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永川房地产市场运行态势（住宅部分）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归重庆尚策房地产咨询有限公司所有，未经重庆尚策房地产咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。【2019.01】1本文主要内容楼市板块及典型楼盘2019年市场运行趋势判断永川楼盘分布情况市场供求发展趋势市场价格运行状况分析永川楼市板块划分及表现各板块典型楼盘2019年在售楼盘情况2019年即将推出楼盘情况2019年可能启动入市项目近年来市场年供求状况市场累计存量房源情况2019年商品房住宅成交价格价格数据分析一、永川楼盘分布情况1、2019年在售楼盘情况（1）项目所属区域所属板块项目规模（万㎡）项目类型备注银山源老城区43住宅+商业长岛汇老城区17住宅小区奥兰半岛新城区体育馆35住宅+商业枫桥郡新城区体育馆39住宅+商业滟澜湖新城区凤凰湖16住宅+商业凰城华府新城区凤凰湖50高层住宅+花园洋房天秀龙湾新城区兴龙湖15综合体新盘中央华府新城区兴龙湖8住宅+商业伟豪创世纪新城区人民广场20住宅+商业兴龙湖一号新城区兴龙湖15综合体新盘格兰美景老城区17住宅+商业协信中心新城区兴龙湖40综合体翡翠华庭新城区兴龙湖48综合体住宅约18万㎡金科中央公园城新城区兴龙湖100住宅+商业(含金科小镇\城央墅组团)三湖生态城新城区凤凰湖100住宅+商业紫园新城区人民广晟10住宅+商业新盘御景水岸新城区凤凰湖6住宅+商业锦绣山水老城区6住宅小区御景国际新城区神女湖40住宅小区香水湾新城区凤凰湖37住宅+商业新盘棠麓源老城区34花园洋房+别墅+小高层住宅含观湖组团公园道老城区18住宅+商业新盘探花庭园老城区8住宅+商业港九香山屿老城区14住宅+商业城市铭人新城区兴龙湖15综合体协信世外桃源新城区神女湖93花园洋房+高层+商业新盘米兰阳光新城区凤凰湖22住宅+商业圣托里尼新城区凤凰湖25住宅+商业凤凰世纪城新城区凤凰湖60综合体新盘置铖御府新城区兴龙湖37花园洋房+高层+商业东科好望岭老城区10住宅+商业俊豪中央大街老城区50综合体悦城新城区凤凰湖19住宅+商业新盘海亮国际广场新城区人民广场20住宅+商业泊金湾新城区人民广场12高层住宅+花园洋房新盘玲珑汇新城区人民广场那个2住宅+商业新盘4052019年，永川在售楼盘约50个，楼盘总体供应量接近1200万㎡，除少量当年新推出的楼盘外，大多是开盘1年以上的楼盘。其中有些是推出5年以上的老盘。在分布上以新城区的兴龙湖板块周边的楼盘为主，其供应量超过了市场总量的70%。2、2019年即将推出楼盘情况项目所属区域所属板块项目规模（万㎡）项目类型住宅销售进度备注华贸国际新城区兴龙湖55综合体办理VIP15年3月开盘香缇时光新城区兴龙湖22综合体办理VIP15年初开盘西部声谷（一期）新城区神女湖36综合体接受咨询中总体超100万㎡万达广场新城区凤凰湖58综合体接受咨询中预计为别墅+花园洋房+购物中心韩国城新城区凤凰湖27综合体接受咨询中吉之汇老城区30专业市场+住宅前期工程农批市场凤凰郡新城区凤凰湖30综合体接受咨询中国色天香老城区10住宅+商业接受咨询中天籁城老城区50住宅+商业接受咨询中鼎正国际新城区人民广场10综合体前期工程凤凰郡新城区凤凰湖30综合体接受咨询中进入2019年，又有相当数量的新楼盘即将进入市场，具不完全统计，有11个新项目将在2019年推出，新盘总体规模接近400万㎡，以项目平均开发周期为5年计，仅这些新盘每年就会给市场增加80万㎡的供应量。从分布上来看，新盘仍以新城板块为主，占新盘总量的80%以上。3、2019年可能启动项目情况除目前在售项目和即将入市项目外，目前还有些项目正处于规划或前期工程阶段，虽然2019年入市的可能性不大，但在2—3年内推出的可能性比较大，这也是需要关注的潜在供应量。