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谨呈：百通青特置业有限公司李家庵项目市场研究报告鹏翔智地2008年11月20日一.区域经济及房地产分析二.项目自我分析三.市场竞争分析四.项目定位初步建议五.产品细部建议1、李沧区域简要介绍2、政策导向性分析3、区域房地产现状及发展4、综合小结1、李沧区域简要介绍地理位置：李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连城阳区，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间。1、李沧区域简要介绍交通路网(图上的道路线条在粗一些)“四纵”城市快速道经过该区，308国道和青银高速临近，呈现立体交通路网。新火车站即将落户沧口，带动交通改善，推动区域城市功能定位提升。1、李沧区域简要介绍行政区划及人口结构现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人，其中流动人口11万人；主要分布在李村中小企业外来务工人员及部分市南、市北白领；人口密度：截止2007年底，全区面积约占青岛的0.9%，而人口密度却为青岛平均的5倍多；市区面积（km2）户籍人口（万人）流动人口（万人）人口密度（人/km2）青岛10654757.99142845李沧97.9834.18114706所占比例0.9%4.51%7.75%--1、李沧区域简要介绍目前发展：北方国贸大厦、维客集团、利客来商贸中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。外资企业已成为李沧区经济的重要部分,现有26个国家和地区的近400家外资企业,总投资约5亿美元,年出口创汇6亿美元,对李沧区经济发展起到了极大的推动作用。区域特性：属典型的城乡结合部，拥有畅通的交通路网，成熟的商业属性；大量人口的涌入，为李沧区发展注入新的活力！2、政策导向性分析功能特征定位：根据大青岛整体规划及李沧区经济发展，李沧区主要体现四大城市功能“物资集散、工业、商贸、居住”。2、政策导向性分析总体布局结构：•“中央居住区”7大片区全面启动，面积34平方公里，规划建筑面积800万㎡，可容纳20多万人居住；•缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位；•青岛北部商贸中心将持续繁荣，由中心商圈、沧口商圈、东李商圈、郑庄商圈等构成。交通规划：建设互通立交路口6处、单跨立交路口7处、公共交通站场12处；地铁工程规划建设将为李沧经济的发展带来巨大的生机。联动青岛城市的人流与经济。1）多元化产业结构，增加区域就业机会，吸纳更多的人才。2）中央居住区的启动及区域功能定位的明确，加快李沧区城市化进程。3）未来大青岛及李沧区的规划，联动青岛城市的人流与经济。3、区域房地产现状及发展3.1房地产发展历程时间楼盘总建筑面积标志2003年----1.商品房概念未明确，（以经济适用房为主）2.价格及综合品质均较弱2004年----1.政府规划的导向性2.受市场影响，开发商开始注重品质和细节2005年1月2006年1月2007年3月2008年4月百通馨苑一期：11.5万㎡二期：11万㎡三期：24.5万㎡（可售4.5万㎡）1.连续三年销售冠军，平均年销售面积12万㎡；2.使人们对李沧有了重新认知；3.为李沧区房地产市场结构改变，起到不可忽视的作用2008年8月绿城·理想之城280万㎡一期蓝庭23万㎡（可售10.03万㎡）1．大盘入住，大大提高李沧区知名度；2.结合规划，李沧区将成为未来青岛的中央居住区；3.完善区域房地产市场结构，供应初步呈现梯级分布；2009年伟东·幸福之城安置区：24.98万㎡商品房：110万㎡1.大面积的安置房，保障部分人的住房需求；2.大力度的改造，使李沧区未来的发展趋势愈加明显，3.进一步完善区域供应，梯级市场分布愈加明朗；2009年百通·尚风尚水9.87万㎡1．即绿城·理想之城后，又一高端项目，为区域市场带来更大冲击；2.整体拉升李沧区居住品质，中央居住区品质愈发凸显。根据新的规划，李沧区将凭借六大片区成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住于一体的现代化新城。李沧楼市正朝着市区最适宜发展和居住的新城区的方向大步迈进。3、区域房地产现状及发展3.2目前区域市场供应分析根据李沧区行政区划和房地产属性、及商圈构成，将李沧区划分为11个片区，其中房地产最集中的为中央四个片区，但片区成熟度有待提高。青岛供应总套数50382套(约530.2万㎡)，李沧区在售楼盘30个(网上备案)，总共套数2876套(约19.98万㎡)，占到整个青岛供应的3.7%，就目前供应来说，李沧区供应量相对较小。市区（住宅）市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶南市平度市莱西市套数（套）31372811206028765334946844585521123332655188面积（万㎡）35.2729.9619.9829.8663.64111.3144.796.75105.4432.8950.31所占比例（按面积）6.65%5.65%3.77%5.63%12.00%20.99%8.45%1.27%19.89%6.20%9.49%3、区域房地产现状及发展3.2目前区域市场供应分析目前李沧市场供应结构中，120㎡以上的1598套，占到目前总供应量的68.1%，而60-80㎡仅有437套，占到目前总供应量的15.2%，截止到目前可拿到的数据可知，120㎡以上的房源占到总量的68.1%，绿城·理想之城这个项目占到相当大的比重。