卓达高村项目商业报告

三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下1卓达高村项目商业定位报告三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下2项目定位与规划布局PART01项目定位与价值体系构建项目功能定位及协同模式构建整体规划布局项目与产业联动开发思路PART02功能区构成开发时序产业板块解析项目后续工作思路PART03商务合作模式后续工作安排三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下3高村项目商业定位：京津两大城市间的中央健康休闲区基于项目基本属性：必须站在城市运营的高度进行思考；强调功能属性。基于项目基本条件：作为两大直辖市交界处的中心位置；项目形象展示。基于项目土地分析：具备成为辐射整个区域规模，多功能型的产业综合体。作为处于两大直辖市交界位置的紧凑型城市化运营项目，商业规模具备成为区域商业中心的基础。把握机遇利用自身区位、交通及环境等方面的优势，以“双城中心•休闲功能•健康区”作为定位方向，构建服务大北京的“生态、健康、休闲”为核心的服务性商业体系！项目定位推导三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下项目体系构成-----价值核心4根据项目商业定位挖掘地块的价值潜力，打造与区域定位相契合的商业主题业态。同时开发城市属性的功能型配套设施；实现可持续发展。借势政策引导和基础条件，发挥区位优势，利用项目所在区域原有自然环境，开发健康、休闲、游憩等功能性设施，打造中央健康休闲区的形象。中央健康休闲区中央健康休闲区服务体系构建区域中心功能区体系构建中央健康休闲区价值核心需具备主题性、功能性、服务性等多种资源集中共同构成三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下中央住区健康功能功能完善居住价值输出5项目功能定位：向外着眼服务于京津冀区域，向内关注商业的功能聚合与互补性中心区城市功能可持续发展服务功能休闲区度假功能京津城市功能休闲平台游憩区服务功能区域发展的核心驱动中央健康休闲区三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下项目整体定位功能体系构成：6京津冀区域的“中央休闲区”CentralRecreationDistrict依据城市功能区定位，打造主题性的规模化休闲空间，作为城市区域功能区平台。各功能体系能够独立的在项目整体定位发挥应有作用，同时各功能体系紧密结合形成区域发展的核心价值。树立区域发展的形象。区域核心驱动“游憩商业区”RecreationalBusinessDistrict依据功能区定位基础，形成的供游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。城市功能聚集“中央商务区”CentralBusinessDistrict完善区域城市功能配套，提升区域整体价值，形成区域持续发展的价值驱动。居住价值输出“中央居住区”CentralLivingDistrict紧凑型城市服务功能配套完善，满足城市人群对于居住行为模式的需求。三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下教育地产EducationrealEstate7商业地产Commercialrealestate主题酒店ThemeHotel休闲旅游Leisuretourism生态住区Ecologicalresidential资源梳理：根据项目核心价值的体系构成整合各类型资源，通过打造休闲度假、温泉公园、健康疗养、教育体验、美容服务、商务会展、运动中心及生活服务等功能配套。形成项目内在核心竞争力。拉动项目整体价值提升。在规划中充分考虑各功能区属性进行合理布局。发挥功能聚合作用，树立“中央健康休闲区”形象健康疗养Healthnursing温泉度假HotSpringResort三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下整体规划布局----基于“中央健康休闲区”定位进行多维度分析1、核心功能突出原则：主题商业在规划集中布局。发挥功能主题业态多样化的聚集效应，突出项目核心价值。2、可持续发展原则：在规划中要充分考虑地块价值排序，符合项目整体发展把握项目各功能区升级所产生的居住需求。3、主题形象展示原则：在规划中沿主要交通两侧合理排布主题商业，放大项目形象展示面。4、功能区联动互补原则：符合功能体系构成，强调各主题功能联动性。5、景观价值最大化原则：功能区与内外部景观资源相结合，形成具有特色的主题景观拉动项目价值提升。82014年6月2014年12月2014年12月2016年12月2015年2016年五期开发一期开发二期开发二期开发三期开发四期开发在项目整体运营的角度规划需要遵循以上原则，确保项目健康稳定快速推进。三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下9整体规划布局----功能体系构成与项目整体发展进度相契合高村镇牛镇单元土地细分图备注1：根据项目规划的用地性质、交通等做出区域划分备注2：规划布局依据项目各功能区属性划分进行前置分析。备注3：项目规划布局主要针对主题商业基于项目整体定位要求规划布局首要任务是强化各独立功能区联动性，兼顾各功能区的独立性，为项目在不同发展阶段起到价值推动作用。地块位于王河路北侧，沿街展示性强，规模适中。此板块区位决定规划落位以配套服务为主。位于沙高路东侧紧邻项目住宅用地，与项目商务功能区相对应。此板块规划落位主题业态既要满足项目整体定位的辅助功能，还要兼顾项目住区服务配套功能。此区域规划落位健康产业综合体，涵盖展示、体验、疗养等功能，实现功能叠加强化项目核心竞争力。结合容积率规划企业会所，提高此板块变现能力。地块处于京津高速路口位置，交通便捷度高。也是项目整体形象第一展示面。项目核心价值驱动原点，在此区域规划落位休闲、度假、游乐、酒店。会议等主题业态。发挥功能聚集效应。推动项目发展。三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下10规划用地数据通过合理利用土地的容积率，对各功能区进行合理布局，形成互相串连的产业综合体主题业态，打造“中央健康休闲区”驱动核。