佛山市物业服务收费管理办法

《佛山市物业服务收费管理办法》（佛价[2006]110号）各区物价局、建设局，各有关单位：我市《关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知》（佛价〔2004〕171号）已试行期满。我们对试行期间出现的问题进行了认真的研究，并广泛听取各方意见后重新制定了《佛山市物业服务收费管理办法》，现发给你们，请结合本区实际情况制定具体管理实施细则。以上通知请遵照执行。二○○六年六月二十六日佛山市物业服务收费管理办法为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和广东省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价〔2004〕22号）的规定，结合我市实际制定本管理办法。一、物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收的费用。二、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。三、根据国家和省的政策规定，住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴。其他类别的物业服务收费实行市场调节价，报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。四、住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业管理服务的基准价。各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据佛山市公布的基准价，结合本地实际，在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。五、物业管理企业应认真执行全市统一规定的基准价，在本区价格主管部门公布的上下浮动幅度内，根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费标准；包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价；经双方约定后的收费标准应抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案。六、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行酬金制的可按合同约定，每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审核。七、部分较为特殊的小区可参照以下方式约定服务收费标准：小区已实行全封闭智能化管理，设施配置先进，档次较高的，若该小区业主要求提供更高服务，物业管理企业按一级基准价上浮后仍未能补偿管理成本支出和取得合理报酬的，可按优质优价原则，经该小区业主同意后与物业管理企业商定服务内容和收费标准。八、物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；9、经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，必须按《佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序》的规定，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。九、物业管理企业必须严格自律。与业主约定收费标准要体现“按质论价、优质优价、质价相符”的原则，并切实执行国家和省的有关政策，严格履行物业服务合同，量化服务项目，并每半年向业主公布上列1-9项的成本支出和物业服务收费、车辆保管、康乐设施出租等收入及水、电公摊费用情况。不得以虚高成本、降低服务质量等形式损害业主合法权益。严格按照政府价格主管部门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，自觉接受业主和物价、物业管理主管部门的监督检查。对违反规定、收费标准不合理等行为，物价部门应及时纠正，情节严重的按照有关法规予以查处。十、此前经各级政府价格主管部门审批的物业服务收费标准，没有签订服务合同期限的可参照新的政策由双方协定；已签订物业管理服务合同期限的，在执行期内原则上应相对稳定，如双方认为确有必要调整的，可参照本办法双方协定。十一、已售车位的管理费按基准价加浮动幅度计收。具体为：每月每平方米建筑面积的基准价为1元。首层架空的不高于基准价；半沉、地下式的（按基准价，下同）上浮60%；二楼及以上封闭式的上浮40%；上盖为非永久性棚架式的下浮20%；露天停放的下浮40%；已售独立车房（有墙分隔），按车房所在楼宇住宅物业管理费的50%内计收；各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门可在此基准价和上浮幅度内（下浮不限）及有关规定作出具体规定。物业管理企业应根据有关规定，结合本小区停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准，并抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案；若购房合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房（车位）管理费。十二、房地产企业在销售物业之前制定的前期物业管理服务协议中的收费标准不得高于当地政府公布的指导价，并按照事前告知的原则，向物业买受人明示。