工业改造案例-武汉花园道

案例解读——武汉花园道武汉花园道是武汉最成功的工业遗存改造项目之一，它的前身是中南汽修。由8栋低层厂房及一栋办公楼组成。它是西北湖CBD中难得一见的低密度商业、办公空间。业态规划集创意办公、格调购物、时尚餐饮、休闲娱乐为一体，分成创意办公、情景商业2个区。案例解读——武汉花园道改造前改造后名称武汉花园道区位武汉西北湖区原用地功能中南汽修厂改造规模项目用地面积约2万平方米总建筑面积3万平方米层数3F容积率停车位200个开业时间2010年业态创意办公、格调购物、时尚餐饮、休闲娱乐现主导功能商业+办公土地性质工业用地商业用地□项目背景：在80年代之后的大规模的旧区改造及中心城区的“退二进三”的经济结构调整中，由于传统工业逐渐退出了城市的中心城区，就使得大量的工业建筑失去了原有的使用价值。汉口“花园道”艺术区在原有的厂房基础上进行的挖掘再利用。□产业政策1.对文化创意企业贷款的政策性支持。鼓励孵化器多元化投入、企业化运作、专业化发展。经认定为区级孵化器的均可享受相同的扶持政策,如申请种子资金、孵化器建设资金、技术研发平台建设补助等。2.建立文化创意产业支持基金的稳定增长与统筹运作机制。健全专项资金审批制度,按照突出重点、效益优先的原则,制订江汉年度文化创意产业专项资金的分项预算计划。提高资金管理透明度,建立健全专家评审与行政决策相结合的制度,规范资金运作程序。3.是完善贷款担保机制,多渠道筹集信用担保资金。建立文化创意企业信用评级和信用记录制度,建立再担保机制,尽快建立再担保机构来分散和规避文化创意企业信用担保机构的风险。案例解读——武汉花园道□停车：针对工业改造类项目最常见的停车困境，花园道项目通过地面停车，半室内停车和立体车库互补来缓解解决。花园道内部有专用的室外停车场一处、室内停车场两处、立体停车库一处，还有若干的路边停车。除了街道两旁的停车位以外，在商业街的西侧与建设大道临近处，花园道利用交通优势将此块土地作为室外停车场使用。所设计的空中停车位节约了土地，还保证了足够的停车数量。停车出入口设置在西侧的主干道上，为引导车辆进入，车道设置为单行道。案例解读——武汉花园道案例解读——武汉花园道业态及成效入住业态：武汉花园道，餐饮占比为29%，休闲娱乐占比为24%，零售占比为47%，以零售为主，兼顾餐饮娱乐。武汉花园道功能面积占比餐饮休闲娱乐零售运营政策：运营部分：“花园道”的经营模式是以土地租用开发、店铺和写字楼租赁的形式为主，物业公司对整个区进行管理，经营业态设计到饮食、零售、服务业和商务办公几个方面。把商业性质突出的功能安插在这个底层为主的建筑群体里，反而看不到商业经营的势利，到处透着浓郁的艺术气质，凸显的在其中的商业经营业态的品味的高雅和独特。租金与所有权：花园道所有已出租商铺的所有权为商业经营管理公司长期持有，这一经营策略有效地保障了所有权和经营权的和谐统一。花园道还聘请了国际知名管理公司（戴德梁行）为其经营管理顾问，在保证各租户共同利益的前提下保障了项目的稳健持续经营及发展；花园道商铺的租金，2014年为200元/平方米，物业管理费为19元/平方米。案例解读——武汉花园道包装与推广：整体风格：在旧厂房重构划分的基础上，引入现代人的生活憧憬。整体风格既时尚，又艺术，直观地突出了后现代美学空间的概念，形成一个现代都市中心独树一帜的创意办公、商业空间。商业推广：物业管理经常策划主办统一的主题活动，宣传花园道，也为商家吸引更多的客流。黑色钢结构广告柱高耸在商业街入口处，无偿在立柱上镶嵌各个特色主力店的创意LOGO，配以花园道主题花瓣造型大LOGO。案例解读——武汉花园道□总结求同：1.保留了原有工业空间的格局：建筑不移位，不推倒重来，不改变大体的结构和高度，树要保留，这是“花园道”项目当初策划时定下的原则。因而从“花园道”艺术区现有的回字结构中，还可以看到当初中南汽修厂的格局。2.保留了工业遗产的风貌：“花园道”选择保留记忆中原有的工业风貌。艺术文化区内的建筑，整体色调是黑白灰。在建筑材质的选取上，主要以具有自然质感的材料。如生锈的涂料——生锈的铁是拥有自然质感和塑造性很强的材料。寻异：更新了建筑的内部结构：为了满足改造后建筑的防火需求，在保留管线的基础上，在其内部按照当前的消防规范要求，构建新的建筑结构体系。中南汽修厂原有的钢框架结构至今保存完好，改造过程不过多涉及结构部分，只进行必要的加固措施。案例解读——武汉花园道