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智慧建筑和谐未来商业/公寓/车位/储藏室销售思路及定价报告谨呈：天地置业2014年4月22日天地湾智慧建筑和谐未来宏观市场分析PARTOne智慧建筑和谐未来2014年，房地产调控政策由行政调控向市场调控转变，但行政调控政策依旧没有退出市场。李总理在两会报告中的表述：“针对不同城市情况分类调控，增加中小户型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。行政调控市场调控宏观政策智慧建筑和谐未来银行首套房利率上浮工商银行20%中国银行20%建设银行15%交通银行25%广发银行暂停房屋贷款中信银行20%浦发银行25%华夏银行20%邮政银行暂停房屋贷款金融政策近期，国家金融政策收紧，此举加大了购房者尤其是投资客户的购房难度，对开发商的资金链也是极大的考验。智慧建筑和谐未来市场现象：近期，随着杭州楼盘的降价风波蔓延，部分一线城市如北京、上海、深圳等部分楼盘也相继降价。部分楼盘的降价引起市场的连锁反应，客户观望情绪加重。易居观点：楼市降价主要是市场自身的因素造成，也就是受市场供求关系和市场竞争双重因素的影响。在全国市场影响下，郑州房地产市场虽无明显走低表现，但各楼盘去化也面临巨大压力，尤其是远郊项目，客户观望情绪较重，去化压力巨大。近期受政策影响，部分一线城市房产开始降价，整体市场观望情绪浓厚。宏观政策智慧建筑和谐未来易居观点：郑州房地产市场表现平淡，楼市涨幅趋缓一是因为银行钱紧现象没有得到根本好转，房贷政策的持续收紧、首套房贷款利率上浮等政策间接削弱了购房者的支付能力；二是其他城市楼市的降价影响了购房者的信心；三是各房企在3月还在对企业全年策略进行调整，并未开始集中供应。受房地产整体市场环境的影响，郑州市场虽然表现稳定，但市场供应量及成交量涨幅放缓。郑州市场智慧建筑和谐未来2014年全国整体房地产市场形势不容乐观，行政调控政策虽没有进一步收紧趋势，但金融政策收紧，导致整个行业不景气，市场信心下降；从郑州市场表现来看，虽然整体房地产市场形势没有较大波动，但市场成交量、价涨幅均有所放缓，整体市场形势谨慎乐观。调控持续、金融收紧市场波动、谨慎乐观市场小结智慧建筑和谐未来商业定价思路PARTTwo商业销售思路商业市场分析商业定价思路智慧建筑和谐未来商业市场分析智慧建筑和谐未来2010-2014年，郑州市商业存量持续走高，截止2014年3月，商业存量将近315万㎡，商业市场受高库存影响，去化压力较大！市场存量智慧建筑和谐未来政策解读：禁止在快速路及“八纵八横”城市景观道上建设单层＞5000㎡，总建面＞1.5万㎡的大型商业，并鼓励建设办公产品；快速路和主干道口禁止建5万㎡的大型商业，次干道禁建2万㎡的商业；住宅禁建临街底商。易居观点：住宅底商将不复存在，临街商业将更新为商业内街；临街及主、次干道集中商业体量在一定范围内将受到限制；城市综合体项目配建商业将以商业街及大型集中商业为主的形式出现。政策解读根据郑州市《关于严格规范郑州市商业设施规划建设的通知》文件，郑州市住宅未来不准建底商，住宅底商将成为稀缺产品，本案商业存在一定的市场机会！智慧建筑和谐未来由3月各区域商业成交情况可以看出：金水区、郑东新区、二七区等商业成熟区域，量价呈正比；反之其它商业氛围匮乏的区域量价关系则呈反比呈现，可见区域的成熟度为商业客户首要关注因素。供应量成交量成交价量价情况3月商业成交金额排名前三项目分别为郑东商业中心、君悦城、鑫苑鑫城。其次为兰德中心、康桥金域上郡、升龙汇金广场、升龙城等。均价从高到低为兰德中心（58000元/㎡）、苏荷（38000元/㎡）、中原区王府壹街区（25000元/㎡）智慧建筑和谐未来商业客户更关注人口密度高，商业氛围浓，投资回报高的项目。本项目处于次商圈与边缘商圈之间，区域未来预期较高!1政策利好底商稀缺、机遇凸显从整体市场情况来看，虽然住宅底商产品较为稀缺，面临一定的市场机会！