五粮液集团郫县农科村旅游地产项目

五粮液集团郫县农科村旅游地产项目达美顾问风云间隙何妨放下一切让思想经历着山水情怀的醉迷沉淀着醇厚的让生收藏阅尽奢华低调也是一种高度项目区位介绍第一章：项目界定区域属性项目属性项目界定地块概况：项目位于郫县友爱镇农科村。地块南至江安河，北抵今日田园项目；东侧以第二绕城高速为界，西侧以现状道路为界。总占地面积约3500亩。空间的维度看项目——农科村角度开发性质：统筹城乡、彰显田园城市理念、民生与产业并重，以旅游为主的区域综合发展项目。对多区域政府而言对发展商而言——是城乡统筹新模式的探索——是休闲度假区的综合打造——是现代农业产业化的新模式——是现代田园城市概念的完美体现——是综合性的旅游地产开发——是农业产业化的经营项目本项目位于区域成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：1.239万平方公里户籍人口：1,103万成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。城市解读之城市地域解读乐山宜宾泸州成都五大战略定位●西部大开发的增长极或经济高地●国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地●全国统筹城乡综合配套改革试验区●国家内陆开放示范区●国家生态安全保障区重庆全国统筹城乡综合配套改革试验区成渝经济区本项目位于区域本项目位于区位项目所在地二绕成都乡村旅游规划区本项目位于大成都二圈层，属近郊项目优化型发展区：城在田中►范围：包括彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江的平原地区。►功能定位：现代农业为基础，现代服务业与先进制造业协调发展的区域地处成都西部新城，拥有发达的产业体系和较强的消费力区域所在的郫县及周边区域有着发展的经济与产业，包括高新西区、现代工业港、西部新城聚集大量知名企业，并形成了快速发展的城市发展新区。地域资源丰富，境内既有农家乐发源地农科村；同时也是汉代大文豪杨雄的故乡，文化底蕴丰厚；穿越镇域的龙泉山地热温泉带还给友爱镇带来了珍贵的温泉资源。农科村作为较早开发的旅游景区，对于友爱镇的旅游发展起着不可替代的带动作用，是友爱镇旅游发展的门户。良好的生态基础及旅游资源，使休闲旅游业成为友爱、团结重要的经济增长点江安河从项目南侧经过，地域内有多条清澈溪流地域延续都江堰水网体系，区域河网密布、沟渠纵横，形成连续、完整、多元的生态体系。老成灌路成灌高速老温郫路南北大道沙西线成温邛高速成温邛快速成青快速府通路光华大道绕城高速IT大道物流大道农科村密集路网拉近了区域与成都的距离，提高了便利性农科村东距成都市25公里，西距都江堰市30公里，走马河、江安河夹域而过。农科村位于成都近郊，成灌高速公路“石家出口”和“安德出口”之间，温（江）彭（州）快速通道和郫花公路呈“十”字贯穿全境，区位优势非常突出。田园、水系、花木、人文…构成了项目的现状资源现状资源盘点田园基底林盘镶嵌花木连片人文点缀花木生产基地花卉苗木集散地生产销售市场花博会杨雄故里鱼凫王墓鱼凫城遗址川西民俗传统作物种植田园景观水系串联江安河、杨柳河、金马河灌渠林盘景观林盘文化项目整体核心资源提取——地域三大价值资源农科村全村幅员面积2.6平方公里，辖11个社，686户，2310人，现有耕地2400余亩，人均耕地1.02亩，花卉种植面积2300余亩。全村共有农家乐常年经营户30余户，年接待游客50余万人次。被誉为“鲜花盛开的村庄，没有围墙的公园”。农科以建成中国西部地区第一旅游乡为目标，是全国农业旅游示范点，2006年4月，国家旅游总局授予的“中国农家乐旅游发源地”，目前正在创建全国生态村和创建国家AAAA级景区。