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新版《河南省物业管理条例》解读和昌物业风险控制部2017年10月26日1序言2017年9月29日，河南省第十二届人民表大会常务委员会第三十一次会议表决通过了新版《河南省物业管理条例》（以下简称新版《条例》），新版《条例》于2017年9月30日公布，自2018年1月1日起施行。与旧版《条例》相比，新版《条例》做了大幅度修订，修改部分达到100多处，和老条例相比，新条例新增内容达到一半以上，从原来的52条增至95条。2新版《条例》新增亮点新版《条例》修订后增加很多亮点，这些新增亮点毫无顺序地分布在新版《条例》的各个部分，为了便于大家理解，风险控制部按照如下顺序就新增亮点为大家做简要解读。第一章总则第二章物业管理区域及设施第三章业主、业主大会及业主委员会第四章物业服务企业第五章物业管理与服务第六章物业的使用和维护第七章监督管理第八章法律责任3第一章总则总则部分新增亮点主要有四处：总则物业管理方式物业管理行政部门街道办乡镇政府职责业主代表大会4第一章总则1、物业管理方式：（1）前期物业管理；（2）业主选聘物业企业、其他管理人；（3）业主自治；第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。5第一章总则2、物业管理行政部门：（1）县级以上人民政府住房城乡建设部门；（2）县级以上人民政府房地产行政主管部门；第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。6第一章总则3、街道办、乡镇政府职责：（1）指导、协调辖区内成立业主大会等事宜；（2）调解物业管理中的纠纷；（3）协调监督老旧小区物业管理及与社区之间的关系；新版《条例》加强了街道办、乡镇政府的权力，不仅授予街道办、乡镇政府指导、协调辖区内成立业主大会的事宜，而且成立的业委会向街道办、乡镇政府备案后就可以持备案证明去公安部门刻制公章。第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。7第一章总则4、业主代表大会：业主代表大会是新版《条例》新增的业主自治组织，也属于业主大会的一种类型。业主户数超过300户即可成立业主代表大会。业主代表大会与与业主大会职责相同。第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。8第二章物业管理区域及设施旧版《条例》第二章内容为：“业主、业主大会及业主委员会”，新版《条例》对此进行了修改。新版《条例》第二章主要新增如下几处亮点：1、物业管理区域划分方面；2、物业管理用房方面；3、专业经营设备竣工验收方面；4、老旧小区改造方面；9第二章物业管理区域及设施物业区域划分原则•物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。新建未售物业划分•新建物业出售前，由建设单位划定的物业管理区域并向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并且在商品房买卖合同中明示。已投入使用未划分•物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。已划定的调整方法•物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1、物业管理区域划分10第二章物业管理区域及设施2、物业管理用房方面（1）物业用房配置（单位：平方米）物业管理用房由建设单位无偿配置，新建的物业，建设单位按照总建筑面积一定比例配置物业用房，并且要符合以下要求：物业用房面积总建筑面积（Z）＜2万平的，物业用房≥80平2万＜总建筑面积（Z）≤20万部分的，物业用房=80+Z×4‰20万＜总建筑面积（Z）≤30万部分的，物业用房=80+Z×3‰总建筑面积（Z）＞30万部分的，物业用房=80+Z×2‰11第二章物业管理区域及设施2、物业管理用房方面城乡规划行政主管部门核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。（2）物业用房利用物业用房产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。12第二章物业管理区域及设施3、专业经营设备竣工验收方面在组织竣工验收时，建设单位应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。竣工验收合格后，应当将供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及配套设施、地下管网工程图等资料无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。13第二章物业管理区域及设施3、专业经营设备竣工验收方面专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的，由县级以上政府物业管理行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处三十万元以上一百万元以下罚款。14第二章物业管理区域及设施4、老旧小区改造方面（1）明确了县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门支持对老旧小区改造事项。（2）物业服务企业应当配合县级以上人民政府对供水、供电等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区的逐步改造。（3）老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收。15第三章业主、业主大会及业主委员会第三章主要内容是与业主及业主自治有关的规定，第三章主要新增亮点为以下几个方面：1、明确业主的定义；2、细化业主的权利义务；3、明确业主大会相关内容；4、明确业主委员会相关内容；16第三章业主、业主大会及业主委员会1、明确业主的定义房屋的所有权人为业主，尚未依法办理房屋所有权登记，符合下列情况之一的也视为业主：已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。视为业主的情形序号情形1因法院、仲裁委的生效法律文书或者政府征收决定等取得房屋所有权的人2因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人3因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人4基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人17第三章业主、业主大会及业主委员会2、细化业主的权利义务序号业主权利1提议召开、参加业主大会，提出制定和修改业主公约、管理规约、业主大会议事规则的建议2选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权3监督业主委员会、物业企业工作4对物业共用部位、设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权5向业主委员会、物业企业提出建议6要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为7参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用8其他权利18第三章业主、业主大会及业主委员会2、细化业主的权利义务业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。序号业主义务1遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则2遵守共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4按照有关规定交纳专项维修资金5遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定6按时交纳物业服务费用7其他权利19第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容有关业主大会的相关规定，新版《条例》增加、修改很多内容，为了便于大家理解，将按照如下顺序做详细介绍：业主大会成立原则召开首次业主大会条件成立业主大会需报送的资料首次业主大会筹备组的规定业主大会的职责等规定业主委员会的相关规定20第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（一）业主大会成立原则（1）一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由全体业主组成。（2）业主代表大会前文已讲述业主大表大会是新版《条例》的新增亮点之一，也属于业主大会的一种类型。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。21第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（二）召开首次业主大会条件符合如下条件之一的应当召开首次业主大会房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的22第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（三）成立业主大会需报送的资料达到成立业主大会条件两个月内，建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送成立业主大会的文件资料：建设单位未及时报送文件资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。序号文件名称1物业管理区域证明2业主名册3房屋及建筑物面积清册4建筑规划总平面图5交付使用共用设施设备的证明6物业管理用房配置证明7其他有关的文件资料23第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（1）成立筹备组的相关规定符合成立业主大会条件的，由建设单位或10人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。物业所在街道办、乡镇政府应当在接到申请后30日内组织成立筹备组，幷自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会。（单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业行政主管部门、街道办事处、社区配合。）24第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（2）成立筹备组的组成及费用承担新建小区首次业主大会的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会的筹备经费，由县级人民政府承担。筹备组组成街道办事处、乡镇人民政府代表（组长）业主代表（比例不低于二分之一）建设单位代表社区居(村)民委员会代表25第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（四）首次业主大会筹备组的规定（3）筹备组职责筹备组应当在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业区域将下列事项予以公告，公告时间不得少于7日：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。26第三章业主、业主大会及业主委员会3、明确业主大会相关内容（五）业主大会的会议制度等规定业主大会分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由