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第1页共17页XX项目融资计划书第2页共17页第一章项目概况1、项目全称XXXXX有限公司XX生活区危改房改造项目(简称XXXX危改项目)2、项目企业简介XXXXX建设集团有限公司成立于1994年，是国家大型一级建筑施工企业，资信等级为AAA级，拥有房屋建筑、市政公用、建筑装饰装修、文物保护、园林古建筑、钢结构、机电设备安装、起重设备安装等8个国家一级资质和国际承包、房地产开发、建筑装饰设计甲级资质以及特种设备安装改造维修许可证；具有承担工业与民用建筑、装饰、市政、古建、钢结构、高速公路、水电设备安装施工、房地产开发以及商品混凝土等生产能力。公司先后荣获“XX市守信企业”、“首都文明单位”、“全国消费者满意施工企业”、“全国诚信建设示范单位”、“中国优秀企业”，“全国五一劳动奖状”、“全国优秀质量品牌文化奖”等荣誉称号，并通过了ISO9001、ISO14001以及ISO18000管理体系认证。公司具有雄厚的经济、技术实力，信誉卓著。现有职工1095人，其中，高、中级技术人员266人；拥有国家一级建造师126人、二级建造师76人。目前，集团公司拥有14家法人企业和20家管理公司、分公司、项目部。近几年，XXXXX集团坚持实施“一主两翼”的发展战略，优质高效地完成了首都机场2#、3#航站楼、新东安市场、519贵宾楼、国办门诊综合楼、国办秘书局办公楼、银泰中心、奥运村、国家大剧院、XX会议中心、老山小轮车赛场、新华社新闻大厦、XX饭店二期、朝阳公园沙滩排球主赛场、吉林速滑馆、花卉博览会、昌平南环大桥等一大批国家及市属重点大型标志性建筑工程，施工领域遍及国内多个个省市和加蓬、尼日尔、安哥拉、南非、塞内加尔、圭亚那等多个国家。成功开发了河北元氏“荣仕名门”、重庆酉阳“翠屏水岸”、江苏泗阳“XX花园”的地产开发项目。公司先后有10项工程荣获中国建筑业“鲁班奖”、国家优质工程奖和詹天佑大奖,180余项工程荣获XX市“长城杯”、XX市优质工程奖和XX市装饰优质工程奖。XXXXX建设集团有限公司始终坚持“用户至上、质量第一”的原则；秉承“重信兴利、服务社会”的企业宗旨；以“创建精美工程，营造健康环境、提供满意服务”为质量方针，热忱为社会各界提供“高效、一流、履约”的优质服务。企业拥有多年工程、地产建设经验，公司将在当地政府的支持下，搞好该工程的建设工作，使本项目成为XX地区的精品项目。3、资金计划项目计划投资:14亿元；第3页共17页项目融资：8亿元。融资方式：银行贷款或其他金融机构。计划开发期限:2-3年；4、项目概况XXXXXXX生活区为旧房改造建设项目：地处XX区四通八达的交通枢纽路网，位于XX商务网集群中心，东至XX新华大街，西接CBD商务区，北接东坝商务区，三大商务区在竞争中融合，形成了XX商务集群的强大磁力。近年来XX的城市东移，发展速度迅猛，人口、建设规模、和GDP的增长屡次冲破了指标。中央商务区有限的土地资源，繁华的商业和承载能力产生了许多矛盾。此项目的建设将为XXX800多名在职职工提供一个功能齐全、环境优美、住所舒适的新的居住空间，缓解了XX区政府保障房的供给不足的压力，改善了供房不足的短板。更赋予了XXX公司开发该项目的良好保值保障。也为央企改造注入一股新的力量。4.1项目总用地面积：61581.61平米4.2总建筑用地面积：223369平米（02地块二类居住用地213269平米、01地块中学用10100平米）4.3地上总建筑面积：163275平米（其中住宅建筑面积139129平米、配套商业4.415500平米）中学用地总建筑面积：10100平米（其中住宅建筑面积8646平米、中学建筑面积1454平米）4.5地下总建筑面积：60094平米4.6车位：机动车位1761个（其中住宅车位1647、公建车位101个、临建车位13个、自行车位3294个。4.7其他：返还住宅回迁68000平米（成本），返还XXX商业4500平米(成本），返还办公用房500平米（成本）。5、项目背景5.1本项目资源稀缺，位于XX区黄金地段，周围金融、商业、学院气氛浓厚，属于国家机关事务管理局回购房，确切的讲无售房压力，资金回笼有保障，是XX本地市场上少有的稀缺优质项目。5.2该项目经中科院，国家机关事务管理局，XX市住房保障办，规划委员会，XX区人民政府立项批复，同时XX市住保办已将XXX危旧房生活区改造项目，纳入国家棚户区改造范围，今年3月7号李克强总理做的报告提到了今年的保障房和棚户区改造预算有所增加，国家发改委主任徐绍史讲，发改委对中央预算内的分配做了调整。集中了1000亿元人民币用于加大对基础性、全局性、战略性项目的支持。主要用于棚户区第4页共17页改造，保障房建设和基础设施的建设。明确指出收购各类保障房，加大保障房住房建设力度，有利于首都功能东移，缓解核心区域的拥挤。对符合保障住房条件的家庭努力做到“应保尽保”。配租、配售、相结合。6、本项目具备文件清单（附件）1回购承诺书2工程申报图3土地证4建设用地规划许可证。地字第11011220130008[2013规（通第字007号）]5建设项目规划条件2012规（通条字006号）6XX市XX区人民政府函（2012）第3号7XX国土资源局（2013）10号8XX市环境保护局批复环字（2012）458号9国务院国家机关事务管理局文件，国管房地[2012]221号10XX区园林局关于园林审核复函2013年通绿审字0055号11中国科学院基建批复[2012]5月2号12XX市住房保障办批复[2013]9月12号13XX市规划委员会复函[2013]6月24日14建设项目备案通知书15前期资金使用计划明细说明与前期资金还款明细表注：XX中科院危改房项目正在进行落实签署拆迁。第5页共17页第二章项目投资环境1、投资环境分析投资环境指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、治安、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包括了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金通融、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素，涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方面。