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六安后续地块研判报告PART1拿地背景分析拿地背景分析公司开发的雅苑、壹号院项目基本售罄，养老项目作为集团战略转型产业，目前进度缓慢，作为房地产开发企业此时是集团必需拿地的时间。整个2018年六安政府推地缓慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用地14宗，城北区域推地3宗，城北区域房地产开发成熟、商业氛围浓郁、交通便捷、区域形象好，此次地块是六安城北乃至整个六安市稀有的珍贵地块。城北3宗地块，有2宗地块位于集团公司旁边，1宗位于幸福嘉园对面，集团公司本次主要瞄准位于集团公司旁边的2个地块，势在必得。为了更好的了解各个地块情况，有利于公司综合考虑拿地，除了9月18号3个地块以外，针对后续推出的11个地块进行基本分析。PART2推出地块汇总9月份推地汇总PART3六裕出2018-31地块9月份推地地图10月份推地汇总：10月份住宅用地7宗PART3六裕出2018-31地块10月份推地地图2018-11号2018-13号2018-10号2018-14号2018-15号2018-12号9、10月份出让地块分类9月份推出了14个住宅用地，除了9月18号3个地块以外，后续共有11宗住宅推出，根据出让条件统计，我们大致将后续11宗地块分为三大类：1、市郊地块（3块）：三十铺2块、城南1块，这三个地块挂牌条件低，但都远离市区，板块位置一般；2、带条件地块（2块）：市区光明路1块、城西淠河路1块，这两个地块位置极其优越，但拍卖条件苛刻，对地块的商业均有自持等其他要求；3、带方案地块（6块）：带方案地块位置较好，但均为安置小区地块，政府将原来的购房券转变为挂牌出让再按固定价格回购的方式，这些地块建设成本+楼面成本基本等于回购价格。PART3市郊地块研判（3块）出让条件与基本信息地块编号地块位置净用地面积(不含道路)（㎡）用地性质出让年限规划指标要求起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率六裕出2018-31号地块城南镇振东大道与安康路交叉口西北侧60208住宅用地（含部分配套商业）住宅70年、商业40年不大于1.8不大于25%不小于35%13500100万元或其倍数13500六裕出2018-31号地块按以下条件公开出让：90亩、总建面10.8万㎡、楼面1245元/㎡1、出让起始价及竞买保证金：起始价款为13500万元，竞买保证金为13500万元，1个月内付清全部成交价款；2、土地竞得人须按规划要求配建不少于500平方米的社区用房和260平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权属于政府）；城南地块城南镇地块未来主要竞品红达、宝业城南地块实勘城南地块：该地块从实际勘探发现，问题极多。1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道；2、地块处在洼地，目前全部都是水塘与沼泽地和农作物；3、地块正中央有一处高压线塔，且出让条件未明确是否可以移动或变更，该高压线即使可以移动，出让条件写的很明确，地上地下杆线管迁移、水系治理、人防工程和土方清运由土地竞得人自行解决，所需一切费用由土地竞得人承担水塘高压线在中央沼泽地城南地块地图城南地块：该地块在红达星河城隔壁，从地段位置来看，处在城南靠南位置，地段偏僻，优势较少。配套资源主要从属于大城南板块，特别是学校均在河对面。地块红达星河城红达新地块商品房市场存量分析城南市场在售项目库存情况项目名称项目总套数已推已售未推在售房源去化率同济万象城1635163516340199.9%广元柏林印象13181318123808093.9%红达星河城19771277117770010059.5%华力金色南郡19791979190907096.5%凤凰花园城20522052196308995.7%南洋现代城22561956166730028985.5%首建一品铭城160916091363024684.7%嘉利学府14834954669882931.4%天盈上城11241124109303397.2%红达公园首府1100///11000%友邦滨水城1148346346802030.1%南河福龙湾16911391109130030058.9%万鑫御园9185185084001055.9%宝业君悦绿苑1348328202102012615.0%合计22905172681607945371191城南板块在售量1191套，未推房源5637套，在售竞品主要是红达和宝业红达星河城，该项目是最靠近地块的项目楼盘信息：总建筑面积达25万㎡，7栋多层，20栋高层，3万余方商业均价10000元/平米左右；项目共1691套，已推1392套，剩余200套左右；2018年销售370套，月均销量43套，均价5200；红达星河城2013年下半年开始销售，持续5年，预计今年年底清盘，销售价格从3300卖到目前的5300，受上次城南拍地影响，目前均价5500左右。地块位置安置小区地块思考1、地理位置：宗地位于城南区域，该区域一直是六安价格洼地，客户以乡镇刚需为主，楼盘较多，销量缓慢，但今年以来，受城市挤压影响，该区域作为价格洼地吸引大量刚需购房，目前区域存量约5000套，大部分楼盘去化达到80%以上；2、6月份城南区域出让一个地块，红达以楼面2450拿下，即将入市，价格预计6500以上；3、对于城南板块，我们建议可以尝试。该区域目前存量少，价格洼地，学校资源配套丰富，客源相对稳定。作为城市板块之一，集团未来深耕六安，每个区域我们都应该去积极开拓；4、本次出让地块，我们建议慎重，虽然总价低，但该地块远离配套和主干道，区域形象一般，市场不温不火。特别是该地块上面高压线、水塘、沼泽地等各种因素，非常不建议将此地块作为开拓区域地块。出让条件与基本信息六金出2018-8号地块按以下条件公开出让：196亩、总建面28.8万㎡、楼面1159元/㎡六金出2018-9号地块按以下条件公开出让：141亩、总建面23.5万㎡、楼面1041元/㎡1、该土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质；2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。