搜索
珠江1号(金鹰天地)1地址：珠江路1号占地面积：13000㎡总建筑面积：131000㎡（办公40000㎡）标准层面积：1700㎡标准层高：3.55米(净高2.66米)总层数：58层(办公28-58)建筑高度：188米租售形式：只租不售参考租价：5元/㎡*天物业管理费：15元/㎡*月车位数：380个车位费：1200/月（临时5元/小时）空调：特灵中央空调电梯：8+1三菱电梯（低高两分区）建筑开发商：南京国际同仁发展有限公司物业管理商：南京金鹰国际集团物业管理有限公司交通情况：地铁1号线-珠江路站，10班以上公交车珠江壹号由新百控股的南京国际同仁有限公司开发，后被金鹰集团收购，并独家拥有整体产权。金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。拥有房地产开发一级资质。荣获“南京市十大支柱产业20强龙头企业”、“最佳外商贡献奖”、“中国外资企业500强”等多项殊荣。经过16年快速成长，2007年总营业额逾百亿元人民币，上缴国家税收逾6亿元，员工总数逾万人。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行者佼佼者。开发商信息金鹰国际由创建开始扎根南京20年，拥有丰富的高端客户与政府人脉关系。在项目筹建期就已经引进包括紫金保险、诺基亚、西门子等国际、国内知名公司入驻。写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，前期知名企业的入驻对写字楼形成良好的商务氛围相当有帮助，并且对后期的成功招租奠定了坚实的基础。入驻企业区位与交通：“珠江壹号”位于珠江路与中山北路的交界路口，距离中华第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐拥新街口商圈的火爆人气与东大南大的学生资源，给商业的成功添加助力。紧邻交通主干道中山北路，自驾行车方便快捷。项目与地铁一号线珠江路站无缝对接，周边有两大公交站亭，公共交通优势巨大，为项目的升值提供后盾。设计与设施：“珠江壹号”08年初建成时在南京属于最高档次的写字楼，整体外观比较靓丽，标准层面积1700㎡，采用比较方正户型，利用率极大提高。地下停车场下挖4层，配备车位380个，单个车位整租价格高达1200元/月。其他硬件设备：8部电梯分为低区与高区各4部，国产三菱荷载18人、美国特灵中央空调、高压10KV双电源供电、千兆光缆。规模与配套：“珠江壹号”占地1.3万㎡，建筑面积14万㎡，地上58层，地下4层，其中负1-2层为员工餐厅、停车场及接通地铁站商业配套，1-5层为购物休闲广场金鹰天地，6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为5星级酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼。建筑总高度为188米。项目西南为珠江路中山北路交界十字路口，视野开阔无遮挡，以路口为中心西北为龙世中心大厦，西南为易发信息大厦、君临国际，东面有珠江壹号、交通大厦。共同组成了一个集写字楼、酒店公寓、休闲娱乐购物中心为一体的区域性泛商业综合体，对形成商务氛围提供了较好环境。初步分析业权与物权：“珠江壹号”08年投入使用，由于公司资金实力雄厚，采取只租不售的经营策略。写字楼只租不售的经营方式给开发商的后期招租筛选与物业维护减少了很多麻烦。项目物业由金鹰旗下物业公司接手，物业费15元/㎡*月的价格相对较低，写字楼的物业服务与五星级酒店同等，为办公企业提高贴心服务的同时，后期运营提高了效率并且不会产生不必要的管理分歧。金鹰国际在运营项目时选择更优于管理的方式，侧面也彰显了开发商资本实力强大。升级与趋势：“珠江壹号”在08年作为当时最高档的写字楼，却是水泥地板毛坯交付，这对后期进驻企业的装修布线带来了不小的麻烦。项目标准层高3.55米，做完吊顶净高仅为2.66米，勉强达标国家标准。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米）初步分析存在问题：①停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题，留下不佳印象。