以下为预计在2019年启动，并在1—2年内可能入市一些项目的情况。桂山公园棚改项目50万方住宅30万方项目位于永川老城核心区域的渝西广场片区，属于旧城改造项目，初步规划为业态较为丰富的城市综合体，项目总建筑面积约50万方，其中商业（含商务）部分为约16万方，住宅及商务公寓约30万方。项目一期以住宅为主，目前拆迁工作已基本完成，正处于前期工程阶段。预计2019年即可动工，并在2019年底或2019年年初入市。该项目由于其优越的地段，丰富的资源（公园、教育、商圈）以及50万方总体规模，入世后将成为老城区域板块能与新城板块抗衡的项目。渝铁·花漾城30万方住宅25万方该项目为永川火车站棚户区改造项目的一部分，项目紧邻银山源，目前项目拆迁工作已完成80%,项目规划已得到政府主管部门的初步认可，预计2019年拆迁工作即可完成。同时施工工作也能顺利展开。该项目所在区域发展成熟、配套完善，入世后对置业者也有相当的吸引力。东科红星美凯龙项目15万方住宅12万方为东科好望岭项目姊妹篇，引进红星美凯龙，项目可能会沿用好望岭产品及营销模式。项目目前正在方案完善阶段，预计2019年会启动。凰城御府用地300亩利安地产既凰城华府后在黄瓜山森林大道拿地的另一个项目，目前项目详细情况还未公布，预计依然会沿用凰城华府开发和营销模式，以品质赢取中高端客户关注。除上述项目外，在新城所谓神女湖、兴龙湖和凤凰湖板块还有巨量的待开发地块，一旦市场环境有所好转，就可能进入市场。尚策观点：按市场规模、供求关系来看，从现在开始，永川房地产市场供求平衡的关系已经打破，逐渐进入了买方市场。由于目前在产品研发上同质化现象比较严重，未来许多项目将面临十分严峻的营销形势。应对策略：做好项目市场策划工作，对产品目标市场进行充分的研究和规划，并针对性研发产品，加强产品创新，通过寻找市场空隙和薄弱点，以弱化未来竞争所带来的压力。二、永川楼市供求发展趋势05010015020025004年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年37.0864.3682.8892.2104.1664.82153.67159.32126.34179.8206.947.857.7558.4899.1296.4136.97125102.78143.92148.2165.1批准预售面积销售面积永川商品房供求状况表从图表中可以看出永川近10年的房地产市场保持了平稳的高速增长。期间除08年受“金融风暴”影响，导致09年出现了比较明显的供不应求外，永川房地产供求关系相对比较平稳，市场的调节机制有效的发挥着作用。13、14年虽然成交情况保持了增长，但已出现明显的供大于求趋势。1、近年来市场年供求状况注：数据来自历年来永川房交网发布数据。2、市场累计存量房源情况根据房地产管理部门权威数据，从2019年起到2019年止的5年时间内，除2019年是当年市场需求（成交面积）超过供应面积（预售批准量）外，其余4年都是供大于求的状况，因此，目前除了每年新增的供应量外，5年来累计的存量房源也是一个值得关注的数据。年份当年供应量当年需求量供求差当年累计存量（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）2019年153.6712528.6728.672019年159.32102.7856.5485.212019年126.34143.92-17.5867.632019年179.8148.231.699.232019年206.9165.141.8141.03从以上数据可以看出，进入2019年将至少有140万方的累计存量房供应，保守估计在售楼盘新推量以及新项目入市增加150万方左右的供应，2019年永川市场可售房源量将创纪录的达到300万方。市场压力不容忽视。受开发用地供应、城市规划导向以及置业偏好发生改变等原因，永川房地产市场永川房地产市场出现了板块分化。形成了老城和新城两大板块。从2019年开始，新城板块逐步取代老城板块，成为永川房地产市场主流，供求量占据了永川总体市场的70%以上，价格总体水平也要明显高于老城板块。。