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市场环境分析项目态势分析项目定位总体开发思路项目规划建议项目规划建议书目录淮南市房地产宏观市场分析淮南市在售楼盘个案分析第一部分：市场环境分析项目规划建议书淮南市宏观经济分析淮南房地产市场发展分析项目规划建议书淮南市房地产宏观市场分析项目规划建议书淮南市宏观经济分析（一）国民经济持续增长截止2009年底，全市实现GDP508.8亿元，同比增长13.7%，高于全省平均水平0.8个百分点，增速居全省第4位，位次比2007年前进11位，比2008年前进1位。（二）经济运行质量显著提升近两年来，淮南市财政收入快速增长，综合实力明显增强，2009年完成75.02亿元，同比增长24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前进11位，比2008年前进5位。2009年财政总收入占GDP的比重为14.7%，分别比2007年、2008年提高0.6个、1.4个百分点，在全省位居第5位，比2008年前进2位。（三）工业化进程快速推进近年，淮南市工业强市战略取得积极成效，工业化率明显提高，2009年为55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4个百分点，比2007年提高8.9个百分点，比2008年提高1.3个百分点。规模以上工业企业数和总量迅速增长，2009年全市规模以上工业企业数为350户,比2008年净增102户,比2007年净增158户，规模以上工业增加值由2007年的163.2亿元发展到2009年的280.15亿元，按可比价计算，2009年比2008年增长20.7%，比2007年增长59.7%项目规划建议书淮南市宏观经济分析(四)城市化步伐明显加快淮南市实施城市化战略以来，城镇化率逐年提高，2009年城镇化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22个百分点，比2008年提高1.3个百分点，比2007年提高2.9个百分点。2009年是淮南市城市建设大发展之年，以提升城市形象和品位的一批重点建设项目相继开工建设。全年大建设累计完成投资153亿元，占全市投资比重为53.5%，拉动淮南市固定资产投资增长35.1个百分点，对投资增长的贡献率为123.9%。山南新区建设实现了跨越式发展，全年累计完成投资35.1亿元，比去年同期增长了2.4倍。市政道路建设全面展开，全年在建市政道路项目累计完成投资24.6亿元，同比增长1.4倍。道路交通建设投资实现快速增长，累计完成投资10.2亿元，同比增长5.8倍。房地产市场升温带动了投资增长，全年房地产开发累计完成投资54.7亿元，同比增长47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4个百分点，拉动全市投资增长4.2个百分点。（五）经济结构不断优化淮南市三产投资大幅增加,2008年、2009年全市计划投资50万元以上项目中，第三产业完成投资分别为38.6亿元、99.05亿元，同比分别增长62.2%、156.6%。2009年第三产业增加值比2008年增长11.6%，位居全省第3位，比2008年前进13位。制造业投资实现大发展，2007年淮南市制造业投资仅8.6亿元，2009年完成投资32.17亿元，增长2.7倍,其所占工业投资的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。两年来，制造业已发展成为淮南市工业经济的新生力量，2009年，制造业完成工业增加值34.28亿元，占规模以上工业增加值比重为12.2%，对工业增长的贡献率达5.1%。其中，2009年全市装备制造业工业增加值达10.84亿元，比2007年增长85.5%，比2008年增长9.9%。项目规划建议书淮南市宏观经济分析（六）固定资产投资快速增长淮南市固定资产投资在煤电重大项目相继完工，投资下滑的情况下，紧紧抓住国家扩大内需和促进经济平稳较快发展政策机遇，适时启动全市的大建设，固定资产投资呈现逐步走出低谷、持续稳步增长、增幅屡创新高的良好态势。全年累计完成投资286.03亿元，总量创历史新高，比2008年增长28.3%，比2007年增长40.4%。全市在建项目942个，同比增长44.9%，其中新开工项目735个，同比增长65.5%，亿元以上新开工项目27个。（七）居民消费层次显著提高淮南市消费市场繁荣活跃。2009年，全市社会消费品零售总额达159.1亿元，比上年增长18.8%，比2007年增长45.9%。居民的消费能力提升、消费观念更新，2007年末，淮南市个人消费贷款余额为10.49亿元，2009年末扩大为33.28亿元。居民消费档次提高,高档消费走入寻常百姓家庭，2009年淮南市汽车类消费同比增长32.6%。外出就餐成为时尚，2009年住宿餐饮业实现零售额25.52亿元，增长21.7%，快于社会消费品零售额增长速度2.9个百分点。（八）人口基数不断加大据公安户籍统计，2009年末全市总人口为240.9万人。其中非农业人口113万人，农业人口127.9万人。全年出生人口29576人，出生率为12.32‰，人口自然增长率为7.44‰。在总人口中，18岁以下为46.6万人，18-35岁为70.8万人，35-60岁为91.1万人，60岁以上为32.3万人。项目规划建议书淮南市宏观经济分析小结：淮南市近年正处于高速发展阶段，各项经济指标均持续增高，固定资产投资活跃，其中房产市场处于持续升温阶段，发展态势良好，房产开发呈现较有利的局面。项目所处的山南新区地块，因为城市化进程的持续加快和政府高度重视，更是呈现出一种飞跃式的发展态势，对于项目的开发和整体形象塑造较为有利。项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年房地产投资额与增长情况淮南市2005-2009房地产投资额及增长情况01020304050602005年2006年2007年2008年2009年亿元00.10.20.30.40.50.6年份增长率房地产投资额同比增长2009年，淮南房地产投资总额达51亿，同比增长高达38%，09年淮南延续了新城建设和旧城改造的大步伐，继续推进“东进南扩”的战略布局，而房地产投资作为提升城市品位，城市大建设的重要棋子，呈现了出强劲的发展势头。