3.2按照面积区间细分供应青岛市各区域普通住宅供给量（套）050001000015000上月初1609133512442100261561023560234756323973834本月初2017176014231994268560273497234900522864270下月初1953162218131878304860533526234964128974482市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶南市平度市莱西市李沧区供给细分（按面积）1598,55%309,11%437,15%9,0%163,6%163,6%197,7%60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上3、区域房地产现状及发展3.3区域市场未来供应3、区域房地产现状及发展数据截止于2007年底序号土地名称地块属性土地现状占地(㎡)总建面(㎡)容积率1李沧区向阳路北、京口路东、枣园路西住宅/商业/商服全部开工11035428503.882李沧区永年路15号住宅/商业/商服全部开工1020018000.183李沧区枣山路329号住宅全部开工24586565482.304李沧区九水路7号住宅全部开工12355208861.695李沧区金水路北侧住宅全部开工62302747601.206李沧区重庆中路211号住宅全部开工19989279831.407李沧区京口路100号、君峰路66号住宅全部开工27172543432.008李沧区重庆中路959号住宅全部开工648521102481.709李沧区永平路31号住宅全部开工17295224801.3010李沧区重庆中路688号地块住宅全部开工15251174001.1411李沧区重庆中路南岭村南地块住宅全部开工78870693300.8812李沧区东部九水路以北、宜川北路以东地块住宅部分开工109212520900001.91已开工土地中，已动工的12个（约2588628㎡）地块,有6个地块（约2346357㎡）容积率在1.2-2.0之间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。（仅容积率一项不能说明竞争的激烈，建议加上均值中的来自哪个片区）状态序号土地名称地块属性土地现状占地(㎡)总建面(㎡)未开工动迁中1李沧区金水路北住宅/商业/公建138747932850.672李沧区九水路北、李村河南住宅/商业/商服1071502785902.603李沧区重庆中路688号住宅14338249301.744九水路街道办事处九水东路南、铜川路东地块住宅4337004624001.07未开工未动迁5李沧区夏庄路124号住宅23689710663.006李沧区青山路南、浮山路西住宅20628206201.007李沧区夏庄路7号地块住宅1015301522941.508李沧区虎山路11号地块住宅990561188671.20未开工土地平整9李沧区四流中路5号住宅/商业/商服28360335501.1810李沧区大崂路1001号住宅9744510682.8111李沧区北崂路993、995号住宅18172181700.1812李沧区重庆路西、兴国路北住宅/商业/商服1139741258001.1013李沧区九水路184号住宅27502412501.50未开工土地中，共有13个（约1450640㎡）地块,有4个地块（约562857㎡）容积率在1.2-2.0之间，与我们项目会形成较为强烈的竞争。3.3区域市场未来供应3、区域房地产现状及发展数据截止于2007年底3.4区域成交分析（2007年二、三季度成交套数、面积）3、区域房地产现状及发展单位：套、万㎡市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区胶南市平度市莱西市合计第二季度2007年4月套数20450324951-330184736594套数:7543面积79.76面积2.385.710.248.25-3.711.740.063.60.882007年5月套数39936716582-4302540121247面积4.483.920.195.04-5.472.1901.252.382007年6月套数34137893406-2523540109198面积4.484.010.83.69-2.663.190.011.111.83第三季度2007年7月套数361525169324279714295297254套数：9670面积105.3面积4.675.611.473.024.417.642.890.0212.332007年8月套数25975122029423857739070152243面积3.67.842.162.724.067.183.540.691.582.222007年9月套数22045437136692516442110129325面积3.084.913.673.211.5264.170.831.342.92总计——套数：16752，面积：180.06单位：套、万㎡市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区胶南市平度市莱西市合计第二季度2008年4月套数5655131721048284327309143200209套数：9359面积：93.6面积5553649968149589.263204835366275891313520965181382008年5月套数286103270220299691264351284145面积28735115062479423645875776238773204430276130002008年6月套数12948821589340527233270226159面积1571253891193800.78402665756521819244832300115230第三季度2008年7月套数113105217168179377217226392121套数：8001面积：91.25面积1190611600199251.432767442678209382019737766106192008年8月套数8438643601013314218212247266面积10303431061054.6812201839387203672072224410264962008年9月套数162189101455977263186318143276面积178352480095394.81081135044018216518821743827736总计——套数：17360，面积：184.83.4区域成交分析（2008年二、三季度成交套数、面积）3、区域房地产现状及发展（1）08年二、三季度李沧区总成交比例为12.42%；（2）月均去