2019年吉林市房地产市场研究报告

吉林市房地产市场调研报告2019年4月11日壹吉林城市解读贰宏观市场研究叁地产项目调研Contents壹吉林城市解读地理位置吉林市位于吉林省中部偏东，东北腹地长白山脉,长白山向松嫩平原过渡地带的松花江畔,地理位置介于东经125°40′~127°56′，北纬42°31′~44°40′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻；交通状况吉林市交通发达：多条铁路线将吉林市与周边城市(长春、哈尔滨、沈阳、图们)相连接；长吉高速通往龙嘉机场和省会长春；2019年12月30日长吉铁路动车组通车，将吉林到长春的时间缩短到29分钟，加快了长吉一体化的进程，初步构建了“半小时”生活圈；地域面积区域名称区域面积(平方公里)耕地面积(公顷)吉林市27120395916四区昌邑区80625787船营区68819287龙潭区111029073丰满区103214301四市舒兰市460083689磐石市396068105蛟河市605050537桦甸市625050187一县永吉县262454950人口数量区域名称人口数量(万人)吉林市429四区昌邑区59船营区45龙潭区50丰满区25三市舒兰市66磐石市54蛟河市46桦甸市45一县永吉县39吉林市全市总人口约429万人，由汉族、满族、朝鲜族、蒙古族为主要构成；市区人口约179万人；地理地貌吉林市位于长白山区向松辽平原过渡地带，自然环境优越，地貌类型复杂，有“远迎长白，近绕松花”之势。地势由东南向西北逐渐降低，形成中山山区—低山丘陵区—峡谷湖泊区—河谷平原区四大地貌景观。中心城市四面环山，三面环水，松花江呈倒“S”形穿城而过，使吉林市形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景旅游资源吉林市有着丰富的旅游资源，是一座具有鲜明的山水风光特色和深厚的历史文化底蕴的魅力城市。群山环抱的吉林市，依托自然优势，夏季是避暑度假的胜地，冬季是冰雪旅游的乐园。吉林市被国家旅游局评为AAAA级景区三个（吉林北山风景区、松花湖景区、北大湖滑雪场）。2009年8月30日，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略，也进一步助推了长吉一体化进程。长吉图规划城市定位一、东北亚重要的新型产业基地二、区域性商贸物流城市三、东北亚旅游中心城市四、生态宜居城市城市定位“北拓”即城市用地主要向九站和金珠方向拓展；“西调”指对哈达湾、沙河子、西站等地区的城市用地进行调整，优化发展，以适应城市成长的需要。“东控”即控制城市用地向东部地区拓展，东部以生态保护、旅游休闲等为主；“南优”即优化丰满及小白山地区的城市功能，工业逐步退出；北拓西调东控南优中心城区发展吉林市中心城区发展形态为：北拓、南优、东控、西调中心城区布局北工中商南居中心城区形成“南居、北工、中商”的城市布局南部片区借助松花江江景以及其环境优美空气清新的优势逐步打造南部城市高端居住区！城市经济概况2019年吉林市地区生产总值达到1850亿元，比2009年增长23.6%；2019年吉林市地区人均生产总值超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%；2019年吉林市城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入为17720元和6300元，年均分别增长13.9%和12.8%；吉林市经济处于高速增长期！经济的快速增长，必将带动房地产的快速增长，同时房地产市场步入品质竞争的时代！吉林市产业结构2010年吉林市产业结构6%50%44%第一产业第二产业第三产业近年来吉林市加快产业结构调整和优化，第三产业增长速度较快，现代物流、旅游等新兴行业开始兴起，城市中产阶级比例开始逐渐增多。城市概况总结长吉图经济圈的开发加快了长吉城市一体化的进程，吉林市迎来良好的发展机遇；经济的快速增长，居民收入的不断增加，将推动房地产市场的发展，对房地产品质的要求也逐步提升；城市发展呈现“放射性发展”的城市格局，且各区段定位明确，南部片区(项目所在区域)将形成宜居的高档居住区；随着新型旅游产业及物流产业的兴起，城市中产阶层比例开始增多，将为房地产市场提供大量的购买客群；贰宏观市场研究2019年政策回顾2019-1-10国十一条二套房首付不低于40%2019-4-17新国十条二套贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。2019-6-4二套房认定标准以购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的住房数量进行认定二套房2019-9-29新国五条自北京5月份开始，“限购令”蔓延至全国对控制房价不利的地区实行地方领导问责制2019-12银行准备金率及利率从5月10日至12月20日，全年六次上调准备金利率，从15.5%调整至18.5%；10月20日和12月26日，全年共加息两次，一年期存款利率由2.25%上调为2.75%，一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.81%；2019-1-1营业税“二转五”二手房营业税征收期从2年延长至5年2019年新政策回顾2019-1-26新国八条贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍2019-2-9银行加息从2019年2月9日起，一年期基准利率再次上调0.25%，从5.81%提高到6.06%；2019年新年伊始，政策频出，表明政府对房地产调控的决心！2019-2-9公积金利率上调五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。