个别管理成本较高的优质楼盘需按优质优价原则制定前期协议收费标准的，亦应在售房前将相关服务内容及标准予以公示，并在购房合同中列明；前期物业管理服务协议必须送所在区价格主管部门和房地产行政主管部门备案后方可公示；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因房地产企业原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由房地产企业全额交纳。十三、房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，物业管理企业可分别向装修企业收取2000元，业主1000元的装修按金。若业主不聘请装修企业自行施工的按每户收取装修按金2000元；物业管理企业在收取装修按金前应与装修企业及业主用文本形式约定双方的权利、义务、违规处理、按金退还等内容。物业管理企业收取的按金待装修完工后，如未造成楼宇和公共设施损坏的，应在一个月内如数退回按金；业主在装修期内如需拆改墙体和隐蔽工程（水、电、气）施工的，在办理相关报批装修手续后，物业管理企业在约定的施工期限内，按依法维护业主合法权益的原则，确保每天两次派出熟悉装修业务人员到现场做好巡查记录，并为业主提供装修方面的咨询服务，在协助业主做好装修工程验收的前提下，由物业管理企业向装修企业或业主（具体由业主与装修企业商定），每天收取不超过5元的装修管理费。拆改墙体和隐蔽工程施工完毕后不得再收取装修管理费。其余装修期的巡查按《普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》有关规定执行；装修期内产生的垃圾由业主自行清运，物业管理企业不得收取清运费。若业主委托物业管理企业代为清运，有关费用由双方协定。十四、物业管理收费按法定产权面积计收。房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准，未出具产权证的以物业买卖合同中的总建筑面积为准；物业管理费计价单位为元/每月每平方米建筑面积，以套内面积计收的由区价格主管部门会同房地产行政主管部门折算后公布；物业管理收费按《商品房销售合同》规定从办妥交付使用之日起开始计收，另有约定除外。十五、物业管理费和公共水电费原则上按月收取，经双方约定可以预收。物业管理费预收期不得超过3个月，境外业主可根据实际情况酌情延长至一年；公共水电费每户预收不得超过200元。两项预收款应按月扣减，直到预收款扣减完毕后方可作下期预收；物业管理收费实行包干制的不包括公共水电费，另有约定除外。公共水电费分摊按照省物价局《关于规范全省城镇住宅的业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）执行；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，另有约定除外；电梯电费按本梯总户数共同分摊（包括未售出部分），具体分摊方式由业主与物业管理企业共同商定。十六、为加强小区安全管理，维护小区公共设施，有关业主装修期间搬运物料的管理作如下规定：1、物业管理企业可设立或推荐专业队伍为业主提供搬运装修物料服务，其收费标准由双方协定，实行明码标价。2、业主在承诺不损坏公共设施和接受物业管理企业管理的情况下，可另行聘请其他专业队伍搬运装修物料。业主办理聘请其他专业搬运队伍的手续后，物业管理企业可向业主或其聘请的专业搬运队伍收取1000元的搬运按金。搬运完成后，没有损坏公共设施的物业管理企业应如数退回按金。3、装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，并严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业管理企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止野蛮搬运。4、在搬运作业期间造成公共设施损坏的，由行为相对人承担赔偿责任；属物业管理企业设立或其推荐的专业搬运队造成公共设施损坏发生的修理费，不得计入物业管理成本或在物业维修基金中列支。十七、为确保小区安全，物业管理企业在装修人员初始进场办理小区出入证时，收取工本费不得高于5元/证。证件有效期应和装修企业与业主签订的工程期限一致，期间若遗失或调换施工人员时应重新办理，物业管理企业收回工本费后予以补发；实行智能化管理的小区在房屋交付使用时，房地产企业应为每户免费配置3张小区出入证（IC卡下同），机动车按一车一证的方式免费配置车辆出入证。非本小区住户租赁车位的应自费购买IC卡。若使用人遗失证件，物业管理企业可按每证不高于50元的标准收回工本费后予以补发。十八、物业管理服务收费标准在前期物业管理协议期内应按协议约定标准执行；如协议期满或有20%以上业主或物业管理企业提议调整收费标准的可召开全体业主大会，在按全市统一基准价和本区公布的浮动幅度内，经2/3以上业主同意并确定收费标准后，物业管理企业应向价格主管部门备案新的收费标准。如业主大会与物业管理企业经多次协商收费标准未达到共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审理资质的中介机构或价格主管部门核定临时收费标准，其收费标准的具体期限由业主大会与物业管理企业商定。委托核定临时收费标准后若双方再协商达成一致时，原核定的临时收费标准即时终止。物业管理企业对小区内的物业管理收费标准，经与业主约定后有变化的，在送本区价格主管部门备案后，同时将新的收费标准或新签订的物业服务合同抄报本区房地产行政主管部门。十九、物业管理服务收费的基准价和浮动幅度将根据国家和省的有关规定以及我市经济状况、居民收入、物价水平的变动，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门适时调整公布。二十、本办法自2006年7月1日起执行。原佛山市物价、建设局《关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知》（佛价〔2004〕171号）同时废止。