南京商业调研报告

南京市商业调研报告一、南京市概况/介绍南京市是中国江苏省的省会，总面积约6500平方公里。南京市地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠浙江和安徽，西连安徽。南京市总人口约600万，共由11个区和2个县组成。市中心区域包括玄武区、白下区、鼓楼区、下关区、雨花台区和建邺区，并向外延伸至秦淮、栖霞区和江宁区。南京市的浦口和六合区北向延伸至长江。南京市还下辖溧水和高淳两县，均位于南京南部。南京市历史源远流长，历史上曾是六朝古都（吴、东晋、宋、齐、梁、陈）。被称为“金陵”或者“石头城”，简称“宁”。南京，江苏省省会，是长三角地区重要的政治、经济、金融、商贸和文化中心。1、南京市是中国重要的综合性工业生产基地。2、南京市是华东地区重要的交通和通讯枢纽。3、南京市中国四大科研教育城市之一。4、南京市的经济发展在长三角中发展的作用也不可小视。南京处于长江三角州经济圈内，重要的省会中心城市，其城市在以第二产业为龙头，着力发展第三产业的整体拉动下，城市经济呈现快速发展的势头，其整体实力在苏南五市中排名第二，仅次于苏州，高于常州、镇江、无锡。一、南京市概况/功能和定位南京市场板块划分情况介绍：根据南京目前城市建设的状况与房地产开发特点，将南京市分为城中、城东、河西、城北、城南、江北等几大板块。二、南京市商业概况二、南京市商业概况/主要商圈介绍二、南京市商业概况/新街口商圈介绍二、南京市商业概况/新街口商圈介绍南京时尚莱迪购物广场，地处南京第一商圈的新街口核心商业区，是南京最大的地铁通道和一站式购物天堂。商场于2005年4月正式营业，融购物、餐饮、休闲于一身，上下两层总建筑面积两万多平方米。时尚莱迪开南京潮流购物中心之先河，在众商云集的新街口独树一帜，以独特的建筑设计、个性的购物环境每天吸引数以万计的年轻人聚集于此，入选南京大学生最喜爱的商场，被视为城中潮人购物休闲的标志地。二、南京市商业概况/新街口商圈介绍之时尚莱迪二、南京市商业概况/新街口商圈介绍之时尚莱迪开发商：江苏德基集团有限公司占地面积：40000平方米一期建筑面积：65000㎡,二期建筑面积：85000㎡建筑格局：地上7层，地下一层（通地铁）综合介绍：南京德基广场坐落于南京市中心最繁华的购物区核心地带——新街口的东北角，拥有优越的地理位置。面向南京市交通主干道中山路上，直接与南京地铁新街口站连接，交通十分便利。德基广场是南京市最顶级的购物中心，目标是成为全华东最顶级的购物广场。2006年6月26日，南京唯一一家城市中心Shoppingmall—德基广场正式开业，近20多个国际一线品牌陆续进驻南京。1至7层，除了服饰品牌专卖店外，还囊括了美食广场、豪华影院，其地下一层由和记黄埔旗下的百佳超市入驻，可谓功能齐全的时尚消费新领地。二、南京市商业概况/新街口商圈介绍之德基广场二、南京市商业概况/新街口商圈介绍之德基广场二、南京市商业概况/新街口商圈介绍之德基广场商圈位置：夫子庙大市场西至中华路，北至建康路，东至平江府路，南至瞻园路与琵琶巷。规模介绍：该市场有9条大小商业街和14条支街支巷，占地面积0.6平方公里，经营面积约10万平方米，经营店家近800个。客群分析：夫子庙大市场是南京市地区客群构成较复杂的一个大型特色市场，客群涵盖省内外和国内外来宁旅游人群、市内主城区居民及郊县进城旅客等；客群年龄结构也遍布各年龄段，市场接受度及认知度较高。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍南京水游城是一个大型综合性商业项目。建筑面积16.7万平方米。位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里。处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城项目南京水游城总投资15亿开发商上海鹏欣房地产开发有限公司基本经济技术指标占地面积26770㎡总建筑面积167333㎡建筑面积配比商场建筑面积100000㎡实际使用面积50000㎡酒店建筑面积27000㎡停车场建筑面积40000㎡区位交通夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口停车位860个消费者分析人群分析年轻态休闲消费、旅游消费辐射范围以夫子庙商圈子消费者为主力经营特色经营模式只租不售；底租或提成两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%、餐饮25%，娱乐15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、横店影视电影城营销推广广场节目，带动消费建筑特色格局地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，依照日本博多运河，透光天棚二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城业态布局：水游城中大量地增加了娱，消费心情更舒畅。乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城1F二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城2F二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城3F二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城4F501上海小南国502蕉叶餐厅503锦氏(东南亚菜)505粟鱍轩粥馆二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城5F水游城运河在地下一层，上方为开放式空间，不仅为B1的商铺提供充足的展示面，同时阳光、空气、水流等被引入城中，体现了开发购物公园的理念，徜徉在运河边没有了身处地下的感觉。——通常，1层为主力店楼层这样的开放式B1，增加了一个首层。