2市场环境注重商业氛围带来的高投资回报市场小结智慧建筑和谐未来商业销售思路智慧建筑和谐未来货源盘点商业中心房源楼栋套数（套）体量（㎡）二期1、11-15323893三期1-5号楼464548全盘含1号楼合计788441不含1号楼合计736932货源盘点销售目标2014全年销售6475㎡，销售占总面积的93%。房源季度合计年度合计二期面积（㎡）20302206三期面积（㎡）38564251合计58866457智慧建筑和谐未来销售思路现金为王、快速回款为快速回款，商业销售原则按照“以小让大、按揭让一次性”，即需求大面积、一次性付款的客户优先选铺；严控签约周期，未能按时签约的客户不保留房源，以确保快速回款。智慧建筑和谐未来二期、三期商业可售共计73套，采用线下认筹，集中开盘的形式进行商业的销售。季度目标5.1三期认筹二期、三期开盘5.18年度目标认筹形式开盘形式4.19二期认筹销售目标5886㎡：二期2030㎡、三期3856㎡6457㎡：二期2206㎡、三期4251㎡线下认筹，缴纳50000元意向金即成功认筹不集中选房，商业认筹客户达到预期目标之后，直接选房智慧建筑和谐未来商业定价思路智慧建筑和谐未来从地段，面积、商业形态三个维度来分析：项目处于次商圈和边缘商圈之间；面积控制合理，40-100㎡占到70%；以一层稀缺底商为主。本项目区域未来升值潜力较大，商业产品素质高。本体分析英地天骄华庭主商圈升龙汇金广场华强城市广场普罗旺世升龙城边缘商圈次商圈天地湾智慧建筑和谐未来通过选取与本项目相似度较高的样本为定价提供依据，以地段、面积、商业形态为主要维度，以交房时间、人/车流量、交通等因素为辅助维度来分析：样本分析标准参考标准地段面积商业形态交房时间产权性质商业氛围人/车流量交通智慧建筑和谐未来样本分析对比维度主商圈次商圈边缘商圈本项目天骄华庭升龙汇金广场升龙城华强城市广场普罗旺世天地湾地段花园路与农科路西300米南阳路与东风路交汇处向北300米路西二七区航海路与嵩山路交汇处秦岭路与五龙口南路交叉口北300米国基路与索凌路交汇处花园路英才街交汇处项目规模占地面积8.7万㎡，建筑面积37万㎡占地面积12万㎡，建筑面积60万㎡占地面积47万㎡，建筑面积280万㎡占地面积10万㎡，建筑面积55万㎡占地面积160万㎡，建筑面积107万㎡占地面积350亩，建筑面积29万㎡商业形态底商，单层、一拖二底商，内外街底商，单层、一拖二底商，一、二楼为一拖二销售，三楼独立销售底商，单层、一拖二底商，单层、一拖二面积区间120-200㎡700-500㎡38-800,100-200为主45-465㎡40-200为主40-200㎡销售均价（元/㎡）4600032000330001900018000——商业氛围临近花园路商圈核心，商业氛围良好老城区，居住人口多，商业氛围相对较好人流、车流量较大，商业氛围浓厚居住人口少，未完全开发，商业氛围一般周边区域尚不成熟，商业氛围较为一般周边区域尚不成熟，商业氛围较为一般交通地铁2号线，多路公交车无地铁规划，多路公交车地铁5号线，多路公交车无地铁规划，三条BRT线路3条公交路线地铁2号线，有直达公交路线人流、车流量周边高档住宅较多人流、车流量大周边老社区较多，人流、车流量大人流、车流量较大人流量较少，位于三环快速路旁，车流量较大周边区域尚不成熟，人流、车流量较少周边区域尚不成熟，人流、车流量较少产权年限707070404070交房时间2015.22015.122014.102015.8已交房2014.12智慧建筑和谐未来经比较得出本案静态市场均价为27480元/㎡通过市场比较测算，项目商业产品的静态均价为27480元/㎡评价因素对比项目天骄华庭升龙汇金广场升龙城华强城市广场普罗旺世本项目权重（W)——10%20%25%25%20%——价格(元/㎡）——4600032000330001900018000——地段20%988667商业形态15%888789面积区间15%878889商业氛围10%998667项目规模5%789887交通通达性10