乌鲁木齐市城市规划管理技术规定

-1-乌鲁木齐市城市规划管理技术规定第一章总则第1.1.1条为了加强乌鲁木齐市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《新疆维吾尔自治区实施〈城乡规划法〉办法》、《乌鲁木齐市城市规划管理条例》、《新疆维吾尔自治区城市规划管理技术规定》等法律法规及有关技术规范，结合本市实际，制定本规定。第1.1.2条本规定适用于本市规划区范围内的城乡规划、设计和管理活动。第1.1.3条编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)应符合国家、自治区相关法律、法规及有关技术规范和本规定。第1.1.4条历史文化保护区、风景名胜区范围内的各项建设工程的规划管理，应当按照已批准的控制性详细规划执行；尚未批准控制性详细规划的，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。第1.1.5条城市规划区内个人建房按照《乌鲁木齐市个人建房规划审批管理办法》执行。第1.1.6条乌鲁木齐市城市规划区根据经国务院批准的城市总体规划确定。在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规定执行。第二章建设用地规划管理2.1建设用地性质及兼容第2.1.1条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，按已批准的上一级规划执行。第2.1.2条城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性内容的，按控制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，按上一级规划和本规定表2.1.2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。凡表2.1.2中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出表2.1.2规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批。表2.1.2各类建设用地适建范围表序号用地类别建设项目居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W市政公用设施用地U绿地G第一类R1第二类R2第三类R3商贸办公C1C2教科文卫C3～C6第一类M1第二类M2第三类M3普通W1危险品W2G1G21低层居住建筑（1-3层）√√○×○××××××××2多层居住建筑（4-6层）×√√×○××××××××3中高层居住建筑（7-9层）×○√×○××××××××4高层居住建筑（10层以上）×○√×○××××××××5单身宿舍×√√×√√○×○××××6居住小区教育设施（中小学、幼托机构）√√√×√××××××××7商业服务设施○√√√○○○×○××××8文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）○√√√√××××××××9体育设施√√√×√○×××××××10医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）√√√×√○×××××××11市政公用设施√√√√√√√○○×√××12行政管理设施（派出所、居委会等）√√√○√○○×○××××13小型农贸市场×○√××√○×○××××14小商品市场×○√○×√○×○××××15居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑×√√√√○○××××××16居住区级以上商业服务设施×√√√×○××○××××17居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）×○○○√××××××××18居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）×××√×××××××××19居住区级以上体育设施×○○×√○×××××××20居住区级以上医疗卫生设施×○○×√○×××××××21特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址××××○××××××××22办公建筑、商办综合楼×○○√○○××○××××23一般旅馆×○○√○○××○××××24旅游宾馆×○○√○××××××××25商住综合楼×√√√○○×××××××26高等院校、中等专业学校××××√××××××××27职业学校、技工学校、成人学校和业余学校×○○○√○○××××××28科研设计机构×○○○√○×××××××29对环境基本无干扰、污染的工厂××××○√○×○×○××30对环境有轻度干扰、污染的工厂×××××○√×○×○××31对环境有严重干扰、污染的工厂×××××××√×××××32普通储运仓库×××××√○×√×○××33危险品仓库×××××××××√×××34农、副、水产品批发市场×××××√○×√××××35社会停车场、库×○○√○√√○√×√××36加油（气）站××○○×√√×√×√××37汽车修理、专业保养场和机动车训练场×××××√√×√×√××38客、货运公司站场×××××√√×√×√××39施工维修设施及废品场×××××√√×√×○××40污水处理厂、殡仪馆、火葬场×××××××√○○√××41其他市政公用设施×××××√○○√○√××-2-注：√允许设置；×不允许设置；○为可兼容，需要根据具体情况提出有关限制条件和补充措施，经规划批准后可以设置的建设项目。第2.1.3条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划将土地使用分类划定，并在《建设用地规划许可证》及附图中明确各类用地面积；不需要单独占地的，应在规划条件中明确配置规模及位置。2.2建设用地规划控制第2.2.1条城市用地按规划区位、交通条件、绿化环境等综合承载能力分为主城区、城北新区、乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业园）、米东区和头屯河区、小城镇组成。第2.2.2条主城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区的城市建设用地组成。主城区划定三个控制区（详见附图一）:第一控制区：北至新医路、东至金银大道、南至团结路、西至阿勒泰路。第二控制区：北至苏州路、东至七道湾路、水磨沟路、中环路，南至珠江路，西至104团、九家湾。第三控制区：北至北站至石化铁路线，东至东过境路，南至城市一级饮用水源保护区，西至乌奎公路。第2.2.2.1条主城第一控制区内采取从严控制新建项目，对重要区段实行“只拆不建”。