地块编号地块位置净用地面积（m2）用地性质出让年限规划指标要求起始价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率六金出2018-8号三十铺镇一元大道以以东、惠风路以北地块131055住宅用地（含部分配套商业）商业40年、住宅70年不大于2.2不大于24%不小于35%33420100万元或其倍数33420六金出2018-9号三十铺镇一元大道以以东、惠风路以南地块94128商住用地（商业建筑比例占总计容建筑面积不大于30%）商业40年、住宅70年不大于2.5不大于30%不小于35%23870100万元或其倍数23870三十铺地块地图三十铺地块地图2018-8地块2018-9地块2018-8号地块紧邻皋城东路，二级资质要求2018-9号地块紧邻312国道，一级开发资质要求这两个地块通达性较好，西面紧邻梅山路小学、北面临近毛坦厂中学东校光明地块地块实勘梅山路小学淠河城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。梅山路小学毛坦厂中学东校1、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离11公里，开车走皋城路15分钟到达；2、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦厂中学东校，两所学校已经营业状态；3、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。地块实勘地块位置淠河城区边缘地带，距离六安主城区较远，但具备一定的交通优势。高压线1、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体退让约30米，目前在做城市绿化，现场看政府正在施工，此面未来无沿街面，但形象较好；2、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响，基本避开了地块实际建筑位置；城市绿化区域特性三十铺镇范围地块位置城市中心城南片区淠河项目位于六安市三十铺镇，临312国道，属于六安市对外的展示窗口区域。位于三十铺镇，南临国道312，北临区域道路皋城东路；距离中心城区约为15公里，地段位置相对较偏远；城北片区城东片区城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。PART5六出2018-9地块城东版块丨存量分析该区域目前库存1万套，2017、2018两年受城铁影响，三十铺区域去化较好。城南市场在售项目库存情况项目名称项目总套数已推已售销售价格库存房源高速御景天地3256325630005800-6200256万瑞公园华府131313131300620013金利国际城2000200017005300300悠然蓝溪3000250020005500-60001000光明置业260000/2600华一投资集团130000/1300出让地块1+2500000/5000合计1846910469地块竞品去年9月6号，限价地块其中有一块位于三十铺，光明置业获得，但目前仍未开发，据传是公司资金问题，且限价出售，利润低，该地块楼面价1477元/㎡，限价4900均价，5300最高价。本次地块与光明置业地块紧邻，受限价影响，本次地块如果排出楼面较高，未来销售利润难以实现。地块思考1、宗地位于城东三十铺，交通便捷，北边皋城路、南边312国道，因靠近合肥，近几年在政府的推动及城铁影响下，发展迅速，投资客户占比50%。但远离主城区，需依靠区域大发展及政策、交通带动；2、其中六金出2018-9号地块要求土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质；同时土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。3、该区域目前有2家开发企业囤地未开发，体量约43万方，4000套左右，同时出让地块体量合计55万方，5000套左右，区域楼盘年均去化500套，区域同质化竞争激烈。4、地块客源投资客比重大，受政策影响较大，但近几年政府对该区域较为重视，设立毛坦厂中学（东校），城际铁路（规划），智恒中学等，未来随着合六一体化加快脚步，城东三十铺区域的发展必将更加迅速，该地块可作为集团城市布局选择之一。PART4带条件地块（2块）出让条件与基本信息六出2018-8号地块按以下条件公开出让：240亩、总建面33.6万㎡、楼面2072元/㎡1、土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中心，且单体建筑面积不少于10万平方米；2、土地竞买人或其母公司须于2015—2017连续三年荣获中国企业联合会、中国企业家协会评定的中国服务业企业500强；3、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分割销售；地块编号地块位置净用地面积(不含道路)(m2)用地性质出让年限规划指标要求起始价(万元)加价幅度（万元）竞买保证金(万元)备注容积率建筑密度绿地率六出2018-9号光明路以北、淠史杭路以西160000商住用地商业40年、住宅70年不大于2.1不大于38%不小于23%69650100或其倍数69650光明路红线地块1：商业用地面积：79100㎡，容积率2.0总建面：15.8万㎡地块2：住宅用地面积：80930㎡，容积率2.2总建面：17.8万㎡光明路地块住宅竞品地图31地块周边环境汇文中学皋城中学梅山路小学田家炳实验学校人民路小学建设中专中学金桥小区碧桂园城市之光阳光欧洲城人民公园中医医院人民医院六安一中六安大市场万达广场周边市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套、景观配套、生活配套较为完善，居住氛围浓厚。人民公园万达广场市国税局人民路小学人民医院碧桂园城市之光32地块周边项目项目名称总建面物业形态主力面积2018年成交均价2018年年度销售套数2018年月均去化套数碧桂园城市之光36万方高层、小高层111~193㎡高层8900元/㎡；小高层9400元/㎡（限价）1246104徽盐龙湖湾80万方洋房、小高层、高层、大平层高层72~124㎡；洋房134~203㎡；大平层189㎡高层8000元/㎡；洋房9000元/㎡46060太古光华城86万方高层、洋房高层90~130㎡高层7800元/㎡(限价因素）1894158翰林壹号公馆48万方高层、洋房、别墅高