%998777人流、10%998888车流产权性质5%888778交房时间10%889898合计100%8.458.158.157.17.357.85P=7.85/8.45*46000*10%+7.85/8.15*32000*20%+7.85/8.15*33000*25%+7.85/7.1*19000*25%+7.85/7.35*18000*20%=27480元/㎡价格实现一市场比较法智慧建筑和谐未来区位商铺面积商铺业态2013年租金2014年租金年递增幅度北大学城40-200㎡餐饮、零售、娱乐、金融135元/㎡/月140元/㎡/月3%逸品香山30-150㎡生活服务、零售88元/㎡/月90元/㎡/月2%中原桂冠60-200㎡餐饮、零售、汽修110元/㎡/月123元/㎡/月5%从上表可以看出，本案周边已运营商业平均租金在110元/㎡/月。运用租金还原法：单价*面积=租金*成本回收期*面积*（1+r）ⁿ备注：r是商业物业租金的年增幅，郑州市约为3%，n为商业的投资回报周期，一般为12年。即：单价=110*12*（1+3%）=30753元/㎡12根据项目周边商业租金反推，本项目商业产品的静态均价为30753元/㎡。价格实现二租金还原法智慧建筑和谐未来根据市场情况、项目周边已开业商业租金综合考虑，并进行加权计算，得出项目商业的静态市场价格为29117元/㎡。均价实现定价方法项目均价（元/㎡）权重系数小计（元/㎡）市场比较法274800.513740租金反推法307530.515376合计（元/㎡）29117智慧建筑和谐未来价格实现三对目前商业认筹客户进行情况摸排，具体情况如下表：客户心理价位分析1234567891011121314金达路15161718192021222324252627英才街开闭所小区入口茂源路15#13#12#11#房号1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号13号14号15号16号17号18号19号20号21号22号23号24号25号26号27号需求数量（个）111211111110001226221257676心理价位（万）3.43.52.63.33.43.53.53.53.43.43.40003.33.32.83.33.43.33.33.43.43.53.63.73.7智慧建筑和谐未来110*5*（1+3%）=2042元/㎡5商业销售会透支未来5年收益，所以根据项目片区租金计算修正前修正修正后价位（元/㎡）29117204232000根据客户分析客户的心理价位以30000-32000元/㎡为主所以价格修正为二期、三期整体32000元/㎡最终价格实现智慧建筑和谐未来水平系数位置系数面积系数通达系数结构系数昭示系数价格系数一般综合考虑水平系数及垂直系数，由于本项目二期可售商业为纯一层底商，所以价格系数只考虑水平系数。价格修正系数智慧建筑和谐未来1234567891011121314金达路15161718192021222324252627英才街开闭所小区入口茂源路15#13#12#11#系数表现房号1234567891011121314面积56.47167.3161.1978.0258.9958.9958.9957.1758.7758.7758.77171.17127.4181.31综合系数1.081.080.941.041.041.041.041.041.041.041.041.041.041.06房号15161718192021222324252627面积138.2266.265.2934.648.4951.86118.4859.0359.0333.2253.5176.97224.07综合系数1.060.880.881.081.061.061.061.061.061.041.121.161.14二期商业:综合系数=位置系数分值*30%+面积系数分值*30%+结构系数分值*20%+通达系数分值*10%+昭示系数分值*10%商业系数说明智慧建