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新●淮海坊商业管理合作计划书一、项目概况（一）品牌入驻现状星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目的整体定位，也符合周边高端写字楼商务消费及地铁人流的客群定位。项目本身的整体体量不大，各品牌商铺的平均面积过大，直接造成商铺数量过少，商户租金承受能力普遍偏低，未能形成主力店与众多小铺位的有效结合，从品牌引进策略和铺位面积分割上，更多的考虑了整体形象，整体租金平衡明显欠缺考虑。(二)业态规划基本以餐饮业态为主，无其它业态作为补充，项目体量小固然无法做到大而全，特色精品做专是考虑的主要方向。但单一的餐饮业态也会造成消费客群的单一性，对整体街区的人气会有很大的制约性，除了中午和晚上就餐时段，其它时间会令街区一片死寂，业态的单一性是街区至今人气欠缺的主要因素。（三）地理位置项目地铁上盖，紧邻淮海路，周边密集分布高端商务及住宅区，地理位置相对优越，拥有庞大的客群消费基础。（四）商业氛围与美陈街区整体商业氛围严重不足，虽然硬件设施及整体格局营造了相对高端和时尚的消费空间，但整体街区除了目的性消费，没有令消费者值得驻足的旺场效果和体验感，这包括街区特色露天贩卖车的设置、特色美陈景观的设置、儿童游乐设施的设置等。（五）商户经营现状人气的不足造成商户经营不够理想，加上单铺面积过大，令其租金承受力较弱。商户的推广手段单一，基本各自为政，街区整体缺乏对所有商户的整合营销推广，商户间的资源整合与消费联动促销几乎没有。综述，根据以上几点对项目现状的分析，归纳一下即为一个拥有相对区位优势的街区，因前期招商定位及整体规划缺乏通盘考虑，营运管理能力不够全面，造成整体街区商业氛围严重不足，人气不断萎缩，商户经营状况不佳，承租能力严重下降，租金水平远未达到预期，物业未能如期实现增值的目的。二、运营目标根据上述对项目概况的分析，通过下一步运营我们希望达成如下目标：1、通过对现有商户调整，实现阶梯式差异化租金，最终实现整体租金的递增。2、通过对街区铺位的重新分割，实现铺位数量的增加，并增加辅助特色零售业态，提升项目的吸客能力。3、实现街区商业氛围的提升，营造更具体验感的时尚消费街区。4、街区共享空间的固定临促与体验互动活动的轮番举办，达到街区人气的倍增。5、加大整合营销推广力度，提升项目知名度及竞争力，实现物业价值的迅速提升。三、运营计划要实现上述运营目标，我们将针对此项目制定如下运营计划:（一）组织架构考虑项目整体体量偏小，过多的人力会造成整体运营成本的增加，但考虑项目后期商户调整中的二次招商、日常运营过程的营销策划与活动执行、街区共享空间的二次经营、商户关系协调与处理等众多事务，我们拟成立复合型人才项目组为贵司提供服务，主要岗位如下：项目总负责：1名招商运营主管：1名营销策划主管：1名物业保洁主管：1名以上配置为服务项目的最低配置，根据实际运行情况可根据贵司要求另行增设人员配置。（二）服务模块1、招商调整（1）现有商户履约档案及租金情况了解（签约后15个工作日内完成）（2）逐个商户沟通，根据商户反馈对租金的承受能力、经营状况及续租意愿，初步拟定拟淘汰商户及预招租面积，并据此拟定招商业态规划布局及拟招商品牌落位图提交甲方确认。（签约后60天内）（3）根据甲方认可的业态规划调整方案及品牌落位图实施招商工作，并确保拟招商品牌到位。（具体完成时间，根据调整幅度和拟招商品牌数量商议）（4）完成商户签约、进场装修、开业事项。2、营运管理（1）商户租金的足额收缴。（2）日常巡检，对商户经营状况的及时了解，做好服务与支持。（3）商户月度经营分析会的组织。（4）商户间，商户与消费者之前矛盾及突发事情的处理。3、市场推广（1）各类广告位统一管理与租赁。（2）共享空间的活动安排与租赁经营。（3）商户整合营销的策划与统筹实施。（4）外部媒体与自媒体宣传的实施。4、物业管理（1）公共区域保洁的维护。（2）商户垃圾的集中处理。（3）各类硬件设施的定期巡检与维护。（4）商户设备报修的响应与服务。（5）街区消费停车的规范管理。（三）运营优势1、团队优势项目小组成员均来自万达、印象城、万象城等大型商业地产项目，拥有10多年以上大型商业项目运营管理经验。具备包括品牌招商、运营管理、市场推广等综合业务管理能力。2、资源优势拥有丰富的各类餐饮、百货、家居、娱乐等众多业态商户资源，能灵活的根据商业项目定位的差异，提供高中低的品牌资源组合，为街区的招商调整提供全面支撑。3、管理优势成功项目运营管理案例！