2019-1-28取消首套贷款优惠国有四大银行逐步取消首套贷款购房的85%优惠利率；2019-2-15京十五条限购继续执行：外地人需具备连续5年以上的社保或纳税证明方可有资格购房2019-3-17银行准备金率再次上调银行准备金率，达到20%，这是春节过后第三次上调银行准备金率。市场反应政策重压下的吉林市场反应到底如何呢？2019年吉林市一手上品房销售90000多套，比2009年增长38%；2019年3月9日，万科城开盘当天售出1200多套，总销金额达8个亿；2019年3月10、11日走访市场，万科城、广泽紫晶城、泊逸台、西山香麓等项目客群往来不断；由上可见，吉林市场受政策影响较小，逆势而行，居民对于吉林市场表现出了充足的信心！市场价格吉林市09年至10年房价走势图4583（元/㎡）/时间：10-122019年12月达到4583元/平，相比2009年12月的3850元/平增长了19%；虽然政策频出，但价格却一直上涨，说明吉林市场的前景较好；土地市场房地产开发用地计划供应面积(公顷)20716229531601002003004002007200820092010吉林市近3年已累计供应房地产开发用地近800万方，2019年总体供应超过300万方规模，累计前两年的土地存量预计今年开发量超过400万方，约5.5万套。未来市场供应较大，区域竞争将会加剧。宏观小结吉林房地产市场处于上升期，短期市场被看好；销量的大幅提升、价格不断攀升，表明客群对于吉林市的未来发展充满信心；政府对于城区的改造，将会创造大量的房地产刚性需求，短时间仍会拉动房地产的上升趋势；市场走势良好，但风险依然存在；吉林市土地供应的不断增加，将会逐渐使市场接近饱和状态，市场竞争将加剧；不断的政策出台以及三线城市对于政策执行的延迟性可能会在后期影响吉林房地产的走势，这是最大的不确定因素。叁地产项目调研板块划分西山板块中心城区板块一中板块东山板块高新区板块板块项目区域板块调研项目名称项目数量东山板块中环滨江花园、江南一号、伯爵盛世纪、嘉业华府、创业家园、朝阳新苑、嘉和雅苑、渤海山水云天、金地卡诗维亚、证大山水国际10高新区板块万科城、锦绣江南、盈胜7080、亚胜东方红4西山板块绿地国际花都、帕萨迪纳、枫叶山庄、西山香麓4一中板块光泽紫晶城、泊逸台、鸿博雅苑3中心城区板块翠江锦苑、世贸华庭公寓2调研项目分类本次共调研了23个项目，重点调研区域为项目所在区域——东山板块东山板块-项目分布世纪广场★江南一号★★★伯爵盛世纪嘉业华府★创业家园★朝阳新苑★嘉和雅苑★★山水渤海云天金地卡诗维亚★证大山水国际中环滨江花园本案东山板块-板块特点板块特点：自然环境优越，两面临江，是吉林市规划的主要居住用地；且土地供应较大，大都为拆迁地块；产品特点：以小高层、高层为主，少数多层为辅；客群特点：以工作生活在周边的居民为主，沿江高档楼盘客户延展至全市，少数外地投资客群；东山板块-量体分析东山板块量体分析268000676679180000400008000088162360008000070000846620100000200000300000400000500000600000700000800000中环滨江花园江南一号伯爵盛世纪嘉业华府创业家园朝阳新苑嘉和雅苑渤海山水云天金地卡诗维亚证大山水国际从东山板块个项目的总建筑面积约为160万平，除去伯爵盛世纪未开盘外，其余项目大都接近现房销售，故该区域所剩余房屋不会太多，预计剩余可售房屋面积不足30万平；区域内项目两体均比较小，仅有江南一号总量体为67万，其余大部分在10万平以下；东山板块-价格分析东山板块均价(元/平)6600680060005500470056004500490042005800010002000300040005000600070008000中环滨江花园江南一号伯爵盛世纪嘉业华府创业家园朝阳新苑嘉和雅苑渤海山水云天金地卡诗维亚证大山水国际东山板块区域均价为5460元/平；沿江滨东路往东价格逐步降低，且相差幅度较大；区域内最高价位证大山水国际项目，超大面积楼王(每层一户约320平，电梯直接入户)售价为7800元/平；均价5460元/平东山板块-面积区间东区板块面积区间964550375486105608370320120120145112131134160194300050100150200250300350中环滨江花园伯爵盛世纪创业家园嘉和雅苑金地卡诗维亚区域主力面积为90-140平之间，以舒适性的两居、三居为主；沿江滨东路往东面积逐步减小，在靠近东侧北华大学附近的项目有许多投资型的30-50平独单户型；一线临江项目面积稍大于二线望江项目；个别项目以大面积、超豪华的楼王户型提升项目品质，如：证大山水国际的整层电梯入户户型以及中环滨江花园的顶层复式户型；东山板块-总价区间总价区间(万元)5619251730405836564618650596563627496132198050100150200250中环滨江花园江南一号伯爵盛世纪嘉业华府创业家园朝阳新苑嘉和雅苑渤海山水云天金地卡诗维亚证大山水国际区域房屋的主力总价区间为40-65万；总价较低的投资型产品的销售速度较快，客户对于投资小户型表现了较高的兴趣；高新区板块-总价区间世纪广场本案★盈盛7080★锦绣江南★万科城★亚胜东方红高新区板块-板块特点板块特点：位于高新经济技术开发区内，属开发区内的配套服务区，由于万科的进入，吸引更多人关注这个区域；产品特点：以多层为主，小高层、高层为辅；客群特点：以园区内工作人员为主，同时也有一部分附近的居民购买，万科项目除去这两部分人外还吸引了城区内许多客户的关注；高新区板块-价格分析高新区板块价格(元/平)580048003300520001000200030004000500060007000万科城锦绣江南亚胜东方红盈胜7080高新区板块项目均价为4775元/平；万科城均价为6300元/平，该项目为1000元/平标准精装修，预估实际精装修成本500元/平，故万科城项目均价按5800元/平计算；万科城二期(前排临江户型)预计售价为8000元/平；均价4775元/平高新区板块面积区间(平)505640801