（数据来源：淮南统计信息网）房地产投资额逐年递增，发展态势良好项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年土地市场交易情况淮南市2009年土地交易市场02004006008001000120014002007年2008年2009年成交面积（亩）024681012141618土地宗数面积（亩）土地宗数2009年，淮南市土地市场共有四幅商品房地块成交，都是位于山南新区的地块，值得注意的是淮南康博置业有限公司拍下的第四宗土地，每亩已达138万元，折合楼面价1036元/平方米，这表明了淮南的投资环境和山南新区土地的升值潜力已经被越来越多的开发商所认可。2009年全年土地交易面积达1308.31亩，成交金额9.16亿元。相比之下，2008年的9宗946亩，总成交金额约为5.5亿元。（数据来源：淮南统计信息网）土地市场成交面积和金额显著提高项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年人均可支配收入及增长情况淮南市2005-2009人均可支配收入值及增长情况02000400060008000100001200014000160002005年2006年2007年2008年2009年元00.050.10.150.20.250.3年份增长率人均可支配收入同比增长2009年，淮南市年人均收入超过14000元，同比增长8%。（数据来源：淮南统计信息网）淮南市人均可支配收入不断升高项目规划建议书淮南房地产市场发展分析商品房市场交易情况淮南市2009年住宅类商品房供应和销售情况0510152025一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月面积（万方）供应量销售量淮南2009年1月份—12月份住宅类商品房总供应量达160.01万方，商品房销量累计面积为155.52万方，供需比为1.03:1，供需基本保持平衡，销售同比增长44%，超过2008年108万平方米的全年销售面积，全年销售金额累计已达46.68亿元。整体来看，淮南市房产交易市场呈现出供销两旺的局面。最新的官方报告指出，2010年全年新开工商品房面积达410万平方米以上，竣工面积200万平方米以上，开工面积和竣工面积都将在09年的基础上有大幅增长，以此推断，到2011年，全市商品房供应将出现井喷式的增长。（数据来源：淮南市房管局）商品房市场供销两旺项目规划建议书淮南房地产市场发展分析销量价格走势图2009年到2010年，淮南商品房成交均价稳中有升，全市12月份均价3238元/平方米，较09年1月份增长15.8%，截止2010年10月，全市均价3753元/平方米，同比上涨18%，较09年1月份增长34%。作为淮南商品房供应量、成交量均占绝对领导地位的行政区，田家庵区09年12月份成交均价3588元/平方米，较1月份增长16.0%，截止2010年10月，田家庵区均价3810元/平方米，同比上涨16%，较09年1月份增长23.2%。其成交均价高于全市均价10%左右。（数据来源：淮南市房管局）淮南市2009年各月住宅类商品房销售价格走势05001000150020002500300035004000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月元/平方米全市田家庵区交易价格持续走高项目规划建议书淮南市房地产宏观市场分析三、宏观市场小结淮南市房地产起步较晚，但整体开发水平提升较快。淮南市固定资产投资相对稳定，山南新区开发，城市化进程加速。淮南当前市场供需基本平衡，总体供销形势两旺，对本项目销售较有利；未来几年淮南房地产市场将因产业经济发展及城市化发展而保持相对高速发展。从2010年开始，淮南市房地产开发总量、销售总量进入井喷状态，销售价格增幅加大。山南新区因其远超老城区的规划建设和自然资源，土地升值潜力得到越来越多的客户和开发商的认可，在新一轮的房产供销热潮中，将会占据绝对主力。项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例金地·滟澜山所在区域：[山南新区]物业类别：别墅（联排、独栋、叠加），多层洋房，多层建筑类别：框架占地面积：400亩绿化率：50%容积率：1.0总建筑面积：24万M2主要景观：社区景观、北面山体景观建筑朝向：南北向规划布局：整个项目南高北低，充分优化了北边的山体景观资源。同时充分利用区域内两条南北向的水景资源贯穿别墅区与洋房区，其中靠近主入口的东面景观最优，项目西面景观最弱。交通设计：项目主入口位于东面，由一条东西向的交通主轴将整个项目分为南、北两个区域，其中阳光较好的南区统一规划为多层洋房区，景观较好的北区统一规划为别墅区，两个区域由一条南北向的交通副轴相连。人车分流交通系统，大型地下停车场，别墅设计有单独车库和车位。功能分布：交通主轴两侧设有沿街商铺，整体规划为风情商业街，东面主大门南侧设有大型会所，满足项目商业、休闲需要。产品设计：南区由退台洋房和带有大露台、入室花园的多层洋房组成，以两房两厅为主力户型，并且可以两房改三房，功能性大大增强。北区由双拼、联排和少量独栋别墅组成，提升项目整体品质。项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例规划布局：项目整体由多层洋房、小高层组成，其中洋房在内，小高层主要位于项目东西两侧与景观带南侧，有效缓解外部噪音、灰尘等干扰的同时，尽量合理布局，不影响南侧阳光，确保每幢建筑都拥有充足光照。缺点：南区的小高层遮挡了洋房对于中心景观带的视觉效果。交通设计：项目由一条东西向的中心景观带分隔为南北两个区域，由一条南北向的交通主轴相连。半人车分流交通系统，地上停车位和大型地下停车场相结合。功能布局：区域南部最外侧洋多层洋房一楼设计为商铺，内部设置文化娱乐约2.4万M2，商业1.56万M2，净菜市场800M2，幼儿园420M2，会所800M2。产品设计：多层洋房设计大露台，小高层设计转角飘窗，提升产品品质，户型以三房两厅为绝对主力，主要面积段控制在120-140。山南印象所在区域：[山南新区]物业类别：5+1洋房、11+1小高层建筑类别：框架占地面积：280亩绿化率：50.2%容积率：1.49总建筑面积：