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云南省业主大会业主委员会操作规程第一章总则第一条为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》,制定本规程。第二条本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会业主委员会及其活动适用本规程。第三条昆明市房产管理局(以下称物业管理行政主管部门)负责本规程的组织实施，昆明市物业管理办公室负责业主大会活动的指导。区、县物业管理行政主管部门负责推动辖区内业主大会的组建、办理业主大会备案以及指导其活动。第四条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。第二章业主、业主大会及业主代表大会第六条业主在物业管理活动中享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事项提出建议；(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六}监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)不得私自改变房屋的用途;(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(六)按时交纳物业服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。第八条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第九条已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议。(一)出售建筑面积达50%以上;(二)新建物业小区内业主实际入住率已达到50%以上的;(三)正式办理入住手续的首位业主实际入住达二年以上。第十条在建和新建物业小区首次业主大会会议由进行前期物业管理服务的企业和开发建设单位负责召集;物业建成区首次业主大会会议由辖区居委会或由业主推荐的代表负责召集。召集单位或召集人应当在符合上述第九条规定条件之日起15日内,告知区、县物业管理行政主管部门和所在街道办事处,并在其指导下组织召集首次业主会大会议。第十一条首次业主大会会议召开前,应当成立筹委会。筹委会人员组成应当包括社区居委会代表、业主代表、物业公司代表,在建或新建小区还应包括开发建设单位。物业公司可接受筹委会委托参与具体操作。筹委会成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。第十二条筹委会应当自组成之日起30日内(成立业主代表大会的60日内)在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主所拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅区(包括别墅区、高层住宅)以一套住宅为一票。非住宅区以100平方产权面积为基准,业主所拥有的物业产权面积不足100平方的计一票;大于100平方的，业主所拥有物业产权面积除以100(四舍五入不保留小数点)所得商即为该业主所拥有投票权数。同一个业主所拥有投票权数不得超过本物业管理区域内所有投票数的40%。建设开发单位未出售或已出售尚未交付的物业，按上述规定计投票权数。第十四条同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主大会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。业主代表大会的代表一般不得少于三十五人。业主代表大会行使业主大会的权力。第十五条筹委会应当做好下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)确认业主身份,确定首次业主大会会议的投票权数;(三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见;(四)参照物业管理行政主管部门颁布的示范文本,依法起草业主大会章程、提出业主公约修订意见;(五)起草前期物业管理服务合同执行情况的报告;(六)业主超过100人以上的,组织推选业主代表;(七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开之日15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表大会的，应当在会议召开之日15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。第十六条推选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。推选业主代表候选人可以通过筹委会和业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。在推选单位内，候选人只有一人的,其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举;侯选人为二分之一以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的,在得票多的二名候选人中重新选举,票多者当选。业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表每三年为一届,业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。第十七条首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:(一)制定业主大会章程;(二)修订业主公约;(三)选举业主委员会主任、副主任及委员;(四)确定物业企业;(五)决定物业管理其他重大事项。第十八条业主大会章程应当依法包含以下几方面内容：(一)业主大会名称、物业项目地址、四至范围;(二)业主大会权力;(三)业主委员会职责;(四)业主大会的议事方式及表决程序;(五)业主代表的产生方式;(六)业主委员会委员的组成和委员任期;(七)业主投票权的计算方法;(八)活动经费及活动用房;(九)印章的使用和管理;(十)其他关于业主大会的重大事项。第十九条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。第二十条业主大会行使下列权力:(一)制定、修改业主大会章程和业主公约;(二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;(三)审定物业管理服务合同内容,确定物业企业;(四)审议通过物业管理企业提出的年度服务计划和物业管理制度:(五)监督物业管理企业的管理服务活动;(六)决定维修资金的使用、续集方案,并监督实施;(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。第二十一条业主大会依法作出的决议应当在本物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。业主大会依法签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。第二十二条业主大会自成立之日起30日内,业主委员会应当持下列资料到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主大会备案手续:1、业主大会章程;2、业主公约；3、经业主大会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况。对符合规定的,区、县物业管理行政主管部门应在7个工作日内出具业主大会备案证明;对不符合规定的,书面说明理由,7个工作日内退回。业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。业主大会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定备案。第二十三条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主委员会应当告知物业所在地的区、县物业管理行政主管部门及街道办事处，并在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导监督下,做好业主共同财产清算工作后,将业主大会印章交回区、县物业管理行政主管部门并由其销毁。第三章业主委员会第二十四条业主委员会是业主大会的办事机构。业主委员会应当在业主中选举产生,每届任期三年,可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名，委员三至十一名。第二十五条业主委员会成员的侯选名单由筹委会在广泛征求意见的基础上提出，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议,由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映,采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前二至三名人员依票数多少顺序产生。选举产生业主委员会后,其成员的基本情况在物业管理区域内公告。第二十六条业主委员会成员应当符合下列条件:(一)遵守国家有关法律、法规;(二)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(三)遵守业主大会章程和业主公约,模范履行业主义务,按时交纳物业管理服务费;(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁,具有社会公信力;(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;(六)身体健康,具备必要的工作时间。第二十七条业主委员会应当履行下列职责:(一)召集业主大会会议;(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行情况,提出物业管理建议;(三)业主大会会议作出决定后应当在30日内,代表业主大会续签、签订、变更、解除物业管理服务合同;(四)听取和反映业主、使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同;(五)协调解决业主和物业管理企业之间的矛盾和纠纷,协助物业管理企业催交物业管理服务费用和日常维修费；(六)监督业主公约的实施;(七)履行业主大会赋予的职责;(八)积极宣传物业管理的有关政策法规;(九)完成业主大会交办的其他事项。第二十八条业主委员会委员任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,区、县物业管理行政主管部门和街道办事处可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。第二十九条经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。第三十条业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员资格：(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的;(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;(四)有犯罪行为的;(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(六)拒不展行业主义务的;(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十一条业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十二条业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。第三十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法展行自治管理职责，支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会听取居民委员会的建议。第三十四条业主与业主委员会、业主委员会内部产生纠纷,不能达成统一意见时,可向当地物业管理行政主管部门申请调解,调解不成的可向物业所在地人民法院提起诉讼。第四章会议第三十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持,主任同故缺席时,由副主任主持。业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定按时召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)五分之一以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会章程或业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,在物业所在地区、县物业管理行政主管部门责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的，经过本物业二分之一以上业主书面同意,取消业主委员会成员资格,由业主代表组成筹委会,按照第二十三条规定重新选举产生业主委员会成员。第三十六条业主委员会应