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第一章总论1.1.项目名称：***商住小区1.2.项目建设单位：朔州市***房地产开发有限公司1.3.项目简介：1.3.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2.项目法人介绍朔州市***房地产开发有限公司于2006年6月9日注册成立，注册资金500万人民币，具有四级房地产开发资质。现有职工50人。已成功开发了《桃园商住小区》，现正在开发《文苑商住小区》。单位性质，私营企业。法人代表，武建国。1.3.3项目概况项目建设详细地址：开发南路以西，州南街以南，马邑路以东，朔神铁路以北。1.项目占地面积：119031平方米2.建筑面积：171630平方米3.建筑结构：住宅为砖混结构住宅配套服务为：低框结构幼儿园为：砖混结构4.投资规模：5.资金来源：1.3.4编制依据本投资估算依据的指标、定额和标准有：1、《山西省市政工程消耗定额》2005年：2、《山西省建设标准定额信息》2008年第3期；3、《山西省建设工程费用定额》2005年；4、《工程勘察设计收费标准》2002年；5、《山西省建设工程其他费用标准》2002年；6、《山西省建设工程估算指标》2003年；7、《山西省建筑安装工程概算定额》2002年；8、设备采用询价和市场调查价9、国家有关税收政策1.3.5编制方法1、工程量根据道路工程设计方案及有关专业说明确定，并套用估算指标或市政定额中的有关项目进行编制。2、本估算中材料差价计算标准参照《山西省建设标准定额信息》公布的朔州市2010年第二季度材料价格计取。3、工程其它费用按《山西省建设工程其它费用标准》中的规定计取。其中：1）建设单位管理费：按I类费用的0.5%计取：2）建设单位临时设施费：按建筑安装费的0.8%计取：3）工程监理费：按I类费用的0.6%计取；4）勘察费：包括工程地质勘察和工程测量两部分费用，按I类费用的0.3%计取：5）工程预备费按I类费用和II类费用之和的10%计取。1.3.6编制原则（1）本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，严格按照国家发展和改革委员会第19号令及山西省人民政府令第185号的规定，认真编制项目申请报告，为业主决策和政府审批提供依据。严格执行朔州市工程咨询中心质量管理体系文件及有关标准规范。（2）贯彻“节省投资、提高效益”设计指导方针。（3）认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳利用基础条件，避免不利因素对工程建设和运行的影响。（4）重视节能。采用节能产品，以降低工程成本。（5）在满足要求的前提下，优化建筑结构设计，降低土建工程造价。（6）朔州市***房地产开发有限公司委托编制工程申请报告的协议书。1.4.项目提出的背景、投资必要性和意义1.4.1.项目提出的背景朔州市基本情况朔州市位于山西省西北部，晋蒙交界之处。地理坐标在北纬39°03’～40°31’，东经111°54’～113°35’之间。西北部与内蒙古自治区乌兰察布盟毗邻，北、东部与大同市接壤，南部与忻州地区相连，国土总面积为10627平方公里。朔州具有悠久的历史，境内“峙峪遗址”表明，早在二万八千年前就有人类在此生息。据史料记载，朔州唐尧时为冀州之域，虞舜时属并州，夏归荤育，商属下危，西周属北戎，春秋时为北狄所据，战国时为赵国所辖，秦始皇统一六国后在此筑城置马邑县，北齐设州延续到明清，民国初废州设朔县。抗日战争和解放战争时期，属晋绥边区。新中国成立后，归察哈尔省雁北专区。1952年，察哈尔省撤销后，划归山西省雁北地区。1989年1月，国务院批准由原雁北地区划出朔县、平鲁县、山阴县，设立朔州市。1993年7月行政区划调整，又划入怀仁县、应县、右玉县。