新城区板块老城区板块人民广场板块兴龙湖板块板块凤凰湖湖板块板块老城区板块：老城区可用于开发的土地极其有限，并且大都存在着拆迁问题，并且均已高层住宅为主，产品比较单一，鲜有能与新城区抗衡的优质大盘。同时分布也比较零散，楼盘之间不能产生联动效应，形成区域热点。因此，无论是产品的品质还是销售价格均被新区一些规模大盘超越。新城区板块：随着人民广场周边项目的纷纷建成，以及诸如金科、恒大、协信等知名房企的进驻，新城区形成了一大批规模大、环境好、公共配套完善、产品结构丰富的大盘，吸引了永川大部分中高端置业者人群的青睐。同时各大楼盘在某一区域相对集中，发挥了较好的联动效应。并形成了人民广场、兴龙湖、凤凰湖板块和神女湖板块。神女湖板块板块三、永川楼市板块及典型楼盘1、永川楼市板块划分“老城板块”确切的说还不能称之为“板块”，由于分布零散、楼盘体量有限，楼盘之间不能产生联动效应，因此不能形成局部区域热点。目前老城区域在售的的项目普遍不大，有效供应量仅占永川总体市场的很小份额，此外处于主城核心区的项目有俊豪中央大街和桂山公园棚改项目两个比较大的项目，体量都接近50万㎡，前者一期基本售罄，二期受制于拆迁问题迟迟不能入市，后者则还处于产品研发和报规阶段，2019年也无入市可能。其余项目则分布在老城边角地带和郊区。2、各板块板基本情况及典型楼盘老城板块项目项目区位项目规模（万㎡）项目类型销售情况备注俊豪中央大街渝西广场50综合体售罄二期20万㎡未推桂山公园棚改项目桂山公园50综合体前期工程探花庭园永青桥8住宅+商业尾盘天籁城永青桥50住宅+商业接受咨询中棠麓源茶山34花园洋房+别墅+小高层持销中锦绣山水植物园6住宅小区持销中东科好望岭12710住宅+商业尾盘南方怡园南大街8住宅+商业前期工程预计15年启动长岛汇南大街17住宅+商业尾盘国色天香水东门10住宅+商业接受咨询中威尼斯蓝湾南大街22住宅+商业尾盘公园道南大街18住宅+商业热销中香山屿南大街14住宅+商业持销中观南城南大街18住宅+商业尾盘格兰美景商贸城17商业+住宅热销中望城天地望城公园6多层住宅销售停止开发商原因银山源永师路口43住宅+商业尾盘老城板块楼盘大多是推出2年以上的老盘，随着前些年市场高峰期的消化，目前大多已经进入销售的后半程，销售率大多已经超过70%，开发商所面临的压力相对较少。在产品类型上，目前老城板产品几乎都是高层住宅，与新城板块花园洋房、类别墅、高层住宅产品类别齐全相比产品形式较为单一。因此客群范围也有所不同。在供应量上，老城板块总体约400万㎡占永川总体市场的25%左右，但由于大多项目销售进入中后段，目前其有效供应量所占份额也仅有20%左右。在价格上，目前在售项目较新城板块具有一定的优势。正常情况下，其住宅价格在3600—4200元/㎡之间，较新城板块4200—5000元/㎡(高层住宅)相比有比较大的优势。随着桂山公园棚改项目和中央大街二期项目这两个老城核心区项目的入市，新老城板块之间的价格差距有可能会有所缩小。老城板块典型楼盘13项目名称俊豪中央大街位置永川渝西广场东侧总建筑面积500000平方米土地面积80000平方米（含玉屏山）容积率5.36产品组合15幢高层+区域购物中心在售单价高层住宅：4500元/平方米主力面积洋房：50-160平方米1、俊豪中央大街（1）项目规划布局沿西大街和滨河路构成的弧线沿街分两排布局，1—4层为商业（局部两层），5—33层为住宅，突出了对商业的利用。而玉屏山修建为公园（公园用地约17000方计入规划用地范围），使这个以商业为主的项目绿化和景观得以改善。14（2）产品策略产品以中高端客户为目标群体，主力户型区间在85—160㎡之间，由于研发时间较早，没有明确的产品定位，对目标客户群的细分不足。商业方面，没有足够的前瞻性，导致今后店面升级空间有限。核心价值：主城核心地段区域型购物中心玉屏山市政公园世界500强商家进驻（沃尔玛）15（3）营销表现项目一期在2019年全面兴建，在金融风暴的局面下给客户带来了极大的信心，同时对主力店（沃尔玛、新世纪