河流水系花木林盘农科品牌第二章：发展环境成都乡村旅游发展格局国际乡村休闲度假案例成都旅游产品供给空间格局分析一圈层（都市游憩圈）：二圈层（近郊游憩圈）：•乡村旅游——以农家乐为主体；•文化休闲——以古镇古村为主体；•农业休闲——花卉苗木、果品等观光农业园•高端度假——高尔夫、度假别墅三圈层（远郊游憩圈）：•山水名胜——龙门山、西岭雪山、青城山……•文化遗产——都江堰……花果休闲板块高端度假板块花木观光板块生态休闲板块世界遗产观光板块地质奇观游赏板块雪山温泉度假板块文化休闲板块文化休闲板块果蔬观光休闲板块文化休闲板块乡村旅游板块第二圈层旅游产品供给将成为片区乡村旅游发展的主要竞争对象；第一圈层、第三圈层将为片区提供客源市场，对接都市客群需求，或与世界级旅游目的地景区融合。大成都农家乐主要聚集形态、经营类型及特点分类特点聚集形态交通聚集随着交通条件不断的便利，很多原来开发不了的地方的开发，很多原来比较一般化的地方得到提升，形成了农村旅游的外延推进和变迁。资源聚集资源聚集比较充分的体现就是有山有水，和城市的生活有很大的反差，很多项目就聚集到一起。环境聚集一个自然环境很好但是其它资源一般的地方，和城市生活也形成比较大的反差。多数是想逃出城市但是还要享受城市生活，只不过是乡村环境自然感受的追求，这时环境聚集起了很大的作用，最终形成一个聚集效应。市场聚集从农民旅游来说，这种聚集效应也很突出，聚集产生机会，聚集形成攀比，聚集成为农民出游的自我保护手段。所以形成大量群体旅游的现象。经营类型农家园林型以郫县友爱乡农科村为代表。依托花卉、盆景、苗木、桩头生产基地,这是乡村旅游的发源地。观光果园型以龙泉驿的书房村为代表。以水蜜桃、枇杷、梨子为依托,发展以春观花、夏赏鲜果的花果观光旅游,使旅游收入已经大大超过果品收入。景区旅舍型以远郊区都江堰的青城后山等自然风景区为代表。在景区附近的低档次农家旅舍受到中低收入游客的欢迎。花园客栈型以新都县农场改建的泥巴沱风景区等为代表。把农业生产组织转变成为旅游企业,在农业用地上通过绿化美化,使之成为园林式建筑。其它此外还有养殖科普型、农事体验型、川西民居型等。大成都代表性农家乐休闲产品分析项目优势劣势锦江区“五朵金花”模式花乡农居地势离城近，老百姓出行方便；它们都在上马之初引入了科学的规划和市场分析，既连成一片，不同地区和不同季节又各有特色；统一风格的农家乐本身档次比较高，游人们在这里可以享受到较放心的服务，比起以前零散发展的农家乐来，吸引力高得多活动设置以农家棋牌、吃农家饭为主，活动场所大多在农家庭院内，以赏花、种菜、采摘等活动为辅。比较适合成年人的周末休闲活动，没有专为儿童设计开发的产品和项目幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色龙泉驿地区书房村春观花、夏赏鲜果的花果观光旅游，使花朵观赏成为与水果销售并重的项目，这在一定程度上也增加了游客在龙泉的停留季节和时间一到赏花、品果季节，游人如织、拥挤不堪，这影响到游客的体验与旅游质量。工农村桃花沟苹果村青城山、银厂沟消夏避暑、休闲的好去处，设置有专门针对老年人的“老年公寓”，消费低廉季节性比较强；更适合年长游客的修生养老温江鲁家滩以湖面垂钓、戏水、滩地休闲、生态园林度假为特色的中国第三代农家乐目前处于转型发展初期郫县农科村农家乐的诞生地，拥有较高知名度，影响力大，政府支持度高。经营高潮期已过，正处于转型时期新津梨花沟赏花看庙，自然景观与人文景观结合良好，兼顾了观景和口腹之欲结节性较强；档次较低双流农家乐有不少规模较大、规格较高的乡村酒店和星级农家乐消费较高大成都乡村旅游度假产品分析第二圈层县市总体发展空间受限，且旅游资源资质相对平庸，由于开发较早，现状以农家乐为主要产品形式。区域发展应突破现有乡村旅游产品类型，打造高端乡村度假区；借势现状项目优势，发展健康养生、高端商务会议等度假内容，与温江、新津差异化发展；第三圈层县市资源资质较好，适宜发展景区依托型度假产品类型，区域应利用近城优势强化都市需求对接，开发常态度假需求产品类型。“2010中国·成都乡村旅游节”上，市政府相关领导为首批市级乡村度假旅游示范区揭牌。