高村项目商业用地数据表功能区地块编号占地面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）取地时间休闲功能区06--024.9929.9814年12月06--034.9829.9614年6月06--062.5925.1815或16年游憩商业功能区07--023.9213.9216年12月07--033.8627.7416年12月商务功能区03--053.770.72.6414年12月居住功能区03--060.9621.9214年12月03--092.5125.0214年4月总计46.36三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下11项目定位与规划布局PART01项目定位与价值体系构建项目功能定位及协同模式构建整体规划布局项目与产业联动开发思路PART02功能区构成项目开发时序各产业板块体块落位及物业建议项目后续工作思路PART03商务合作模式工作节奏三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下整体规划布局----中央休闲功能区（16—18万㎡）12高度复合的健康休闲功能区，主要承载温泉度假、健康养生、运动休闲、会议会展、酒店等职能，辅以餐饮、娱乐、购物等职能。1671098示意图（瑞士青草地疗养）健康养生综合体：1—3、体检（健康管理）中心（10000㎡）、美容整形中心（5000㎡）、中医养生中心含医疗温泉（5000㎡）血液透析（（3000㎡）酒店集中区：4、星级酒店（40000㎡）5、温泉主题酒店（10000㎡）示意图（星级酒店、温泉主题酒店、快捷酒店）会议会展区：6—7、会议会展中心（20000㎡）示意图（会议会展区）示意图（室内温泉乐园）示意图（室外温泉公园）温泉主题公园：8、室内温泉乐园（10000㎡）9、室外温泉公园（10000㎡）健康休闲运动中心：10、健康休闲运动中心（50000㎡）示意图（健康休闲运动中心）三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下13整体规划布局----游憩商业功能区（11.66万㎡）承载对外形象展示主要职能，与休闲区功能叠加，强化项目核心竞争力。方案一：在07—03规划健康产业综合体，涵盖展示、疗养等产品展示功能。方案二：在07—03规划建设海洋欢乐世界。（中胜永和投资机构拟投资该项目）结合容积率在07—02规划地块开发企业会所，提高此板块变现能力。方案一：健康产业综合体方案二：海洋欢乐世界企业会所区方案一：健康产业综合体规划建筑面积（77400㎡）方案二：海洋欢乐世界规划建筑面积（77400㎡）企业会所区：规划面积（39200㎡）于2016年12月前获取该地块，主题型的产业综合体能够为项目起到推动作用示意图（企业会所建筑）示意图（西安海洋欢乐世界）三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下14以休闲度假为主题满足企业办公、会议、休闲、居住的服务聚核区，具有较强的变现能力。整体规划布局----中央商务功能区（2.64万㎡）于2016年12月前获取该地块，主题型的产业综合体能够为项目起到推动作用温泉主题企业会所公园温泉主题企业会所群：规划建筑面积（26400㎡）示意图（温泉主题企业会所公园建筑风格）示意图（温泉主题企业会所公园建筑风格）示意图（温泉主题企业会所公园建筑风格）示意图（温泉主题企业会所公园建筑风格）三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下154312整体规划布局----中央居住服务功能区（约4.5万㎡）满足居住需求的生活功能配套区，与项目整体形象定位相契合的建筑风格出现；主题业态涵盖教育体验，特色饮食、生活消费等，强调健康休闲的体验功能。示意图（希乐城儿童职业体验馆）示意图（特色风情商业街）示意图（万国SPA）示意图（健康产品超市）1—3、儿童室内职业体验区规划建筑面积3000㎡、风情商业街建筑面积19000㎡、万国SPA会馆规划建筑面积3000㎡4、健康产品超市建筑面积20000㎡三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下16项目定位与规划布局PART01项目定位与价值体系构建项目功能定位及协同模式构建整体规划布局项目与产业联动开发思路PART02项目开发与产业落地项目开发时序各产业板块体块落位及物业建议项目后续工作思路PART03商务合作模式工作节奏三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下开发时序与整体发展需求相契合，为项目各开发阶段提供价值驱动的支持教育产业综合体----儿童职业体验温泉综合体----温泉欢乐谷、主题酒店等农业综合体----景观迎宾区、休闲综合体健康产业综合体----健康养生功能区17企业会所----办公、会议、休闲、居住温泉综合体----温泉主题公园运动休闲综合体----运动休闲中心主题商业----健康超市先期启动：中期启动：主题性休闲产业树立中央健康休闲区的形象；打造项目整体发展的服务基础；主题性产业综合体强化中央健康休闲区的核心功能；进一步加强聚客、留客的功能；会议中心----完善配套服务功能星级酒店----完善配套服务功能健康产业综合体（海洋欢乐世界）----提升板块产业聚合能力后期启动：主题性产业综合体完善中央健康休闲区的产业功能；提升板块聚合能力；三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下18项目定位与规划布局PART01项目定位与价值体系构建项目功能定位及协同模式构建整体规划布局项目与产业联动开发思路PART02项目开发与产业落地时序项目开发时序产业板块解析项目后续工作思路PART03商务合作模式工作节奏三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓越德达天下温泉板块解析19温泉是休闲度假的核心要素，根据不同业态把温泉的声、色、光、型发挥到极致，形成内外结合，动静相宜、高端与大众互补的全方位体系。涵括户外温泉休闲谷、温泉主题公园、温泉主题酒店、医疗温泉、万国SPA、免费温泉足浴池等形式。三产联动产业造城卓达天津公司2020/9/20追求卓