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城B1餐饮区位于中间部分，面积在2000平方米左右，主要有如无锡小笼包、日本面馆等特色小吃以及近千平方米的美食广场，美食广场采用排挡敞开式经营，整个餐饮区的形象较差，客单价在15元左右。商品零售以BHG超市和运动100为主力店。BHG为北京华联的派生品牌，主要经营中高档的生活用品和食品类，经营面积在1500平方米左右；运动100为运动主题店，面积近1800平方米，内有阿迪、耐克、彪马等系列运动品牌用品，并在一楼有电梯直接到区域内；商品区内还有骆驼、真维斯、U1等休闲服饰品牌。商品区内除BHG和运动100略好外，其余销售不是很乐观。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。通过不同主题活动、节日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。水游城的中央舞台，视角无盲点。游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城小结：（1）独特的建筑形态、环境设置、功能安排、品牌组合是该项目的特色。（2）水文化的设计和引用是项目的一大亮点，打破了购物中心纯粹通过建筑形态和空间来表现商业物业的“固体文化”，巧妙的运用水流对购物动线起到引导作用，使顾客能穿过每一个角落。（3）餐饮是项目经营的“魂”。吸引消费者前来的两大因素，一是水、二是餐饮，餐饮的经营面积近万平方米。商业部分的经营主要分为餐饮、娱乐、服务和零售，餐饮是目前招商、经营最成功的业态，紧紧抓住“食”的需求，在满足全客层消费的基础上，做到了差异化经营，打造了项目的又一个亮点。（4）次主力店的引进。BHG、运动100、万宁、H&M、ZARA、优衣库、影院、电玩、餐饮等次主力店，并通过有效的空间组合使得项目增加了可逛性。（5）零售类业态品牌组合较好，既有认知度比较高的品牌也有一些新品和独有品牌，给消费者一新鲜感。二、南京市商业概况/夫子庙商圈介绍之南京水游城南京建邺万达广场2009年12月18日开业，总建筑面积27.5万m²，是集零售、餐饮、休闲、娱乐等各类业态于一体，满足消费者一站式的购物消费需求。整广场包括万千百货、万达影城、大玩家、大歌星、沃尔玛、国美电器、金陵国际家居、孩子王、奇乐儿、奇迹健身、同庆楼等13家主力店，室内步行街全长450米，地下2层，地上3层局部4层，配备了7000个机动车位，30000个非机动车位。二、南京市商业概况/南京河西万达广场二、南京市商业概况/南京河西万达广场室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。步行街长450米，建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中没有逛街的疲劳感。二、南京市商业概况/南京河西万达广场二、南京市商业概况/南京河西万达广场2F业态组合比例业态总户数（户）主力面积（㎡）主要品牌所占比例（%）主力品牌商家20150-200BUILDINGBEAUTY、HOTWIND56.16%品牌商家2260-100猫人、我爱我车、海澜之家等27.46%餐饮960必胜客、口渴了等14.04%服务性商业及其它5603℃银饰、数码、谭木匠、天使爱美丽等2.34%业态规划及组合策略说明：项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业，加以带动整体二层商业氛围，同时主力店与次主力店相互搭配，使整个二层主力店“处处可见”，从而提升消费者认同感二、南京市商业概况/南京河西万达广场二、南京市商业概况/南京河西万达广场3F业态组合比例业态总户数（户）主力面积（㎡）主要品牌所占比例（%）中餐13150-300辣妹子成都名小吃、阿一天下等59.09%西餐15150-250尊爵牛排馆、安茱莉意式餐厅等40.91%业态规划及组合策略说明：以特色餐饮为主，配备同庆楼大型餐饮，满足不同消费者需求，进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求二、南京市商业概况/南京河西万达广场二、南京市商业概况/南京河西万达广场4F业态组合比例功能业态商户面积娱乐KTV大歌星5000影院万达影院6000电玩大玩家超乐场5000二、南京市商业概况/南京河西万达广场营运模式建邺万达广场定位为大众消费，满足周边基本生活需要，餐饮业态弥补了该地区的不足。以万达传统的开发模式，主力店为支撑，拉动客流，配以室内步行街贯穿各主力店，提升品质。整体消费是以家庭消费为主，餐饮、休闲是该项目的最大优势，核心消费以定向消费和享受购物两类为主，对商品要求比较高，因该项目所在区域消费者收入呈两极分化，因此在商品的选择上要兼顾丰富性，满足更多的消费需求。二、南京市商业概况/南京河西万达广场地理位置：位于南京市区南部赛虹桥立交之畔，雨花区应天大街619号开发商：南京德盈商业管理有限公司定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型ShoppingMall广场定位：国际化、年轻时尚化广场亮点：家庭与亲子“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”建筑面积：20.8万平方米项目总面：35万平方米开业时间：2012.9.29楼层状况：共6层，地下2层，地上4层（局部）停车位：2400个（目前免费）虹悦城中华门1号线南京南站二、南京市商业概况/南京虹悦城楼层简介1F国际潮流男女服饰时尚餐厅黄金饰品时尚数码咖啡西点ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zarahome、Guess、Dknyjeans、Lacostelive、CKjeans、三叶草、Hazzys、Asobio、CKunderwear、必胜客、麦当劳、Starbucks、满记、神汇苹