②与市区其他顶级写字楼相比，物业管理较为松懈，无刷卡进门导致各类信用卡、保险推销人员可以随意进出畅通无阻。③8部电梯为荷载18人的4米/秒中档电梯，平均每部电梯需要承载3.25个楼层的人，根据实地考察，高区电梯尚好，低区电梯经常拥堵，等待时间较长。④无架空地板设计及净高较低的问题，给企业进驻装修造成一定麻烦。可持续成长性较差，无法满足现代各类企业的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企业要求较高条件的空调与发电服务；IT企业存放服务器对24小时空调房间的要求等。⑤“珠江壹号”从08年开始租赁，由于主要针对知名企业招租，过滤了很多营业性质的企业，提升了项目档次的同时，抬高了门槛也造成了较长的空租期，最近一次调研于11月20号，据了解珠江壹号可选择500㎡的户型就有三层存在，空租最大面积为1300㎡，最小空租面积300㎡。目前入驻率仅达到80%多。值得学习：①户型比较方正，利用率大大提高；②业权单一，只租不售，提高管理效率减少物权纠纷；③底部商场与衔接地铁商业的成功运营，给盘活整个项目打下基础；问题解析南京中心7地址：中山南路1号占地面积：17300㎡总建筑面积：70000㎡标准层面积：1450-1790㎡标准层高：3.8米（净高2.8米）总层数：69+4层(办公9-69)建筑高度：249米租售形式：只租不售参考租价：低区4元起、高区5元/㎡*天物业管理费：22元/㎡*月车位数：400个车位费：1200/月（临时4元/小时）空调：三菱中央空调电梯：12+2三菱电梯(高中低三区)建筑开发商：南京新街口百货商店股份有限公司物业管理商：南京金鹰物业资产管理有限公司交通情况：地铁1+2号线-新街口站，10班以上公交车三胞集团是一家大型多元化民营企业，自1993年以来，经过17年的发展，2009年集团总资产已达200亿，年销售额突破350亿，员工人数超过16000人。该集团拥有宏图高科、宏图三胞、宏图地产、金鹏集团、富士通计算机设备有限公司等独资、合资企业20余家。综合实力2010年被中国企业家联合会评为“中国企业500强”第174名、“中国制造业500强”第82位；“中国民营500强企业”第14位；“2009江苏省百强企业”第15名、“江苏省百强民营企业”第4名。开发商信息南京中心由新百集团开发，新大楼是在新百原有老楼的基础上加盖上来。新百本计划将写字楼采取租售结合的经营模式，后金鹰邀三胞入主新百，新的管理层决定只租不售。项目前期就已经引进包括工商银行、宏基、松下、华为、爱普生等国际、国内知名公司入驻。入驻企业区位与交通：“南京中心”占据中山南路、中山东路两大城市主轴交汇的“城市原点”的独特位置，这里拥有最便捷的地面交通系统，周边公交车站有超过10路以上公交，更是一、二线地铁的最大枢纽中心，每天6：00―23：00点可从地铁四个出入口直接进入南京中心，真正实现写字楼与地铁的无缝对接。设计与设施：“南京中心”多边形的外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙，使得大楼立体感更强外形更时尚，但是同时也造成了面积利用率不高，户型不正，标准层面积1450-1790㎡，得房率只有64%。项目在旧楼基础上加盖而成，地下停车场只能在有限范围内下挖，总配备车位300多，单个车位整租价格1200元/月，临时停车价格4~5元/小时。其他硬件设备：12部电梯分为低中高三区各4部，国产三菱荷载仅13人、美国特灵中央空调组、LOW-E中空玻璃幕墙、科勒卫浴、50KV/层电力供应。规模与配套：“南京中心”坐落在新百旧楼基础上，建筑高度249米，负1-8层为商场、9-69层为5A写字楼。写字楼总建筑面积7万㎡，裙楼配套商业９万㎡，目前为南京新街口最大的商业综合体；整栋大厦实现5A级的监控与管理，同时拥有购物和餐饮等商业配套。项目地处有号称“中华第一商圈”的新街口黄金地段，周围高楼大厦林立，国际金融中心、商贸世纪、天安国际、金陵饭店、国际贸易中心等等一大批集合了写字楼、酒店公寓、商业购物中心的高层建筑。