禁止新建住宅类项目，现有建筑不得加层。加强基础设施建设，增加城市绿化空间，发展商业、金融、文化、娱乐、办公等项目，打造城市中央商务区。第2.2.2.2条主城第二控制区内采取“成片开发，配套建设，增加绿地，降低密度，调整功能”的原则，适度开发建设，合理控制建设总量。用地性质以金融、生产性服务业、商务办公、商贸、居住为主，严格控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建、扩建工厂、仓库。第2.2.2.3条主城第三控制区内应对建设项目用地规模进行控制。对于用地规模未达到本规定的经营性用地，应按用地规划条件确定的范围进行土地资源整合，实施拆迁，达到用地规模要求后，由市国土资源管理部门依法办理用地出让手续。1.建设项目应当以规划道路宽15米或15米以上道路围合的街坊进行开发建设；2.对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边可开发用地。其用地规模原则上不得小于10000平方米，主要商业街区非住宅项目除外；3.用地规模小于10000平方米的，不宜进行商品住宅项目开发，用于环境绿化、道路和公益性公共设施、市政设施等建设；4.临规划道路两侧的建设项目用地，规划道路红线外用地进深不得小于60米。第2.2.3条城北新区由古牧地、安宁渠、五一三个片区组成。安排商务金融、文化教育、行政办公、国际交流、体育休闲、生活居住等建设用地。1.古牧地片区：东至吐乌大高等级公路，南至北联络线，西至长春路北延段，北至新规划道路；2.安宁渠片区：东至长春路北延段，南至规划道路，西至乌五公路，北至规划道路；3.五一片区：东至规划道路，南至乌昌一级公路，西至头屯河，北至规划道路，结合五一农场小城镇东西部合作示范区、经济技术开发区十二师分区建设用地。第2.2.4条乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业区）：利用“500”水库地区水、土地和交通的优势，依托两个国家级开发区和米东区高新技术产业园进行开发建设。第2.2.5条米东区包括米东区的建设用地、正在建设的米东区化工工业园区。依托米东区现有公共设施，安排生活居住设施。第2.2.6条头屯河区包括头屯河区、经济技术开发区农十二师分区的建设用地。在乌昌一级公路以南，结合现有的基本农田保护，发展生态农业观光旅游。第2.2.7条小城镇建设应统筹城乡基础设施建设，发展环境优美、宜于人居的小城镇。1.达坂城区和乌鲁木齐县南郊的板房沟、水西沟、托里、甘沟等乡镇，作为城市生态涵养区和适度发展区，重点发展都市农业和休闲度假旅游业；2.农十二师的团场、乌鲁木齐县北郊和米东区的乡镇发展以蔬菜副食品供应为主的都市近郊农业和休闲度假旅游区；3.重点建设乌鲁木齐县新城及水西沟镇、安宁渠镇、达坂城镇、铁厂沟镇等中心城镇。第2.2.8条工业用地规划中应调整、优化产业布局，促进区域产业协调发展。天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区不得安排新的工业园区，对有污染的企业停止批建新的项目，逐步搬迁。2.3建筑容量控制指标第2.3.1条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量指标，应按照经批准的详细规划执行。-3-尚无批准的详细规划时，建设用地的面积大于（含）2公顷的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。建设用地面积小于2公顷的建设项目，在用地性质符合规划及附表2.1.2《各类建设用地适建范围表》的基础上，按表2.3.1.1、2.3.1.2《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。表2.3.1.1第一控制区建筑容积率、建筑密度控制指标表建筑类别建筑密度容积率住宅建筑（含公寓）1-3层35%0.74-6层28%1.67-9层25%2.010-18层22%3.019层以上20%3.5办公建筑低、多层40%2.2高层35%5.5商业建筑低、多层40%2.5高层35%6.0表2.3.1.2第一控制区以外建筑容积率、建筑密度控制指标表建筑类别建筑密度容积率住宅建筑（含公寓）1-3层32%0.84-6层28%1.77-9层25%2.210-18层22%3.319层以上20%4.2办公建筑低、多层40%2.0高层35%4.5商业建筑低、多层40%2.0高层35%5.0注：1.表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门依据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。2.当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。3.当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门依据实际情况参照表2.3.1.1和2.3.1.2确定建筑容量指标。4.未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工业建筑和仓储设施，可按专业规范确定建筑容量指标。5.本表中建筑密度及容积率均为上限（有特殊标注的除外），因建设工程性质、功能、区位及用地情况的不同，相应指标可能达不到上限。第2.3.2条第三控制区内的建筑基地在核定指标并满足消防、卫生、交通、日照等有关规定的前提下为社会提供公共开放空间的，可按表2.3.2的规定奖励增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不应超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。公共开放空间是指在建筑用地内，为社会公众提供的广场、绿地等公共使用的室外空间。公共开放空间必须同时符合下列条件：1.沿城市道路、广场建设；2.在一方面的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；3.向公众开放的绿地、广场，须设置座椅等休息设施；4.不允许改变使用性质。表2.3.2开放空间增加建筑面积指标核定建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于2.02.0大于等于2.03.0注：核定容积率由城乡规划行政主管部门按2.3.1.1和2.3.1.2及本章的有关规定确定。第2.3.3条建设用地最小面积小于表2.3.3《建设用地下限指标》的，不得单独建设。表2.3.3建设用地下限指标建设项目类型低层居住建筑低层公共建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑建