万达筹备期总经理工作手册

万达商管筹备期总经理工作手册万达商业管理有限公司领导重在执行顾问：曲德君主编：曾茂军执行主编：郭炜前言大连万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，集购物、餐饮、文化、娱乐、酒店等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，一个万达广场就是一个城市中心。为保证综合体项目开发产业链的有效衔接，提升各环节工作品质，在保证工期、设计及工程品质的前提下，实施规范化、标准化的有效管理，圆满实现开业目标，集团于2011年7月1日实施《综合体项目计划模块管理办法》及考核，这是万达集团集多年商业地产开发经验之大成的操作指南，是万达商业地产一次重要的总结性的提升。当许多商业地产开发商还在为计划反复研讨时，万达集团已实现了开发的全流程管理；当大量职业精英还在为错综复杂的开发环节、管理团队、现金流和开业目标而争论的时候，万达已通过模块化管理，为每个节点的完成标准和流程制订了详细完善的工作指引，实现了从土地摘牌到广场整体开业的资源整合及优化，达到了效率和效能的最大化。从万达广场筹备期就开始工作的万达商管总经理，能在行业最领先的模块化管理平台下开展工作，无疑是幸运的。但信息化的严格模块化考核以及适应不断变化的市场，是具有充分挑战性的。“让奇迹成为常态”的万达速度，“把每个环节都做成经典”的工作理念，将通过不断的努力和实践再次变成现实。一流人才造就一流事业，一流事业培育一流人才。期待各位总经理通过筹备期的工作呈现一个溢彩缤纷、辉煌绽放的万达广场！万达商业管理有限公司二〇一一年七月目录1.前言1.1手册使用指引…………………………………………………………………..….…….011.2筹备期总经理到位前应完成的工作事项………….………………………………021.3筹备期总经理到位后对应完成的工作事项要点记录………………………..042.内容部分2.1启动期总经理管控要点……………………………………………………..…………052.2筹备期总经理管控要点………………………………………………..……………152.3开业期总经理管控要点……………………………………………………..………….612.4收尾期总经理管控要点……………………………………..…………..…….1033.筹备期工作总结…………………………………………………………………1074.附件4.1附件一《租赁面积指标表》…………………………………………………………….1094.2附件二《万达商业综合体租赁面积计算原则》（见电子版）4.3附件三《业态条件及消防设计协调会》……………………………………………1104.4附件四《主力店房产技术条件及步行街业态规划确认标准》……………1114.5附件五《景观工程施工送样标准》…………………………………………………1124.6附件六《主力店与步行街连接口设计及工程界面标准》（见电子版）4.7附件七《导向标识施工招标封样管理细则》………………………………1134.8附件八《关于广场移交前准备工作要求的通知》………………………………1154.9附件九筹备期总经理管控要点访谈录（见电子版）5.例表例表（1—7）………………………………………………..……………………………1166.案例6.1合肥包河万达广场案例………………………………………………………….……1236.2上海江桥万达广场案例………………………………………………………………1247.2011年、2012年开业项目时间表…………………………………………………1258.万达商业管理筹备计划模块表……………………………………….……………126手册使用指引2011年6月，商管公司根据万达集团综合体项目筹备期模块化管理的要求，制定了商管公司《万达商业管理筹备计划模块表（下发版）》，通过全面、完整的计划管控，保证筹备期各项工作及时有序的开展，以确保开业目标的实现。商业管理筹备计划模块表制订了开业项目筹备期间，涉及到拓展、招商、工程、营运、财务管理、人力资源管理、行政管理等商业管理各项工作的时间节点计划。规范了各项工作完成标准、相关责任部门和责任人，是筹备期总经理日常工作的指导工具。为使筹备期各项工作推进有序、管控到位，特编制《筹备期总经理工作手册》，作为总经理日常工作的操作指引和工作记录。本手册是万达商管落实集团模块化管理，结合商业经营实际，实施商管公司筹备期计划管理的一本实用手册，手册依据商管公司筹备计划模块表管控的270项工作，诠释了总经理应重点关注的多项工作，对相关工作的时间节点、关注要点等进行了简要说明，以帮助总经理在筹备期按万达商业管理筹备计划的要求有效开展、完成各项工作。编写过程中得到公司各业务部门和部分参与开业万达广场筹备工作的总经理、部门经理的支持和帮助，在此表示感谢！随着企业的发展和宏观环境的变化，及各位总经理的工作体会和建议，商管公司的计划管理也将不断发展和完善，手册内容也将不断修订，欢迎大家提出宝贵意见。使用中有任何疑问请与商管总部人力资源部联系，也可就具体业务事项咨询相关业务部门。本手册内容仅供万达商管公司内部使用，请勿外传或用于商业目的。手册中涉及的筹备计划模块表名词解释：1、摘牌日：项目土地摘牌当日，商管筹备仅有拓展参加规划启动会一项工作，其他工作均从交地日开始启动。2、交地日：土地移交日，如摘牌日移交土地，摘牌日等同交地日。3、试营业日：大商业开业前30天全面达到开业条件的时间，开业条件是指，基本完成了建设工程和装修，不仅通过当地的消防部门、质监部门等验收，并经集团安监部验收通过准许开业。4、开业日：大商业开业日期。5、对应序号：对应2011年6月13日商管总部下发的《万达商业管理筹备计划模块表（下发版）》中的序号。