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第1页共46页房地产业研究报告一、产业界定及产业特性（一）产业界定房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。（二）产业特性1、房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、房地产业具有很强的产业关联性房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，中国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、房地产业的发展具有地域性第2页共46页房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。二、现状分析（一）房地产开发商的现状分析1、房地产商数量多，分布不均1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。2、企业的区域分布具有较高的集中性全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。第3页共46页3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。96年国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从近两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。4、企业规模偏小，资质结构有待优化中国房地产开发企业普遍规模偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96年，中国房地产开发企业的资质结构是：一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%，五级以下的企业所占比重为17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。5、房地产开发商进入微利阶段90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营业利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。又由于1993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段。第4页共46页（二）市场供给状况分析1、中国房地产业的开发投资状况（1）房地产业的投资增长速度。中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。（2）房地产业的投资结构。1996年开始，中国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2%，2000年1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。（3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。第5页共46页2、土地资源的供给状况分析土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，中国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的《土地管理法》实施后，中国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达33.7%，99年新开工面积有所降低，但2000年又呈现快速增长之势。（2）施工面积。96年的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7%，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。第6页共46页（3）竣工面积。虽然从93年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直呈现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产竣工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。4、中国房地产业市场供给的结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。近几年来，中国房地产市场的供给结构存在着以下特点：（1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%至10%左右比较合适，而在前几年房地产过热时，中国别墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数字，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅，因此近几年中国政府严格控制高档物业的投资，中国证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设别墅等高档物业。这些措施使得高档物业的投资开始下降，商档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升，2000年1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。（2）办公楼市场供给的地区差异进一步扩大。近几年来，办公楼市场供给的增速很快，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差异不断扩大，如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资企业，还有全国各地地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等城市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些城市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。第7页共46页（3）商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者中国国民经济的发展，从而导致了商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。（三）市场需求分析目前，中国房地产业的市场需求存在以下特点：1、市场需求开始回升近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策的引导下，中国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长形势。2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%。2、个人消费成为市场需求的主体90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，98年个人购房的比例比97年上升了7个百分点，达到73.6%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高要求。2000年前9个月，随着房改的结束，个人购房的比例已达90%以上。第8页共46页3、与个人消费增长适应,住宅在房地产市场需求结构中占主导地位住宅销售在商品房销售中占主导地位，从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重都在70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，2000年1-9月，住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。（四）存在的问题目前，中国出现了大量商品房积压和大量城镇居民的住房需求得不到满足这样互相矛盾的现象，供需脱节成为当前的重要问题。主要原因是商品房售价高，中低收入家庭难以接受。据统计，1998年，中国商品房平均每平方米售价达到2002元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元（见全国商品住宅平均售价图。），按此计算，一套70平方米的住宅大约共需13万，而1997年我国城镇人均可支配收入为5200多元，人均消费支出为4300多元（包括居住支出400