现辖两区四县(朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁县、应县、右玉县)，共69个乡镇，1807个行政村，总面积1.06万平方公里，总人口147万人。朔州境内地形地貌复杂多样，山川丘陵兼有，农林牧业皆宜。其中，平原占国土总面积的38％，丘陵占36％，山区占26％，总体呈西高东低之势。东部平原土地肥沃，田畴阡陌，灌溉便利，为全市粮食和蔬菜主产区，西、北部为典型黄土高原地质地貌，丘陵起伏，沟壑纵横，为杂粮生产基地和牧业基地。朔州属温带寒冷半干旱大陆性季风气候区，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱经常发生。多年平均气温3.7℃～7.1℃，一月份气温最低，月平均气温-16℃～-10℃，极端最低气温-40℃～-30℃；七月份气温最高，月平均气温19℃～22.5℃，极端最高气温34℃～38℃；日均大于等于10℃的年积温2000℃～3200℃，无霜期为100～150天。多年平均年降水量380mm～460mm，且主要集中在7、8月份，约占全年降水量的60%，而多年平均年蒸发量1500mm～2000mm，约为降水量的4倍。相对湿度低，年均60%以下，最干燥月份（一般为4月份）平均低于30%，在最干燥的大风天相对湿度甚至为0%。本区季风气候明显，夏季多东风或东南风，其他季节以西风和西北风为主，年均风速2m/s～2.8m/s，大风多出现在4月份，最大风速可达20m/s以上，8级以上的大风日平均每年约20～50天。冰雹、水患、水土流失均较严重。境内光照较为充足，多年平均年日照时数约2900小时。⑶交通电力通讯朔州交通便利，邮电通讯发达。北同蒲铁路电气化复线、大运二级公路和大运高速公路纵贯境内，神木——朔州铁路连袂秦晋，朔州——黄骅铁路已建成通车，运煤专线纵横交错，县乡公路四通八达，是全省第一个实现乡乡通油路的地级市。怀仁机场和平朔机场通航北京、上海、太原等城市。全市实现了电话通讯联网和长途传输数字化、市话交换程控化，可直接进行国际、国内直拔，大大缩短了与国内外交往的距离。⑷自然资源农业资源：全市共有耕地480万亩，农民人均4.5亩，居全省第一。其中水浇地170万亩(河灌区70万亩，井灌区100万亩)。有宜林面积238.4万亩，草地面积68.6万亩。水源相对丰富，有地下水资源7.9亿立方米，人均占有水资源590立方米，为全省人均水平的1.68倍。境内有桑干河、浑河等29条主要河流，最大涌水泉组神头泉流量为6.3立方米／秒。气候为温带大陆型季风气候，年光照时间约2800小时，无霜期为100—130天，年平均气温3.7℃—7.6℃，年降水量为400—450mm左右。主要农作物有玉米、马铃薯、小麦、谷子、葫麻、甜菜、莜麦、豌豆等30多种。矿产资源：朔州矿藏资源丰富，初步探明的矿藏有煤炭、石灰岩、铁矿石、铝钒土、云母、粘土、石墨等35种。其中，煤炭总储量约500亿吨，占全省总储量的六分之一。煤系分布面积1645平方公里，占全市总面积的15.9％，属大宁煤田石炭二迭纪煤系，以气煤和弱粘结煤为主，覆盖浅，易开采。石灰岩储量约1600亿吨，铁矿石储量4500万吨，瓷石储量20亿吨，铝矾土储量458万吨。旅游资源：悠久的历史，孕育了灿烂的文化，一大批文治武功的杰出人物名垂青史。西汉著名女诗人班婕妤，是目前所见史籍上有确切记载的最早的女诗人，在古代文学史上占有重要地位。三国大将张辽、唐代名将尉迟恭均为朔州人氏。五代时李存勖灭后梁建后唐，成为一代帝王。明朝东阁大学士王家屏，素以廉洁、直谏著称，与名相张居正齐名。著名抗日民族女英雄李林在这块土地上抗日救亡，壮烈牺牲。丰厚的文化蕴藏成就了众多著名的历史景观。境内有世界上现存最高、最古老的应县木塔，有全国罕见的以减柱艺术筑就的朔州市崇福寺，二者均为典型的辽金建筑，气势宏伟，古朴典雅，堪称中国建筑史上的杰作。朔州历来是兵家必争之地，古战场甚多，有北击匈奴的杀虎口，杨家将血战抗辽的“金沙滩”，戍边屯军的广武古城堡，掩埋汉代屯军将士遗骸的汉墓群和象征华夏文明的内外长城。