2、项目自然环境2.1项目地环境XX区位于XX市东南部，京杭大运河北端，地处XX长安街延长线东端，是京杭大运河的北起点、首都XX市东大门。区域地理坐标北纬39°36′—40°02′，东经116°32′—116°56′，东西宽36.5公里，南北长48公里，面积906平方公里[1]，2010年常住人口为129.8万。西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。紧邻XX中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里，素有第6页共17页“一京二卫三XX”之称，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。XX区地处永定河、潮白河冲积洪积平原，地势平坦，自西北向东南倾斜，海拔最高点27.6米，最低点仅8.2米。其土质多为潮黄土、两合土、沙壤土，土壤肥沃，质地适中。境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。境内分布有北运河、潮白河、凉水河等13条河流，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。XX区位于XX市东南部，京杭大运河北端。西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。区域面积906平方公里，常住人口109万人。2.2行政区划XX区隶属于XX市政府，XX区位于XX市东南部，京杭大运河北端。面积907平方公里。2008年底常住人口103.9万，其中外来人口34.7万。近邻XX中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里，素有“一京二卫三XX”之称。XX区辖4个街道、2个地区、8个镇、1个乡：中仓街道、新华街道、XX街道、玉桥街道、永顺地区、梨园地区、宋庄镇、张家湾镇、漷县镇、马驹桥镇、西集镇、台湖镇、永乐店镇、潞城镇、于家务回族乡。2.3气候环境XX区属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。年平均温度11.3℃，降水620毫米左右。2.4旅游环境XX素为京东重要郊域，民风民俗深受京城影响。全区人口由多个民族构成，主要少数民族为回族、满族，回族主要聚居在XX镇南街、张家湾镇，马驹桥镇和于家务回族乡。区内市民居住环境以楼房为主，周围乡镇多以正房为主形成院落。旅游资源独特，XX区境内旅游项目众多，具有广泛的开发前景。3、项目投资环境XX市第十一次党代会报告中两次提到XX，并明确了XX作为城市副中心的定位。这将XX推到了一个更高的位置上，要求XX比新城承担更多的城市功能、更快的发展速度。由此，XX也迎来了全新的发展机遇。用城市副中心来承载XX未来发展这一新的战略部署，表明了在建设具有中国特色世界城市的道路上，XX破解“大城市病”等城市发展矛盾的决心与信心。同时，XX的探索也为其他城市提供了经验借鉴与示范.第7页共17页3.1交通环境XX以“通”得名，交通十分便捷。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨和即将通车的两广路延长线等五条通道把XX和XX市区连为一体；京通快速路贯通了东西长安街；京津塘高速公路和京津公路分别直达天津新港及天津市；京哈高速公路经联接东北全境；京沈高速穿河北志低沈阳；六环路贯通XX市；通顺路直达首都国际机场；京承铁路、京秦电气化铁路、在XX城内交汇。在建的京沪高速铁路、京津城际铁路也横穿XX而过。XX已成为名副其实的位置优越、路网密集、交通顺畅的风水宝地，初步形成了XX新城区的基础框架。3.2区域发展建设XX现代化国际新城是XX建设中国特色世界城市的重要战略举措，是市委、市政府赋予XX的历史使命。按照XX中国特色世界城市建设对XX提出的发展要求，XX现代化国际新城发展定位是：XX发展新磁极、首都功能新载体。中心城区功能疏解的重要承接地。全面承接首都中心城区疏解功能，突出商务、文化、教育、医疗及行政办公等城市综合服务功能，吸引符合世界城市要求的优质服务资源集聚，成为承担首都人口疏解和城市功能转移的重要承接地。滨水低碳宜居新典范。坚持“人本、绿色、低碳、和谐”的发展理念，突出滨水特色，瞄准世界标准，强化基础设施建设，提升公共服务水平，统筹城乡发展，促进人口、资源、环境协调，建设成为全球低碳发展示范区、滨水宜居典范城市。根据XX市城市空间优化调整要求及XX现代化国际新城建设时序安排，按照“统筹规划、合理布局、完善功能、以城带镇”的原则，坚持区域经济优势互补、主体功能定位清晰、国土空间高效利用、人与自然和谐共处，完善城市化布局和形态，强化新城产业功能，增强城镇公共服务和居住功能，构建“一核三区、三带四组团”的区域空间格局。一核：即新城中心区，是XX现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，是疏解中心城商务功能、提升消费功能、补充国际功能、集聚文化功能的重要空间载体，是XX建设中国特色世界城市的先行区、实验区和示范区。三区：即主题休闲旅游度假区、宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地（“两站一街”地区）三大功能区。主题休闲旅游度假区重点建设中国传统文化与现代时尚元素相融合的主题公园，发展旅游休闲娱乐产业；宋庄文化创意产业集聚区打造成国际原创艺术的创作区、展示区、交易区；环渤海高端总部基地（“两站一街”地区）是XX参与环渤海区域合作发展的“桥头堡”和战略性节点，未来建设成为服务于国家第三增长极的高端商务区。第8页共17页三个区域将实现特色产业集群化发展，成为推动XX现代化国际新城经济发展和功能提升的重要高端功能区。三带：即北运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高速产业带，是X