商务配套到生活配套资源都是其他区位无可比拟的。初步分析业权与物权：“南京中心”采用只租不售的方式，由新百集团掌握整体物业产权。项目物业由金鹰物业管理公司负责，物业费22元/㎡*月。相比珠江壹号，南京中心物业管理更加严格，进出大楼要刷卡。升级与趋势：“南京中心”写字楼于2011年正式交付使用，新楼采用架空地板，高度为5CM。标准层高3.8米，做完吊顶净高为2.8米，达到国际甲级写字楼的标准。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米）初步分析存在问题：①停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题。并且由于老楼规划停车场进出口只有一个，非常不合理，导致新百停车场时常长时间拥堵，高峰期严重影响到中山东路主干道交通。②写字楼区分低中高三区，高区主要进驻知名企业都为大面积客户，而低区则把每层划分为最小面积只有100多平的办公区域分租给各类小公司，据反映其中公司类型五花八门，严重影响写字楼的办公环境。③物业为打造顶级写字楼的环境而努力，但入驻公司员工反映，南京中心物业管理苛刻到恐怖，不仅仅快递送货无法进入大厦，甚至内部工作员工不给带吃的喝的进入大楼，包括快餐饮料等。④南京中心大厅出入需刷门禁卡，但物业规定根据公司面积发放门禁卡，20㎡发一个，对于很多公司超出部分员工没有门禁卡，物业表示只能通过两部货梯上楼。给办公员工造成很大困扰。⑤由于硬件条件限制大楼只能采用荷载13人的低速电梯，据反映该电梯已经出现多次“罢工”事故，中层停运或者突降几层的的问题，一直有待解决。值得学习：①大楼顶部大屏幕LED提升写字楼档次同时可以盈利；②业权单一，只租不售，提高管理效率减少物权纠纷；③采用LOW-E中空玻璃幕墙，提升档次的同时可以更加节能环保；④大楼顶部有商用停机坪，可直接连通苏州上海空中路线，为高端客户的商务旅行提供保障。问题解析新地中心13地址：庐山路188号占地面积：32778㎡总建筑面积：280000㎡标准层面积：1900㎡标准层高：4米（净高2.9）总层数：55层建筑高度：232米租售形式：只租不售参考租价：4元/㎡*天物业管理费：18-20元/㎡*月车位数：1400个车位费：300/月空调：特灵中央空调电梯：12+2进口三菱电梯(高中低三区)建筑开发商：青岛新地集团南京阳光新地置地有限公司物业管理商：青岛雅园物业管理有限公司南京分公司交通情况：地铁1+2号线-元通站，4班公交车新地集团成立于2002年11月，其前身是新世界（青岛）置地有限公司。新地集团经过18年磨砺，目前在青岛、南京、苏州、沈阳、南昌等地均有“城市金融性地标”建筑。在树立企业良好开发品牌的基础上，也与众多的金融企业建立了良好的合作关系包括：汇丰银行、渣打银行、日本三井住友银行、中国银行、招商银行、工商银行等开发商信息新地中心自立足南京面向长三角以来，便成为南京政府金融区规划重点扶植项目。从省政府到区政府都在为河西CBD新区的建设提供方便，帮新地中心的招商铺路搭桥。目前所有入驻新地的金融企业总部都可以获得政府资金上的补贴及政策上的扶持。前期入驻知名企业包括汇丰银行、三星电子研发总部、友邦保险、中英人寿、直钱支付、民安中国等。入驻企业区位与交通：“新地中心”位于庐山路与楠溪江东街的交界路口。与10万平的河西中央公园只有一街之隔，是除了新街口外唯一的1、2号线地铁交汇点，出大楼步行5分钟可到地铁元通站。周边公交线路较少，目前周边仅通车85路、92路、161路三路公交车。项目属于政府规划的河西CBD新区最核心的金融区之上，周边文体区、会展区、商贸区、科技园区簇拥而建，区域资源丰富，奥林匹克中心、南京国际博览中心、河西中央公园营造浓烈的高端区域特性。设计与设施：“新地中心”作为当前顶级的写字楼，从建筑品质上采用智能化5A甲级写字楼标准，配备国际一线的硬件设施。外形由不同高度和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成“竹”形，建筑平面外圆内方，标准层面积达到1900㎡，LOW-E中空玻璃幕墙让建筑看起来非常炫丽。其他硬件设备：1400个车位的超大停