产业地产可行性报告

产业地产可行性报告目录•第一章----产业地产概念•第二章----产业地产特点分析•第三章----产业地产（工业）地产开发模式研究•第四章----旅游地产运营模式•第五章----文化产业园运营模式•第六章----产业园核心吸引分析结论•第七章----国内关于文化产业园区概念的界定•第八章----产业园分类•第九章----重点案例产业地产：产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工、商业地产、旅游地产、经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。同时函盖至整个消费型地产领域内，消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。商业广场旅游地产一、产业地产概念产业地产特点分析A.产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。B.产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。C.产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。D.产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。E.产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。•产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。A.产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。二、产业地产特点分析：A.工业园区开发模式：主体为开发区或开发区下设的工业园区管委会，目前我国主要模式——地方政府各类工业园开发区B.工业地产商业模式：主要以开发商为主体，进行园区的规划与设计，赚取开发投资回报——普洛斯全球最大工业地产商C.主体企业引导模式：以行业龙头企业为主，通过自身企业入驻，聚集整个产业链的企业——上海金山上海石化工业园区D.综合开发模式：工业园区开发模式+工业地产商开发模式+主体企业引导模式三者的综合。研究分析结论：我们认为，京东国家新闻出版产业园区的的开发模式，为工业地产商+主体企业引导模式的两都融合，由行业龙头企业入驻，并由该企业进行相关的园区规划以及后期的投资开发与出售租赁行为。三、产业地产（工业）地产开发模式研究鉴于本案地块性质为工业用地，本报告则主要对工业地产进行研究1、工业地产开发模式2、工业地产运营模式：3、工业地产的赢利模式产品赢利及产品市场序号盈利主体投入收益成本费用盈利模式1地产项目开发商较高较高较高出售、租赁、信托2工业地产运营商较小较高较低出售、管理、租赁3小业主较小一般较低租赁，自用序号物业形态盈利方式利润水平产品市场1标准厂房与仓储出售+出租中、低直接出售出租给客商2纯商务写字楼出售+出租高以售为主销售对象为客商或投资客3公寓或办公出售+出租中以售为主销售对象为客商或投资客4商铺或展厅出售+出租高以售为主销售对象为客商或投资客旅游+地产+异地复制=中国旅游地产最成功模式四、旅游地产运营模式基于旅游地产运营模式，华侨城主要经历了以下三个阶段从而取得巨大成功：五、文化产业园运营模式文化产业园释义——文化产业园是指在政府整体规划和引导下，按照兴办经济开发区的成功模式，以区域文化资源为载体，以优惠的产业政策吸引多种文化生产要素聚集的园区。通过在全国范围内招商引资，招才引智，吸引市内外的艺术家、文化产品经营者和文化中介组织向园区集聚，逐步营造文化氛围，形成文化特色，打造文化品牌，使之成为文化产业的聚集地、文化产业的孵化器和推进器。ANDAND国外关于文化产业园区概念的界定随着文化产业园区在西方城市的发展，相关的研究也越来越多。对文化产业园区概念进行的探讨有德瑞克·韦恩提出的文化园区概念，HilaryAnneFrost-Kumpf提出的文化区概念。在德瑞克·韦恩看来，文化园区指的是特定的地理区位，其特色是将一城市的文化与娱乐设施以最集中的方式集中在该地理区位内，文化园区是文化生产与消费的结合，是多项使用功能(工作、休闲、居住)的结合。HilaryAnneFrost-Kumpf认为文化园区指的是一个在都市中具备完善组织、明确标示、供综合使用的地区，它提供夜间活动且延长地区的使用时间，让地区更具有吸引力；提供艺术活动与艺术组织所需的条件，给居民与游客相关的艺术活动；提供当地艺术家更多就业或居住的机会，让艺术与社区发展更紧密结合。另外，NolapotPumhiran和Wansborough&Mageean均将文化产业园区定义为一个空间有限和具有明显地理区域，文化产业和设施高度集中的地方。这些集群由文化企业和一些自己经营或自由创作的创意个体组成。园区内特殊活动可包括儿童玩乐的场所、图书馆、开放和非正式的娱乐场地。在这些园区中鼓励文化运用和一定程度的生产和消费的集中。1、文化产业园区的概念2、文化产业园区的类型国外文化产业园类型(1)、机构型——国外产业园（产业地产经典案例）昆士兰创意产业园（简称CIP）坐落于澳大利亚昆士兰州首府布里斯班的昆士兰理工大学（简称QUT）2001年成立了世界上第一个创意产业学院，它是昆士兰创意产业园（简称CIP）的重要组成部分。而CIP则隶属在KelvinGrove都市村庄（简称KGUV）的整体之中。KGUV占地16公顷，距离布里斯班市中心2公里，紧邻高科技基地密尔顿和文化、演艺活动中心南岸公园。规划KGUV的目的是为了将工作与休闲娱乐、教育与企业发展、研究与商业开发以及居住与旅游目的地等结合起来，它是围绕澳洲第一个为发展创意产业而建设的项目——昆士兰创意产业园CIP而设计的，因此规划者提出了“创意社区”的理念和建设目标，同时KGUV是全球第一个以“创意社区”理念规划和建设的新都市主义（NewUrbanism）社区。