这十六个市级乡村度假旅游示范区是：都江堰市虹口乡村度假旅游示范区、锦江区三圣花乡乡村度假旅游示范区、双流县玫瑰天堂乡村度假旅游示范区、新都区保利公园198乡村度假旅游示范区、温江区云湖天香乡村度假旅游示范区、彭州市宝山乡村度假旅游示范区、蒲江县大溪谷·樱桃沟乡村度假旅游示范区、大邑县雾中山乡村度假旅游示范区、大邑县花水湾乡村度假旅游示范区、大邑县西岭雪山乡村度假旅游示范区、青白江区西江月·华绿乡村度假旅游示范区、金堂县云绣花田乡村度假旅游示范区、邛崃市白茶缘乡村度假旅游示范区、新津县花舞人间乡村度假旅游示范区、郫县田园时代乡村度假旅游示范区、崇州市花果山乡村度假旅游示范区。我们认为随田园城市与成都场镇改造推进，成都乡村旅游产品的供给将快速增长，其功能与模式有待创新项目使命1.系统化地实现并发展城乡统筹综合配套改革2.对构建世界田园城市实现乡村改革示范先行3.在遵从现有制度下以创造性的机制村转实现产业升级和农型4.完成成都平原生态保育区域的战略性要求5.以特色化和差异化发展明晰项目角色案例——泰国清迈乡村度假•清迈是泰国北部政治、经济、文化教育中心，也是泰国第二大城市。距曼谷700公里。•位于海拔300米的高原盆地，四周群山环抱，清澈的滨河流经市区，城市与乡村没有很明显的界线，田园城市意趣浓郁。•清迈周边乡村旅游度假发展成熟，形成了国际乡村度假胜地。清迈北部，沿湄林沙蒙路（MaeRim-Samoeng）形成了乡村旅游度假的集聚区。在优质的乡村自然生态环境之中，形成了以生态乡村、特色农业园、自然景点、历史文化景点为乡村特色吸引要素，高端乡村度假酒店群点缀其中，高尔夫、温泉配套发展的乡村旅游度假产品体系：高端乡村度假酒店清迈四季度假酒店湄沙度假酒店……配套度假项目高尔夫球场温泉疗养乡村旅游项目大象营地兰花园蝴蝶园特色乡村高山村落自然景点湄沙瀑布Taadmork瀑布历史文化景点Darapirom博物馆Kumune博物馆案例——泰国清迈乡村度假清迈四季酒店（FourSeasonsResortChiangMai）面向高端度假客群的乡村度假酒店融入乡村田园氛围，彰显泰式建筑文化HumonghilltribelodgeMaerimlagoonPanvimanchiangmaisparesortSukantaracascaderesortMae-savalley案例——泰国清迈乡村度假配套乡村度假区的高品质度假项目亲近自然、放松身心为主旨高尔夫、SPA等与高端度假酒店相配套，整体形成综合度假区，形成了高端私享的多元化度假体验。案例——泰国清迈乡村度假特色乡村旅游体验优美独特的自然风光与文化体验山水景点、田园风光、乡村风貌、历史文化博物馆、乡土资料馆等，构成了独特的自然风光与文化体验内容。案例——泰国清迈乡村度假泰国清迈特色乡村旅游体验富有地方特色、丰富多彩的乡村旅游活动清迈北部乡村经典一日游线：大象营地（大象表演）——骑大象丛林穿越——高山村落——竹筏漂流——手工艺品参观——蝴蝶园案例——泰国清迈乡村度假泰国清迈乡村度假案例：借鉴要点产品类型结合本地资源要素，形成乡村特色产品，对接最广阔的市场需求：•乡村风光——乡村观光、自然景点……•乡村生产生活方式——民俗乡村、农业体验园……•历史文化——乡土博物馆……依托乡村优越的自然人文环境，打造高端私密的度假区，面向高端客群需求：•乡村度假酒店•乡村度假别墅•配套度假项目：高尔夫、马术俱乐部、SPA……空间模式乡村旅游项目结合资源分布簇群发展，构成游线高端度假项目分散嵌入，点状度假问题：寻求国际乡村度假休闲的一般要素特征要点1：区位——原金三角地带，距清迈3小时车程，距最近机场1小时以内车程要点2：环境——雨林、田园、山川，本地特色建筑风貌要点3：内容——都市生活的完善、补充与拓展要点4：形式——乡村格调+都市品质要点5：理念与标准——文化多元、生态友好、功能完备、服务人性案例——日本箱根（Hakone,Japan)关东地区•地理位置：神奈川县西南部，距东京约90千米，距富士山约30千米；•交通：从东京乘新干线42分钟到小田站，换