江苏海安县

江苏海安县房地产市场调研报告上海紫湾投资公司二○一○年五月十八日Page22目录第一部分海安概况一、海安县概况………………………………………………………………二、海安城市规划概况………………………………………………………三、海安投资环境分析1、优势………………………………………………………………2、劣势………………………………………………………………第二部分、海安房地产市场发展情况一、海安房地产市场概况1、海安房地产市场发展走势……………………………………………2、海安房地产市场概述…………………………………………………3、海安县土地市场概况…………………………………………………二、海安房地产市场分析1、海安房地产市场发展现状及特征概括………………………………2、海安房地产消费特点分析……………………………………………三、海安房地产市场发展前景预测…………………………………………第三部分、调研结论一、调研分析…………………………………………………………………二、调研结论…………………………………………………………………第四部分、海安县在售项目一、在售项目案例………………………………………………………Page33第一部分海安概况一、海安县概况海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。全县总面积1108平方公里，总人口98万人，下辖14个乡镇。市区总面积25平方公里，城区人口25万人，城区人口比例较低。海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，走向世界，被誉为“建筑之乡”。近年来，海安的产业基础更趋完备，经济板块特色鲜明，已由原来的传统农业、一般加工业为主向高端制造业、高新技术产业转变。初步形成了装备制造、纺织（丝绸、化纤）、高新技术三大产业集群，锻造机械、电梯部件、电力装备、建材机械、纺织、丝绸、化纤、电子、新材料、新能源等十大特色板块。全县拥有1个中国驰名商标、8个中国名牌，有10项国家“863”计划项目正在实施。2009年，综合实力明显提升，全县地区生产总值预计实现310亿元，按可比价计算增长15%；完成财政总收入40.21亿元，增长31.8%，其中地方一般预算收入15.58亿元，增长24%；工业应税销售284.8亿元，总量、增幅均列南通市第二位；全社会固定资产投资210亿元，增长22%。主要经济指标好于预期，好于省、市平均水平。产业层次明显提升，高新技术企业数保持南通市第一，专利申请、授权总量居全省十强，全县180家亿元培育企业销售占规模企业的比重接近80%；国家级桑蚕丝产业工程技术研究中心的建设，实现了苏中苏北地区零的突破，中国丝绸科技文化馆获准建设，全国科技富民强县专项行动计划现场交流会在海安召开；上海杨浦（海安）工业园、深圳大芬“523”文化产业园落户建设，清华大学启迪（海安）软件科技园晋升为省级服务外包示范区。和谐程度明显提升，生态建设成效明显，城市功能不断完善，城乡人居环境显著改善，城乡一体化步伐不断加快，在全省率先实现城乡客运一体化；各类社会保险覆盖面进一步扩大，城乡养老、医疗保障基本实现全覆盖，被确定为全国新型农保工作试点县。法治、平安建设继续走在省、市前列；富裕水平明显提升，城镇居民人均可支配收入18200元，农民人均纯收入8250元，同比分别增长10.9%、9.9%；城乡居民储蓄余额260亿元，比上年增加42.1亿元，人均储蓄保持全省前十位；全面小康在共建共享中加速推进，小康综合实现程度预计达99%以上，可望顺利通过省全面小康验收。海安素有“交通枢纽”之称。境内拥有两条铁路（新长铁路、宁启铁路）、两条高速公路（盐通高速、江海高速）、两条国道（328国道、204国道）、两条运河（通扬运河、通榆运河）、两大港口（南通港、洋口港），堪称“江海河相通，水公铁联运”。Page44二、海安城市规划概况根据海安县总体规划（2001年-2020年），海安县目前的城市布局为“城乡一体、内外通开”，以原来的老城区、火车站商圈区、环路商圈和工业区开发中心为主，拉开了中等城市的骨架。城市发展方向主要是“主导向北，拓展东西”，居住人口向北部分区集中，东、西分区扩大工业开发区。预测城区人口到2010年将达28万人、2020年达30万人；城市化水平2010年达到56%、2020年达66%。用地规模控制在140平方公里左右，土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建设，2—2.5平方公里作为工业发展。Page55Page66三、海安投资环境分析1、优势A、区位优势：海安是苏中水陆交通要冲，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。B、环境优势：海安自然环境优美，历史文化底蕴深厚，具有较大投资潜力。C、经济发展的潜力：随着海安县招商引资力度的加大和大批投资企业的到位，预计海安的工业水平会在近两年之内有较快的发展。D、城市化发展的机会：海安近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。旧城改造大规模的展开，工业开发区规划进一步明朗，城市化进程蕴藏了较大的投资机会。2、劣势A、工业基础较薄弱：海安工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。B、政府投资服务和优惠措施有所欠缺：虽然在工业方面优惠政策较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。C、人力资源竞争能力较弱：境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。同时海安在技术引进上落后较多。D、城市文化竞争力较弱：市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。Page77第二部分、海安房地产市场发展情况从整体上看，目前海安房地产健康稳定发展，供求矛盾缓和，价格涨幅趋于平稳，逐渐进入了房地产产品时期。