浙江省房屋建筑面积测算实施细则

1浙江省房屋建筑面积测算实施细则1．总则1.1目的和依据为了规范和统一我省房屋建筑面积的测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和国家有关规定，制定本实施细则。1.2适用范围本实施细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。2.术语2.1房屋及组成指人工建造，能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。2.2房屋面积测算指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。2.3房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20m的永久性建筑。2.4房屋的套内建筑面积指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5房屋的共有(公用)建筑面积指房屋内各产权人(当事人)共同占有或使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。2.6房屋的产权面积指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。2.7房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。2.8商品房的销售面积指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和。2.9层高指下层地坪或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。2.10净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。2.11自然层指房屋室内地坪±0以上，层高在2.20m以上，按楼板、地板结构分层的楼层。2.12技术层指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层。2.13夹层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一部分的局部楼层。2.14插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。2.15架空层2指建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。2.16地下室指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的1／2的房屋地下使用空间。2.17半地下室指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的１／３且不超过１／２者，采光窗在地坪以上的房屋。2.18阁楼指利用坡形屋顶（或人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)作为使用空间，该使用空间称阁楼。2.19骑楼指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。2.20过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或两座上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。2.21功能区指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。2.22设备间指幢内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。以竣工图纸所标定的用途认定，设备间都应有具体明确的用途。2.23屋顶水箱间指突出房屋屋面，有围护结构，层高在2.20m以上，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。2.24屋顶楼梯间指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20m以上，供顶层维修或安全出口用的房屋。2.25屋顶电梯机房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供停放、检修、升降电梯的房屋。2.26门厅指建筑物中位于出入口处用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。2.27大堂指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。2.28廊指联系建筑物的水平交通空间。一般是指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)、无柱。挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的水平交通空间。回廊：在建筑物门厅、大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.29阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途的房屋附属设施。2.30雨篷指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。2.31飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。32.32楼梯指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。2.33室外楼梯指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。2.34电梯井指用于放置电梯的垂直通道。2.35台阶指建筑物出入口处不同标高地面之间用踏步连接的构件，室外台阶还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。2.36主墙指一种竖向平面或曲面构件。它主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一。2.37围护结构指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。2.38幕墙指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。2.39围护性幕墙指直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。2.40装饰性幕墙指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.41勒脚指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.42露台（平台）指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。2.43复式住宅指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层高。2.44错层指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。2.45跃层住宅指房屋套内空间跨跃两个自然层及以上的住宅。2.46多功能综合楼指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积的功能和服务对象不同。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。2.47结构转换层指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。2.48消防避难层指因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出作消防避难用的楼层。2.49公共（消防）通道指为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。2.50公共开放空间指建筑物内部供公众使用的空间。2.51裙楼、塔楼指高层建筑中，高楼层的平面布置和低楼层的平面布置相差超过1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。2.52斜面结构屋4指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构是连为一体的；其中符合自然层条件的使用面积应达到整个层面使用面积的2/3以上。2.53伸缩缝(温度缝)在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。3．一般规定3.1用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在规划报验的资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更而增加建筑面积或改变层数等，未经原设计部门同意和规划部门批准，仍按原规划设计计算房屋产权面积。设计单位对提供的图纸和说明书负责。3.2测绘人员应根据国家标准和规定及本实施细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件、整线段等于分线段之和或矩形对应边相等要求。3.3本实施细则中的各种数量指标，凡“大于(以上)”者包含本数，“小于(以下)”者不包含本数。3.4本实施细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差。具体要求如下表:各类房屋建筑面积的精度要求房屋建筑面积的精度等级中误差最大误差（限差）一0.01×+0.0003×S0.02×+0.0006×S二0.02×+0.001×S0.04×+0.002×S三0.04×+0.003×S0.08×+0.006×S注:S为房屋建筑面积，m23.5房屋建筑面积测算的精度要求：3.5.1对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；3.5.2对新建房屋，应达到上表的二级精度；3.5.3对其他房屋，应达到上表的三级精度。3.6房屋建筑面积以m2为单位，计算过程的面积取位至0.0001m2，最终面积取位至0.01m2，共有面积分摊系数取位至0.000001。3.7量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01m；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。3.8量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：3.8.1边长超过50m，以总长限差控制，限差为0.04m；3.8.2边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：ΔD＝±（0.02+0.0004D）式中：D—实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。3.9房屋建筑面积测算及内容：房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层(高层)房屋按各层建筑面积的总和计算。包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。3.10房屋建筑面积计算的条件可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：a）应具有上盖；b）应有围护物；c）结构牢固，属永久性的建筑物；5d）层高在2.20m以上；e）可作为人们生产或生活的场所。3.11房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。群楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼，有的有地下室或局部的地下室，具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通条件）按单幢处理。连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）或地下室相连，地面以上多幢独立楼房的建筑一般按多幢处理。3.12房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。3.13房屋层数3.13.1房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，一般计入地下层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。3.13.2旋转上升式的楼房，按地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高大于2.20m的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。3.13.3错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。3.13.4夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。3.13.5房屋套内具有使用功能，但层高低于2.20m的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h＜2.20m”。3.13.6斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m以上的部分占整个顶层中使用空间的2/3以上时，该层计入房屋自然层数。3.14玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。4．房屋建筑面积测算规则4.1一般规定4.1.1计算全部建筑面积的范围a)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。