这些文物古迹与云岗石窟、北岳恒山、佛教圣地五台山、芦芽山自然保护区比邻而存，共同构成了引人入胜的旅游黄金带。⑸经济发展2007年地区生产总值181.65亿元，人均生产总值突破万元大关，达到12090元；全部工业增加值达到99.6亿元；原煤产量达到7948万吨；发电量达到198.5亿千瓦时，鲜奶产量达到33.4万吨，城乡居民收入分别达到8787元和3081元。朔州市以发展潜力和优势产品为切入点，全面落实省、市经济结构调整实施意见和我市“2261”规划，着力推进传统产业新型化，新兴产业规模化，重点发展新型煤炭、电力、农畜产品加工、现代煤化工、陶瓷、新材料、旅游等七大优势产业，扎实推进五项创新，成功实现了一年起步、两年入轨、三年初见成效和五年明显见效的目标，结构调整成为全市经济社会快速发展的推动力。产业结构产生积极变化。二、三、一产业层次由43.3：38.1：18.6演进为58.4：31.4：10.2，工业化进程明显加快。农业内部粮经草三元结构得到优化，生态畜牧基地初具规模。奶牛存栏13.3万头，肉牛出栏5.8万头，肉羊存栏160万只、出栏97.2万只。16个农贸专业批发市场交易额达20亿元，粮食、蔬菜、畜产品商品化率分别达到35.3%、78%和91％。能源工业这一主导产业新型化步伐加快，煤炭产量占全省的1/6，电力装机（达到352万千瓦）占全省的1/7，煤电工业产值占全部工业产值的84.3％，提供税收占财政收入的71.6％。建成各类调产项目192个，完成投资302亿元。新增煤炭生产能力3000万吨，洗煤能力5000万吨，电力装机110万千瓦，乳品加工能力32万吨，肉牛和肉羊屠宰精加工能力60万头（只），化肥、电石等化工产品生产能力30万吨，日用瓷生产能力5亿件，水泥生产能力100万吨，高岭土、单晶莫来石、聚合氯化铝生产有了良好开端，大砂轮、汽车防撞保护系统、茶色素、α－亚麻酸、β-胡萝卜素等一批新兴产业项目正在建设，工业生产领域得到拓宽，工业经济规模迅速扩大，新型工业体系建设取得明显成效。1.1.2朔州市“十一五”国民经济和社会发展战略重点“十五”时期，朔州市上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻十六大和十六届三中、四中全会精神，按照科学发展观的要求，围绕“实现新跨越，建设新朔州”的发展目标，全面实施新型能源和工业、生态畜牧基地建设两大战略，坚持不懈地深化经济结构调整，大力推进城市化进程，积极引深改革，加快体制创新，全面优化发展环境，努力扩大招商引资，“十五”计划胜利完成，经济社会超常规、跨越式发展，成为建市以来发展最快、效益最好、人民群众得到实惠最多的时期之一。在“十五”期间，朔州市围绕北方生态园林工业城市的发展定位，突出以人为本的发展理念，科学规划，加大投入，城市基础设施建设和人居环境得到明显改善。城市总体规划修编完成，建成区面积扩大到18平方公里，城市人均道路、公共绿地、住房面积均居全省前列，中心城市集中供热普及率达到74％，城市居民清洁燃气使用率达到60％，城市化率提高到42％。市委西区和州北街建设开始起步，经济技术开发区作为市区副中心区“一区多园”的发展架构基本形成。县城改造成效明显，崇福寺文脉工程、紫城广场等重点工程，提升了城市品位。朔州市国民经济和社会发展的第十一个五年规划中指出：在“十一五”时期，要以大力改善基础设施条件，不断提高城镇人居环境和产业承载能力为着力点，推进中心城市、县城中心镇和小城镇协调发展，促进城镇化水平的新跨越，增强基础功能的新优势。调整充实空间格局。要实施以集中化为主，注重协调发展的空间战略，以产业集聚为重点，以园区建设为载体，以功能提升为内核，推进要素资源向中心城镇集中、边远散居人口居住和生产集中，促进城乡联动、县域协调、体系完善，构建“两轴、一心”的空间格局。“两轴”即以大运公路、北同蒲铁路交通主干线为依托的主纵轴，荣（城）乌（海）高速公路、平朔一级公路、109国道为次横轴，构成“十”字型重点开发轴线，形成城镇和产业密集带。纵轴上产业发展向市开发区、富甲工业