搜索
适应新城市化发展需要全面提升物业管理执法水平——学习《沈阳市物业管理条例》的思考各位领导、同志们，大家好！今天能够和行政执法系统的同行们坐在一起相互学习交流，共同探讨物业管理方面的问题，我感到十分荣幸，也深刻地体会到了作为一名城市管理者所肩负的这份重要责任。今天我要演讲的题目是：适应新城市化发展需要，全面提升物业管理执法水平——学习《沈阳市物业管理条例》的思考。众所周知，城市管理是一项系统而复杂的工程，它包罗万象，联结千家万户，大到人们的生存环境，小到个人的衣食住行。随着生活水平的不断提高，人民群众对居住小区的生活环境要求也越来越高。近年来，我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，并已于2011年1月1日起施行。该条例明确了业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。《沈阳市物业管理条例》第三条中规定：“建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作”。城市管理行政执法部门首次被写入地方法规，足以说明其地位及作用。2005年6月1日起施行的《沈阳市相对集中城市管理行政处罚权规定》第二章职责与权限第九条本市城市管理行政执法机关行使下列职权包括房产管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，这也就明确了城市管理行政执法局在《条例》中应负的职责，即行使该《条例》的行政处罚权。例如：《条例》第三十一条规定物业服务企业不得有下列行为：（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（四）挪用住宅专项维修资金的；（五）擅自改变物业管理用房用途的；（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十一）不履行物业服务合同；（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；（十四）法律、法规禁止的其他行为。违反以上规定，物业服务企业均将受到行政执法部门不同程度的处罚。新条例明确了政府的职能划分，明确了对区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职能划分。这样不仅有益于规范物业市场秩序，也可以避免在出现物业纠纷时投诉无门等状况。例如第四十条规定：物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。新条例的出台与实施，不但能解决“物业与开发商踢皮球、互相扯皮”“收取物业费费劲”等难题，还有多项创新性内容首次写入地方立法。现在好多居民都居住在物业小区内，均享受着物业公司的服务，同时也需要交纳一定数额的物业服务费，那么，物业服务费都包含哪些内容呢？《条例》第三十五条规定，物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。例如，小区里地滑，业主摔伤了;漏水弄坏电梯;墙皮脱落砸车……这些具体问题找谁解决?这些业主和物业公司扯不清、道不明的问题就通过这部法规来解决，也就是应该由保险公司来赔付，但是沈阳不但没有哪个物业公司购买保险，就连居民对其也鲜有了解。只因为不了解自己合法权益，本应该很好解决的事情倒成了无头公案。如果设立了业主大会以后，物业服务企业是否继续购买保险，则要与业主大会协商。也就是说，如果业主一致认为不必买这个保险，物业公司应该将这份钱，从物业费中扣除退还给居民。那么，交了物业费，而物业“撂挑子”了，业主该怎么办?《条例》规定，物业公司必须实行“履约保证金制度”。既物业公司进驻小区前要先向房产管理部门交纳一笔费用，“未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。”这项规定可有效防止小区物业公司携带物业费人间蒸发。同时，不住的房子也要交物业费，“我这个房子没人住，不交物业费。”“我用不着物业服务，不交物业费。”各种听似不交物业费的充分理由，被第一次明确确认为是违法行为。《条例》中第三十七条规定，“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由，拒付物业服务费。”同时，“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。”这一内容则有利于规范物业市场。这看似给物业服务企业上了‘紧箍咒’，实质上是起到了净化物业市场的作用，是有利于物业管理市场规范的重大‘利好’。”说白了，收缴不上来物业费，是物业公司自己能耐不够，服务不到位，所以更没有理由因此降低自己的服务质量和标准。断水了，漏雨了，等不及业主投票决定是否动用维修基金，这可怎么办?住宅专项维修基金是干嘛用的呢？首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。《条例》第四十八条规定，物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。这意味着，影响房屋使用功能的紧急情况之下，可以“走快速通道”先行维修。除此之外，有些情况下，使用住宅专项维修资金也不必再征求全体业主的三分之二以上同意之后再使用。《条例》规定，“涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。”也就是说，如果某住宅某一单元的电梯突然损坏，只要住在这个单元三分之二以上的业主同意，就可以使用专项维修资金，无需征求其他与此无关业主的同意。《条例》的出台，也对2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困回迁等住宅区的物业管理提供了保障。同时，新《条例》的出台又会有稍感不足的地方。这次《条例》的出台使相关的管理部门在对违法行为的具体操作上有了抓手、起到了效果，更好地制裁了违法行为，保护了业主的合法权益。但面向物业公司的主管部门----房产局小区办，一共才有几个人，再加上相应的监督管理和问责机制还没有完全建立起来，要做到对所辖区域内多个小区及其物业公司进行有效的监督管理，试想，又如何能真正做到全心全意监督和管理呢？当接到业主所投诉的问题，又如何能做到责任在身，抓紧办理呢？而往往是物业公司并没有得到及时有效的监管，使得业主的应有权益得不到更好的保障，让这些规定也成为了一纸空文。做为负责物业管理区域内相关监督管理工作部门之一的行政执法局，常常会接到来自业主或物业公司的投诉案件，其所投诉的内容大多是房屋拆改和侵绿占绿等违法行为。在做对涉嫌的违法行为进行取证调查时，往往会出现当事人的不配合，甚至阻碍正常的执法工作，让调查取证工作难以进行，不能及时有效地阻止和制裁当事人的违法行为。这就还需要健全和完善相应的法律法规，让执法人有法可依，有章可循；让违法者无漏洞可钻；让制度的严肃性受到尊重；让邻里之间充满和谐。总之，《沈阳市物业管理条例》的颁布实施是我市物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，对规范物业管理活动，促进物业管理健康发展具有重要意义；它标志着我市物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。我们作为城市管理行政执法的一员，只有真正学习、运用好《条例》，才能够发挥《条例》的作用，提高执法效能，从而更好的服务于社会、服务于广大人民群众。谢谢大家！二〇一一年八月十九日