搜索
叠拼别墅研究撰稿人：杨森导读都说人这一生，总要努力拥有自己的别墅。当楼市被地王和顶豪绑架之后，也许一部分人的别墅历程，都要从叠墅开始。近年来，叠墅兴起并越来越大行其道的根本在于：与平层有着相似的总价区间，却因为大面积的庭院、露台、地下空间、立体居住模式而提供一种截然不同于平层，近似于别墅的居住体验。第一部分研究背景在限购限贷限标的、高地价高溢价高房价、地王频现的当下，产品定位如何创新突围成了眼下各大房企面对的最大困境！研究背景标的限制：限容、限别墅：史上最严限墅令实施客户需求：别墅是置业终极目标：小户型→大户型→别墅型高成本投入：高地价高造价高成本压力面积升级：量变形态升级：质变看了上面的介绍，或许大家对于叠拼也已有所了解，不错，同样用地面积下，叠墅更容易出容积率，据策源观察测算，4F叠墅产品的实际容积率可以达到1.1-1.6；而6-8F叠加产品实际容积率更高，可达1.7-2.1。受“严控低层住宅建筑”政策的影响，联排别墅、合院别墅将受到严格限制，但叠墅产品成为高压新政下低密产品相对较好的一条出路。叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之一。市场现状在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势研究目标第二部分基本概念叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四层为一户。叠墅概念叠墅融合了复式+别墅的特点，内部拥有复式生活空间，外部拥有别墅私享体验。下层有花园，上层有屋顶花园，具有独门独院、独立扶梯、超大露台、私家庭院、多重花园等设施。叠加概念是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间，也是一种拥有叠墅精神内核的居住文化，主要面向社会“中坚”阶层，是购房者梦想中的私属领地。叠墅作为在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的产品，即融合了各产品的优势又不可避免的具有不纯粹的劣势，是最寻求舒适感私密性性价比平衡的产品，创新设计不断。叠墅优劣势叠墅1、比联排：同等面积面宽尺度更舒适这种开阔与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点2、比复式：附加空间更超值市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠加则实现了人们对于这种情调空间的“占有”，每一套户型或有天（上叠有阁楼）或有地（下叠有花园和地下室）3、比平层：生活空间格局更多样将一成不变得居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。优势劣势“不纯粹”、“伪别墅”、“高性价比的豪华”外观像多层，室内是复式，和传统的独门独院相差太远中叠附加值较少上下户之间干扰较难避免，影响私密性交通面积造成一定浪费，公摊大三叠以上产品的外观容易被误认为洋房或者多层第三部分市场发展现状市场趋势解读随着城市化进程的加快，拥有一套城市叠拼越发可贵，主城区低密产品鲜有供应，这已是无可争议的事实。青岛市低密市场供应4797套，成交3190套，供应主要集中在近郊区（高新区、胶南、胶州、即墨和城阳区），主城区较少。通过对市场各项供需数据分析发现，在控容积率、低价不菲的背景下，低密产品的供应主要集中在近郊区域，主城区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求生活舒适度、倡导家庭价值回归。这种更加奢适的人居产品，是对居住精神的深刻理解，也是居住形态的一种本质性升级。主城区低密别墅鲜有供应，城市叠拼越发可贵，未来叠拼将承接改善精英购房需求叠拼当道，历经城市的升级，调控的洗礼，需求的变迁，别墅在时代的转折中大破大立；独栋形制存量稀缺，渐成鼎级，叠拼别墅压缩总价、提升体验自成IP年轻化的购房客群，乐于为更好的生活方式买单，精装别墅星火燎原，引领趋势规划的严苛，让叠拼成为别墅供应主力自2012年开始明确限定住宅项目容积率不得低于1.0后，青岛别墅的产品形态逐渐由低密度的独栋，向高密度的联排、叠拼过渡。