序号责任板块业务事项开始时间完成时间完成标准发起部门接受部门1拓展参加规划启动会摘牌前20天摘牌前15天集团要求规划院各部门项目公司2拓展总图指标签批移交交地日交地日后5天明确列出突破设计规范和摘规划院各部门项目公司3拓展下发商管拓展工作通知单交地日交地日后5天下发OA通知商管总部拓展部商管总部各部门区域公司4拓展单体方案签批移交交地日交地日后25天签批文件规划院各部门项目公司5人力商管筹备负责人到岗交地日30天交地日40天人员按期到位或区域指派区域公司地方商管公司6拓展商管项目启动会交地日后25天交地日后50天会议纪要商管总部拓展部商管总部各部门区域公司7拓展单体方案深化签确及移交交地日后25天交地日后65天签批及移交规划院各部门项目公司8招商商业市调交地日后40天交地日后70天商业调查报告区域公司招商中心9物管物业市调交地日后40天交地日后70天物业管理调查报告区域公司商管总部总部商业物业部10拓展商业筹备计划执行书编制并下发交地日后45天交地日后75天下发公司筹备计划执行书商管总部拓展部商管总部各部门区域公司11行政商管公司注册申请交地日后60天交地日后80天股份公司批复文件商管总部人力资源行政区域公司12工程冷热源方案确定交地日后65天交地日后80天按集团规定规划院项目公司13拓展提供主力店租赁范围及框算面积指标交地日后65天交地日后80天按集团规定规划院商管总部项目立面方案及成果交地日后25交地日后85会签方案和会各部门筹备期总经理到位前应完成的工作事项14拓展项目立面方案及成果移交交地日后25天交地日后85天会签方案和会议纪要、提供规划院各部门项目公司15人力人力资源市调交地日后60天交地日后90天人力调查报告区域公司商管总部人力资源行政部16工程供电方案交地日后65天交地日后90天按集团规定规划院项目公司17招商业态规划签批移交交地日后65天交地日后95天签批移交商管总部规划院18行政商管公司企业名称核准交地日后80天交地日后95天企业名称核准通知书区域公司商管总部人力资源行政部19财务商管公司注册资金申请及拨款交地日后95天交地日后105天OA批件及银行回执商管总部财务部区域公司20招商确定超市降板区和生鲜区区域和要求交地日后80天交地日后110天超市降板区域图招商中心规划院序号责任板块业务事项开始时间完成时间完成标准发起部门接受部门21拓展初步设计签批移交交地日后65天交地日后115天签批移交规划院各部门项目公司22拓展立面方案深化评审及会签交地日后85天交地日后115天含主力店店招广告位及广告规划院各部门项目公司23财务财务经理、出纳各1人招聘到位交地日后90天交地日后120天人员按期到位区域公司商管总部财务部24财务申请物业启动费额度交地日后90天交地日后120天OA批件商管总部财务部区域公司25财务申请招商推广费额度交地日后90天交地日后120天OA批件商管总部财务部招商中心区域公司26行政商管公司完成注册后备案交地日后95天交地日后120天营业执照区域公司商管总部人力资源行政部27人力开通EHR与OA帐套交地日后110天交地日后130天开通使用区域公司地方商管公司28物管办理物业管理资质证件交地日后105天交地日后130天物业管理资质区域公司商管总部人力资源行政部29拓展租赁面积测算移交交地日后115天交地日后130天支持租赁决策文件规划院商管总部30招商主力店业态和平面确认交地日后65天交地日后140天确认表商管总部规划院31招商主力店联发客户租区位置、功能布置、技交地日后120天交地日后140天主力店租赁区域和机电条件招商中心规划院32财务签订物业规划咨询合同、物业服务合同交地日后120天交地日后150天物业规划咨询合同区域公司商管总部财务部33物管签订前期物业服务合同（备案用）交地日后120天交地日后150天前期物业服务合同区域公司商管总部商业物业部内装及采光顶方案移交地日后85交地日后160筹备期总经理到位前应完成的工作事项34拓展内装及采光顶方案移交交地日后85天交地日后160天移交规划院项目公司35拓展项目立面初设及主材设计封样移交交地日后85天交地日后160天提供幕墙施工图设计条件规划院项目公司36物管确定物业管理权及备案交地日后120天交地日后165天物业管理权备案表区域公司商管总部商业物业部37财务申请并建立会计电算化账套交地日后120天交地日后180天完成账套建立区域公司商管总部财务部38人力社保开户及劳动合同备案交地日后150天交地日后180天完成备案地方商管公司区域公司筹备期总经理到位后对应完成的工作事项要点记录启动期总经理管控要点对应序号开始时间完成时间关键审批人41交地日后170天交地日后185天招商中心总经理业务事项完成标准说明流程（含OA流程）关注要点提示对应的文件和资料收到租赁面积指标汇总表签约租赁面积测算移交1.签约租赁面积测算移交关注点及工作要点建议实际工作记录见附件二1.了解测算原则，明确测算用图纸为签确的最新版本2.及时核对各区域实际面积特殊事件记录对应序号开始时间完成时间关键审批人42交地日后160天交地日后210天规划院项目负责人业务事项完成标准说明流程（含OA流程）关注要点提示对应的文件和资料2.导向标识确定方案（关注程度：）定标导向标识确定方案万达商业管理审批事项与流程（2011版）080201项1.方案应用2.维护费用3.需商管审图，明确业态分布、层高、动线设计、物料材质等实际工作记录特殊事件记录关注点及工作要点建议对应序号开始时间完成时间关键审批人43交地日后160天交地日后210天商管总部总经理业务事项完成标准说明流程（含OA流程）关注要点提示对应的文件和资料特殊事件记录关注点及工作要点建议与夜景照明、立面方案互动3.幕墙一版施工图及成果报审幕墙一版施工图及成果报审完成夜景照明节点图、幕墙预埋图和幕墙一版施工图报审实际工作记录万达商业管理审批事项与流程（2011版）080201项对应序号开始时间完成时间关键审批人44试营业前450天试营业前420天商管总部分管人力行政副总业务事项完成标准说明流