奶粉集合店、鲜花精油提炼工坊、喜力啤酒屋及进口商品等）2、休闲娱乐（酒吧、足浴、沐浴/汗蒸、KTV、影院、创意手工类、儿童乐园等）3、品牌餐饮（花卉主题餐厅、咖啡甜品、西式快餐、中式餐厅、日韩料理、东南亚餐厅、自助餐厅、自助海鲜餐厅、大型游客餐厅、火锅、干锅、川湘菜、夜宵类等）4、旅游配套（婚庆/摄影、个人形象设计、美甲彩妆、酒店、生活配套类等）5、精品零售（婚纱租售、珠宝饰品、婚庆用品、礼服定制、超市、化妆品等）08业态排布原则业态排布原则演艺中心摄影基地应对目前项目已确定的婚纱摄影基地及演艺中心业态进行补充，需采用就近原则1、婚庆周边业态，应靠近摄影基地（如婚庆/摄影、个人形象设计、美甲彩妆、婚纱租售、珠宝饰品、礼服定制等）2、休闲娱乐周边业态，应靠近演艺中心（如酒吧、足浴、夜宵）业态排布原则餐饮业态满足花海和风情街游客共同的需求，应采取就近原则。配套服务类应需要较好昭示面，又是目的性消费，对人流量的需求较弱，故设置在外大街。（如金融网点、通讯营业厅、旅行社等）精品零售类需要购物氛围，且街宽应较窄，故设置在内街（如婚纱租售、礼服定制、珠宝饰品等）09业态规划方案一借势借势——荷兰花海完全服务于花海，全面满足游客的所有需求。（重点业态：KTV、儿童乐园、沐浴/桑拿等）喜力啤酒屋沐浴/桑拿儿童乐园鲜花精油工坊KTV借势——荷兰花海业态规划方案1品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议：品牌建议品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议：业态规划方案1品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议：品牌建议品牌建议：品牌建议摄影基地各业态占比22%27%24%27%业态占比（方案一）零售餐饮娱乐配套10业态规划方案二业态规划方案一造势造势——亮点打造自身亮点打造，与花海业态互补。造势——亮点打造花卉主题餐厅梵高艺术画廊书咖荷兰花海创意DIY名人蜡像馆业态规划方案2品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议：业态规划方案2：品牌建议：品牌建议：品牌建议：名人蜡像馆明星蜡像馆荷兰文化蜡像馆品牌建议品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议：品牌建议：各业态占比21%37%26%16%业态占比（方案二）零售餐饮娱乐配套11业态规划方案三业态规划方案一顺势顺势——婚庆儿童顺延花海旅游和婚庆主题，增加儿童业态，拓宽消费客群。儿童主题餐厅进口母婴集合店婚庆服务礼服定制儿童乐园顺势——婚庆儿童品牌建议业态规划方案3品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议业态规划方案3品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：品牌建议：：品牌建议：品牌建议品牌建议品牌建议：摄影基地各业态占比20%37%20%23%业态占比（方案三）零售餐饮娱乐配套12招商策略1、引入全国连锁品牌•项目体量大，产品优（旅游商业综合体），业态融合能力强，为全国连锁品牌下沉至当地提供平台。可覆盖业态：影院、儿童游乐、餐饮。2、引入上游城市知名品牌•上游城市知名品牌其在下游中端消费群体已形成了一定的影响力和辐射力，拥有一定消费认知。可覆盖业态：餐饮。3、发动本地品牌开设分店•为本地知名品牌具有开设分店，提升形象的需求的，提供形象升级平台。可覆盖业态：娱乐、餐饮、零售。4、发动本地加盟商自创品牌，对接品牌商户与投资者•为本地本身具有自用投资意向的客户提供投资途径，发动其加盟品牌经营。可覆盖业态：零售、餐饮、休闲、娱乐。品牌引入策略1、首次效应•主次力店及形象店可引入首次进入当地的品牌，打造全新的消费体验。1、引入全国连锁品牌•业态打造在功能性具备一定的特色亮点。核心商户（主力店/次主力店/形象店）引入原则招商策略主力商户电影院——星级影院同步全球影视档期全新的观影体验优质的观影环境主选品牌品牌：韩国星聚会影城业态类别：休闲娱乐—电影院客单价：30元/人位置需求：成熟商圈或有潜力的商圈面积需求：800-7000㎡工程条件：承重450公斤/平方米，放映厅装修后梁下净高约9米。合作方式：独立经营，加盟经营合作期限：15-20年租金预算：保底租金和票房提成现有分店：全国2000多家门店拓展计划：未来以华东为主备选品牌中影国际影城幸福蓝海影城主力商户主选品牌品牌：星期8小镇业态类别：休闲娱乐—儿童职业体验馆客单价：120元/人位置需求：经济较好城市工程条件：承重450公斤/平方米，净高约4米。合作方式：独立经营合作期限：8-15年租金预算：租金现有分店：全国10家左右门店拓展计划：未来华东有拓展计划备选品牌一站梦想工厂乐8小镇提前的感受社会扮演不同的角色寓教于乐的形式儿童娱乐——儿童职业体验馆主力商户备选品牌多伦多海鲜自助餐厅金海豚海鲜自助餐厅主选品牌品牌：金钱豹自助餐厅业态类别：餐饮美食—自助餐客单价：80-120元/人位置需求：不少于5万人居住区域面积需求：1000-3000㎡工程条件：层高4.5米，楼板荷载350kg/㎡合作方式：独立经营合作期限：8-15年租金预算：租金方式现有分店：全国三十余直营店拓展计划：未来华东有少量计划大型餐饮——自助餐厅形象商户品牌：肯德基业态类别：餐饮美食-西式快餐客单价：30元/人位置需求：核心商圈展示面好的位置面积需求：300㎡工程条件：给排水/排油/排污/烟道，供配电负荷：450-600千瓦，层高3.3米。合作方式：租赁、合作合作期限：10-15年现有分店：全国3000多家分店，华东分布密拓展计划：华东有少量拓展指标次主力店加盟商户13业态物业要求业态物业要求业态物业要求业态物业要求业态物业要求合作品牌展示THANKYOU