机构型——昆士兰创意产业园（简称CIP）步行交通优先步行与自行车交通蛇形的机动车道商业设施昆士兰创意产业园（简称CIP）产业园分析：强调城市功能的多样性和混合使用KGUV抛弃了以勒•柯布西耶倡导的国际主义学说为代表的注重功能分区的现代城市规划理论，坚持传统的功能结构规划促使它成为一个紧凑的混合功能社区，人们在一个可达性很强（基本上在500米）的步行范围内居住、学习、工作和娱乐。KGUV以QUT创意产业园（CIP）为城市功能的特色核心，以澳洲最大的连锁超市Woolworths为社区生活的核心，同时这两个相互紧邻的区域共同组成整个社区（可以称为小镇或者邻里）的真正中心。围绕社区中心布置商业设施、中小学、健身活动中心、绿地公园、适合各阶层的多元化住宅、写字楼、轻型制造业等设施。KGUV的住宅单元迎合不同的所有者来设计，不同的价格和建筑类型适应不同收入阶层、生活方式和年龄层。同时将QUT无缝结合到都市村庄内部，使大学走出原来的校区进入社区，创造了“一个真实世界的大学”。创意产业园区（CIP）内包括了LaBoite剧院、“艺术之州”教学区、动画和设计实验室、排练和表演场，以及10余家在孵化器内的创意型公司、澳洲唯一的文科类国家级中心——澳大利亚研究委员会创意产业与创新研究中心（简称CCI）。创意产业学院学生的作品向社区公开展示，企业则面向市场输出创意产品并且及时向创意产业学院的师生传递市场信息，增加了KGUV“创意社区”这个创新工场在全球化时期发展文化创意产业的创造能力，同时也提高了社区的文化生活品质。以人为尺度还体现在环境的包容性和安全性。KGUV是一个内聚和包容的社区，它通过大学的嵌入、社会多元化住宅等功能构成的方式确认了不同，摒弃了社会区分。每个周末的市集不分人种、身份、收入等等，成为各阶层的人们享受阳光、购物交流、欣赏各种街头表演的其乐融融的高品质公共空间。KGUV又是一个安全的社区，就像简·雅各布（JaneJacobs）所说的“街道眼”，建筑俯瞰着街道和其他公共空间，井井有条的街道成为生活的焦点，它们是为本地人和旅游参观者设计。由于联系城市的主要机动车道被安排在社区外，社区内又进行了交通宁静化的设计，鼓励人们采用步行和自行车的方式解决在社区日常生活的交通出行，甚至特别规划设计了环绕社区的健身和参观历史的步道系统，使人们在享受这个正在成长的活力中心的文化、休闲和娱乐设施，感觉到舒适和安全。(2)、产业型——德国慕尼黑宝马中心宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万㎡，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：—宝马大厦：宝马总部办公所在地—宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所—宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。—宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。—宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界地标级建筑—通过打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到了良好的展示和宣传作用；•环境—环境优美，位于奥林匹克公园旁边，为宝马中心工作人员提供了一个良好、舒适的工作环境；•交通—交通便利，与市区联系紧密；宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，同时优美的环境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力产业型——德国慕尼黑宝马中心首尔数字媒体城首尔数字媒体城总建面56万平米，以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完成的产业链体系区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万㎡，预计将创造27万个工作机会，每年120亿的收入。目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道。IT商务商业居住研发酒店会展政府的大力投资和支持产业园的产业（IT、数字）是城市乃至国家的主导产业拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人员受到政府的支持优越的区位条件：位于首都，离机场10分钟市政府的开发、推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设首尔市政府文化竞争力总部投资推广部投资政策部投资工程部DMC规划部DMC管理部DMC组织架构首尔数字媒体城(3)、博物馆型东京杉并动画产业中心：动漫产业积聚地，形成了一个相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，产生良好的经济效益和社会效益•东京杉并区位于东京西郊，以文化博物馆为核心，聚集日本17%的动漫产业。•中心的主要设施：—文化交流类：杉并文化博物馆/购物中心/商务酒店/生态公园—餐饮：高档餐饮街—创意办公：宫崎骏制作室/传媒策划公司/高档画廊/艺术工作室/广告公司—金融：投资机构/银行—休闲娱乐：动漫影剧院/娱乐中心/玩具城•日本确立了21世纪的文化立国方略，开始大力扶持文化产业•由于泡沫经济的崩溃，传统产业逐渐衰落，以影像，游戏，音乐为主文化创意产业发展迅速，不