荆州房地产市场调查报告

荆州房地产市场调查报告目录：一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况二、区域楼市研究三、市场总结及项目建议1.城市经济及产业特征2.城市人口3.居民收入4.市场供需一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；2011201220132014GDP1043.121196.021334.931480.49增速13.40%11.10%10.40%9.80%13.40%11.10%10.40%9.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%02004006008001000120014001600单位：亿2011-2014年荆州GDP增长情况25.424.523.923.44343.744.744.631.631.831.43220112012201320142011-2014年荆州三产变化情况一产二产三产2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵，显示了荆州经济充满活力：近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需求潜力较大；城市经济荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;570.4571.94573.94574.4256856957057157257357457520112012201320142011-2014年荆州常驻人口增长情况（万人）人口17.1414.8314.413.0502468101214161820112012201320142011-2014年荆州中小学入学人数变化情况（万人）中小学入学人数荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型；但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能够实现稳定增长态势；城市人口可支配收入的增加使得荆州市人民更加关注生活质量的提高，首当其冲的就是住房环境的改善；这为荆州市房地产市场发展提供了先决条件。1651317010187062312812.30%13.80%10.00%9.80%0.00%5.00%10.00%15.00%050001000015000200002500020112012201320142011-2014荆州城镇居民人均可支配收入7664871099091262518.80%13.70%13.80%11.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0200040006000800010000120001400020112012201320142011-2014荆州农民纯收入8025827010730121401251712625050001000015000商丘驻马店新乡许昌焦作荆州各市农民纯收入对比近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水平；居民收入2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；10214119701002003002012年2013年2014年2012-2014年荆州城区商品房销售面积（万㎡）销售面积近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍，市场供求比失衡；伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；228.05213.4372.88169.86820100200300开发区沙市区沙北新区荆州区荆北新区2015年各区供应增量（万㎡）市场供需荆州房地产市场总结：荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大；作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平，居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长；荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来，再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；二、区域楼市研究板块划分依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个区域；城南区域荆北新区武德板块古城区荆北板块——借助高铁站的建设，荆州门户，未来荆州区政务中心及商务中心城南板块——以教育科研，高新技术产业，生活居住为主要功能武德板块——二广高速穿越而过，以客运交通，商贸物流，生活居住为主要功能沙北新区——城市新中心，主体功能：市级行政文化中心，商业中心中心城区板块——核心商务区，以商贸金融、行政办公、文化娱乐、生活居住为主要功能开发区板块——依托工业开发建设，完善配套，多大型社区目前在售项目以中心城区、武德板块、沙北新区最为集中，大盘主要集中开发区板块与荆北新区，城南板块由于开发较早，居住氛围已较浓厚，偏离城市发展主方向，在售项目不多；各区域楼市汇总研究：区域项目名称占地（亩）建筑规模（万㎡）户数两房三