随着政府的宏观调控、人口的增加、居民生活条件的好转、土地推出量的增大、外地房地产开发商的进入，在以后的几年，房价将会继续稳步上涨，同时房地产的竞争也将进入白热化。一、海安房地产市场概况1、海安房地产市场发展走势海安房地产市场发展可分为五个阶段：1）90年代初期，海安县尚无房地产，处于公房时代。2）90年代中期，海安房地产市场开始萌芽（仅有县政府房产公司）。3）90年代后期——2000年，“房改”开始，房地产市场发展加快，本地社会性房产公司大量出现,年开发量不足10万㎡，房价1000元/㎡左右。4）2000年——2003年，开始引入外地开发商。年开发量达到15万㎡，房价达到1500元/㎡，但产品档次较低，全是多层，无真正小区环境。5）2003年以后，城市化运动开始，房地产市场进入“井喷式”发展阶段。年开发量节节攀升，03—07年度开发量分别为25万㎡、30万㎡、40万㎡、68万㎡、75万㎡，房价也出现大幅增长，06年均价约2600元/㎡，07年达到3000—3500元/㎡。另外，海安县商业地产开发也极为迅猛。目前县城区商业用房面积达50万㎡，数个步行街、商厦、市场等项目同时推出，商业用房出现严重的供过于求的局面，空置率较高。Page882、海安房地产市场概述从销售情况看。2003年以前每年销售量在11万㎡左右。2003年县城年销售商品房14.66万㎡，2004年30.8万㎡，2005年49.6万㎡，2006年68万㎡。（官方报道数据），07年初步预估100万方左右，商品房的开发和销售供求基本平衡，甚至供大于求，市场秩序较稳定，并呈现逐年上升的态势。从产品类型上看。住宅投资占了70%，商业占20%，（现有的商业可能在35%以上）办公及其他类型占10%。从产品档次来看。目前普通住宅产品以多层小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般。高端的产品相对较少，特别是高品质的住宅市场，稀缺性比较明显。从价格走势来看。目前海安的房地产业仍处于高速发展阶段，建成的住宅楼盘销售形势乐观，06年主城区新建商品住宅预售均价为2600元/㎡，07年达到3000—3500元/㎡，涨幅平稳上扬。从市场走势上看。供需持续走旺，消费者心理步入成熟；城市建设加速，产品不断升级，房价仍有小幅上涨趋势；城区房地产发展倍受瞩目，营销手段多元化发展。Page991）、市场概述海安人口密度每平方公里近880人，是江苏人口最密的县之一，城区面积较小，仅20平方公里，土地资源也十分有限。近年来土地供应采取了“总体趋紧，适度增长”的政策，土地供应量相对较小，市场保持“半饥饿”状态。住宅和商业办公用地多位于市中心、城北、城南新区；工业用地多集中在城西和城南工业园。土地价格近年以来平稳上升，但总体而言价格不高。2）、海安土地市场分析A、量——海安土地市场和江苏其他城市相比较（特别是苏北城市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。B、价——从价格上来说，目前海安的地价水平在江苏各城市中处在中偏下的水平。地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。C、趋势——从城市发展趋势结合从政府了解到的信息来判断，未来海安城区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在海安镇和新区，传统意义上的城区土地稀缺性将会显现。同时从近年出让土地计划来看，绝大部分土地用地性质为商住混合用地，其中只有少部分土地为纯住宅用地。而从目前海安市场来看，商业营业用房增长过快，空置面积有所上升，不少商城铺面空关，人气不旺，经营亏损。因此土地供应结构尚欠合理。Page1010二、海安房地产市场分析1、海安房地产市场发展现状及特征概括1）房地产开发量大，发展迅猛。2）市场竞争规模档次就同级市场而言相对较高。开发商多为“外路人”，实力强大；楼盘单体规模较大，20—30万㎡体量的楼盘就有6、7个，40万㎡以上的超级大盘也不少见。3）营销水平及手段较高。大批引入外地策划代理，营销理念及促销手段接近大中城市。4）产品理念档次较高。楼盘档次普遍中等以上，就县级市场而言，品质较高，特别是商业规划理念超前。5）楼盘价格“两重天”。市区小高层、高层住宅价格2800—3700元/㎡不等，均价3300元/㎡，郊区房价仅为2000元/㎡。6）购房者“城区”意识强烈。购房者以县城居民及乡镇进城农民为主，数量6：4比例。购房者“城区”意识强烈，对“郊区房”认同度不高。7）市区房地产密集开发，价格高企。目前在建在售楼盘多集中在市区内黄金区域，地段优势明显，房价攀升至3700元/㎡。8）商业地产开发过多过大，商业用房供过于求。安达商业、现代城、七星国际城、明珠城等在售商业面积高达50万㎡，严重供过于求，空置率较高。Page11112、海安房地产消费特点分析从购房者的消费需求看，存在以下几种倾向：一是区位要好。交通要便利，市场、学校、医院、商业网点相对在小区附近；二是套型要好。设计要科学，利用率要高，面积每套以120-180㎡为佳；三是环境要好。购房者越来越重视居住的环境，要求小区配套齐全。从购房者的消费群体看，主要有以下几种：一是原有的房改房不能适应消费者的需求，需要腾旧换新；二是城镇化的推进吸引不少人进城居住；三是随着工业企业的增加，就业者将在县城安居乐业；四是对县城规划区范围内的居（村）民建房实行严格的控制，使一部分居（村）民也加入了购房者的行列；五是旧城改造和城中村改造实行回迁和货币安置，也使部份被拆迁户向市场购买商品房；六是由于银行存款利率较低，使一些持币者购房代储。从购房者的消费用途看，居民购房以自住为主，虽存在一定的投资性购房，但规模不大；居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力30万左右；Page1212三、海安房地产市场发展前景预测1）海安房地产市场发展潜力较大同苏南各城市相比，海安房地产市场刚刚起步且平稳发展，没有炒作过度的痕迹。同苏北各城市相比，海安的经济基础和居住环境又有很大的优势。随着海安经济（特别是工业）的快速发展，海安房地产市场的发展潜力较大。2）海安房地产市场需要价值回归海安房价近两年的上涨是以销售的有效增加为基础