2015年开始，青岛叠拼别墅的供量占据别墅市场的半壁江山，2019年供应占比达66.2%。市场趋势解读受国家限墅政策的影响，未来叠拼别墅供应将进一步提升年份供应套数供应面积（㎡）供应占比2012117622282732%2013年197634715535%2014年71411193625%2015年201132920747%2016年309944514047%2017年417660607360%2018年524077643865%2019年479773408066%叠拼房地产市场变化120-160平经济型别墅，叠墅产品成交量持续上升，二线城市叠拼高于联排产品成较量这几年，由于各地禁墅令不断升级，市场上已经很少有低容积率的地块供应，独栋别墅在核心城市几乎绝版。叠墅产品则成为地产商和购房者都青睐的产品类型。于开发商而言，叠墅对容积率的压力较小，高低配之下正好解决容积率的限制。同时，叠墅因为沾了别墅的名，格调一下子拔高了几个档次，也容易形成溢价。就市场而言，目前最大购房需求还是以普通改善为主，有点小钱的中产群体是市场主力军。叠墅较之独栋、联排，准入门槛低，同时又具备别墅产品的动静分离、内外有别，再加之超大面积的赠送，对改善型客群非常有杀伤力。CRIC最新的数据就显示，刚刚过去的2019年，121个样本城市中，叠墅同比持续上升，涨幅达5.6%。其中，尤以120-160㎡的经济型别墅最为畅销，两者的成交量在别墅产品占比达到33.2%以上。叠拼共性趋势1、花园均沾，地下分半早期的叠拼是下叠有花园、上叠有露台，井水不犯河水，相安无事。但慢慢的，上叠开始不满足了，凭什么每天爬楼还没有花园？于是，几年后上叠有了电梯，还给它切了一块花园，虽然大多置于北侧且面积不大，但多多少少是个心理补偿。更大的优化是在于地下空间。原本只有下叠才有的全部地下空间，如今基本都会照顾上叠情绪，划出至少三分之一的面积给它使用，由此上叠扬眉吐气的提高了价格，而下叠却和原来一样的贵。这个创新改善了上下叠的关系，均衡了资源，取得了购房者和开发商皆大欢喜的双赢局面。2、震撼挑空，密布天井地下做挑空是跟联排学的。别墅这两年的精彩全在地下，从营销上看，这也是非常高明的套路。首先地下空间对于别墅意味着附赠空间的多少，这是关乎性价比的绝对指标，但地下在客户原有的意识里并不好用，大多作为储藏空间。后来开始时兴地下深挖两层，做出震撼挑空，让地上功能地下化，借助于多处天井采光和灯光辅衬，凸显赠送空间的价值感，让参观客户无不感到物超所值，由此带动了一番别墅市场的产品变革。但问题是，样板间终归是样板间，挖深了毕竟还是“潮”，根本问题依然没有解决，要不然为什么一到地下就能听见轰轰的排湿机在疯狂运作呢。3、上下叠拼，左右合并北京曾经有一小段时间出现了三叠拼，但由于高度达到6层，基本属于三个“复式”的堆叠，已无异于洋房，实在难称叠拼，因故没有流行。但从去年开始出现了介于双叠和三叠之间的2.5叠产品，即通过两个单元的相邻，使中、下叠各自垂直分列，最上叠左右合并为一户。由此实现层层退台，上叠拥有超大面宽和超阔露台的差异化卖点。2.5叠拼的好处是各户面积可进一步压缩，由此总价更有诱惑力，同时叠拼的形态也没有破坏，别墅感依旧，甚至超越了一般的联排别墅，有点像把平墅和联排糅合在一起的集合之作。第四部分创新产品研究此前叠墅常被诟病为伪别墅、高级洋房。它跟独栋别墅比，短板也比较明显，比如产品不均好，私密性差等等。不过，这几年随着市场一路升温，经济型叠墅越来越成熟，短板也渐渐补齐，市面上涌现出不少优秀产品，以下为小套型叠墅的一些变化及新做法。创新型别墅举例创新垂直结构，上中下均好杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，增加南向开间利用退台设计，将多重院落通过庭院垂直式布局方式来实现，连接方式由水平式的连廊变成垂直式的电梯。