房主力户型均价日均来访销售情况区域评价荆北板块恒大名都862079-83㎡90-138㎡106、125㎡三房6400元/㎡初期亮相阶段区域紧邻高铁站，整体环境较好，销售情况理想；绿地之窗430130一期67891㎡130㎡91㎡两房、130㎡三房5500元/㎡一期卖完，二期8月份入市武德板块人信城100一期924101-121㎡101㎡、121㎡三房4300元/㎡5组万达广场周围整体环境较好，借助万达广场的开业周围项目销售较好，除万达广场周围外其余区域整体环境欠佳，多临近高速路及老城区，居住环境不高，销售情况不理想长江尚品9422167089-94㎡93-137㎡89、94㎡两房，93、125㎡三房4700元/㎡现房销售，月销售15套左右水岸阳光27657687㎡103-125㎡87㎡两房、103、125㎡三房5300元/㎡从2014年1月入市销售以来月均销售40套南湖颐景7518170089-90㎡122-139㎡89㎡两房、122、127㎡三房4600元/㎡美林悦府171331600077-100㎡89-110㎡77㎡两房、110㎡三房4150元/㎡销售速度慢，调盘时没客户。新加坡国际城38538300087㎡119-139㎡87㎡两房、119㎡、124㎡三房4600元/㎡销售速度慢，调盘时没客户。城南板块南城故事990070-92㎡114-127㎡㎡89㎡两房、114-115㎡三房4200元/㎡2组10套以下临近古城区，开发较早，环境整体一般，偏离城市发展方向，销售冷清楚都御苑3379-91㎡108-130㎡89㎡两房、118-119㎡三房5400元/㎡2组10套以下公园九里78758988㎡114-136㎡+3600元/㎡证件有问题，工地停工，基本销售不动。区域项目名称占地（亩）建筑规模（万㎡）户数两房三房主力户型均价日均来访销售情况区域评价沙北板块楚天都市·朗园12235255590-130㎡90㎡、130㎡三房5200元/㎡10组2014年12月以来月均销售30套荆州未来的行政中心，销售情况相对较好，高品质项目涌现，品质不高项目较前期降价明显，正常月均销售20套左右南国都市5936127686-90㎡100-136㎡86㎡两房、118、120㎡三房4500元/㎡月均销售12套，降价400元凡尔赛1号531064490-100㎡118㎡90㎡两房、118㎡三房4900元/㎡月销售20套房源新天地21060261787-89㎡30-139㎡87㎡两房、90㎡、123㎡、126㎡三房5500元/㎡中心城区滨湖国际38863482-90㎡101-149㎡107㎡、123㎡、131㎡三房5500元/㎡月销售25套（现房）楼盘最为集中，受中心城区土地供应限制，新入市多中小楼盘，价格在各区域最高，但进入2015年以来受销售不理想影响，部分项目降价幅度较多春秋城15050339887㎡106-136㎡87㎡两房、106-120㎡三房5600元/㎡月均销售12套上海公馆9522190687㎡91-117㎡87㎡两房、91㎡、117㎡三房5500元/㎡月均销售40套房源中豪·明珠城1082086㎡96-128㎡86㎡两房、96㎡、118㎡三房4300元/㎡月销售12套皇城相府61192186㎡121-124㎡86㎡两房、121㎡、124㎡三房4300元/㎡已售完日月星·国际华侨城14028263975-100㎡115-133㎡91㎡两房、115㎡、133㎡三房5500元/㎡15套，比2013年开盘降价500元开发区合汇·公园天下8561601400088㎡92-128㎡88㎡两房、92㎡、121㎡三房3600元/㎡月均销售10套以下主要以所列三个项目为代表，区域多大盘，推广力度大，销售情况较为理想，合汇·公园天下陷入资金链断裂问题，退房客户较多金源·世纪城400060078-88㎡94-133㎡78、88㎡两房、115㎡、121㎡三房3400元/㎡月均销售100余套恒隆·四季城500107189678㎡109-131㎡78㎡两房、109㎡、121㎡、125㎡三房4200元/㎡汽贸企业主开发，前期内部认购较多，月均销售40套房源，配套有沙市实验小学各区域楼市汇总研究：开发区项目深入分析：区域个案研究-金源·世纪城规模体量大，内部配套齐全，知名开发商基本简介1.基本情况：金源地产开发，城市最东向2.基础数据：占地面积4000亩，建筑面积600万㎡，容积率3.0，绿化率31%。2014年6月推出北地块5区共计约1500套房源3.面积区间：78-94㎡两房，98-133㎡三房主力户型：88㎡两房，104-122㎡三房4.核心卖点：规模体量大，内部配套齐全，物业类态丰富5.去化较快户型：88㎡三房，104-122㎡三房营销进度1.营销进度：2014年7月会员排号，推出一期北地块5区共计约1500套房源均价：3500元/平方米客群：周围当地客群及公安、江陵县市入荆者4.媒介策略：推广渠道丰富，采用信息全覆盖轰炸模式，公交站台广告、外展点、电台、公交车载电视广告等。北地块5区北地块2区项目简评：金源·世界城规模体量大，推广力度大，采用信息全覆盖轰炸模式，自2014年6月入市以来，合计推出北地块5区、2区2500套房源，共计去化1600套房源，月均销售100余套，结合项目规模体量及推广力度来看，销售情况一般，项目江津路北地块目前有大体量已封顶待销售区域，总体来看销售情况不理想。项目简介：项目占地4000多亩，总建筑面积约600万平方米，包括建有五星级酒店、20万平方米购物中心、8万平方米世纪金街、1500米荆楚文化步行街、1000余亩范家渊天然湖景公园、5所幼儿园和1所中小学等，将来居住家庭达4万户。区域个案研究-金源·世纪城区域个案研究-合汇·公园天下规