这种结构，让中叠和上叠，都拥有一个私家北向入户大花园，每个花园还配私家电梯，实现了独栋别墅式的居住体验。缩小了下叠的户型面积，将每户的销售总价控制降下来。其中，下叠A户型仅有123平，B户型130平，中叠和上叠分别为144平和155平。每户的建面算不上大，但麻雀虽小五脏俱全，比如中叠C户型，三楼三开间，四楼一开间，并且拥有一个北向入户花园和一个宽敞南向露台。全分离式入户设计，私密保护全面升级上海大宁金茂府全分离式，每户均有首层花园设计，高低错落园林花草，注重隐私保护上中下叠都占有一定面积的首层花园，入户电梯分别配置在各自的花园内。电梯直通地库，住户无论是驾车回家还是步行回家，动线都是独立且隐蔽的。另外，电梯还可以自主控制停靠在家里哪一层，比如住在中叠的住户可选停靠在三层或四层。归家动线的设计上，通过高低错落的园林花草掩映，保护行人居住者的隐私。全分离式入户设计，私密保护全面升级清远保利春晓叠墅，私家花园，独立入户庭院+地下室赠送，互不干扰入户采用上下叠全分离的方式。首层地面双庭院设计，上叠和下叠各拥有一个私家花园。入户方式上，上叠北向入户，下叠南向入户，分门而入，互不干扰，每一户都能享受独立入户庭院的私密与尊贵。地下室也分成两个区域，上下叠住户也可分别从各自的地库搭乘私家电梯直达自家。大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升多开间朝南设计，一改户型狭长的窘迫：杭州金地·玖峯汇该叠墅产品为上、中、下三叠。其采用是“咬合式户型”的设计，统一叠相邻两户，分别以“上2下3”和“上3下2”的方式咬合在一起，奇偶层之间又相互咬合向上排布。这样一来，140平方建面的户型做到五开间朝南，南向面宽总计达到17米左右！这个尺度在以往是很难想象的。140㎡下叠上海金地天境，加长面宽+地下空间赠送下叠为一梯一户，独占一层140㎡+附赠60㎡地下室；中叠是二层跃三层+附赠40㎡地下室；上叠是四层跃五层+顶层露台，中叠、上叠均为两户；下叠的加长面宽达13.4米，使整个户型中部进深的缩短，造就了四开间朝南的空间格局。此外，大面宽赋予了空间更多的灵动可能，无论是改造成开放式书房，还是打通成一个家族式party横厅都绰绰有余。大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升苏州姑苏铭著，大面宽设计，通透度、舒适度提升153平的户型，下层客厅和上层主卧的面宽都达到7米以上，大开间朝南设计，采光通风都非常赞。大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升下层上层153㎡户型超长拐角阳台+大面玻璃幕墙，室内更通透：杭州万科大溪谷大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升双叠墅产品，上叠、下叠各三层空间。除了拥有超有地下室、花园、大露台或阁楼外，还拥有L型景观阳台，横向面宽约达7.2米，视野十分开阔。上叠4房2厅3卫，建面约132平米，主卧奢华套房不仅连通L型景观阳台，还能享受约7.2米x2.0米的休闲大露台的景观，无论是采光通风还是视野都很赞。三四层动静分离的基础上，额外设置一个阁楼空间，与露台相连，在这里举办party聚会毫无压力。而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。3F4F阁楼漳州泰禾闽南院子，地下室5.6米挑高，双层设计，可以说是很阔绰了。挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间上海金地佘山天镜如愿，下叠赠送85㎡地下室，南向超大采光井增加地下室采光通风挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间上海金地佘山天镜如愿，就是通过南向超大采光井来增加地下空间的采光通风。为了改善地下室的超市阴冷的问题，该项目还把整个水平面抬高了约2.1米，整个空