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成长型房地产企业管理提升推广方案-2013聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第1页成长型房地产企业管理提升推广方案-20131.认识德恒管理顾问2混沌中如何看待“成长型房地产企业的管理提升”？2.混沌中如何看待成长型房地产企业的管理提升？3.成长型房地产企业的管理提升解决方案4.成长型房地产企业管理提升服务框架聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第2页成长型房地产企业管理提升推广方案-2013关于德恒管理顾问德恒管理顾问是一家专注于房地产管理咨询服务的机构，其服务宗旨是“传播管理智慧，提升企业管理品质”。德恒管理顾问致力于房地产企业的成长提供实效性解决方案，在提供管理咨询服务方面因注重咨询方案的实施落地而区别于其他管理咨询机方案，在提供管理咨询服务方面因注重咨询方案的实施落地而区别于其他管理咨询机构。“源于实战重在实践”德恒管理顾问集“专业”与“实战”为体既具有系统“源于实战，重在实践”，德恒管理顾问集“专业”与“实战”为一体，既具有系统的管理理论知识，又具备丰富的企业管理工作经历，旨在为客户提供“专业、高效、务实”管理咨询服务。“量体裁衣、贴身定做，件件都是手工精心缝制”，这是德恒管理顾问的客户对德恒管理顾问服务风格的评价。聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第3页成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问关于房地产发展的观点观点一在发展趋势上，在未来20年，中国房地产受经济环境、城市化进程、三次人口生育高峰、土地政策等因素影响将保持一个较为长期的增长期尽管期间会受宏观经济景气周期及短期政策调控影响不排除观点素影响，将保持个较为长期的增长期，尽管期间会受宏观经济景气周期及短期政策调控影响，不排除出现短时间的增速放缓甚至小幅负增长的可能，但从长期看，房地产行业还有一个很长的景气时间行业竞争将日趋激烈，行业集中度不断加大，行业壁垒显著提高；房地产商由资源型向专业型转变，观点二行业竞争将日趋激烈，行业集中度不断加大，行业壁垒显著提高；房地产商由资源型向专业型转变，企业平均利润率将会降低，不同层面企业收益出现分化，具备专业核心能力的企业利润将继续增长房地产开发商将逐渐成为资源及行业的整合商企业的战略规划能力融资能力资源整合能力在细观点三房地产开发商将逐渐成为资源及行业的整合商，企业的战略规划能力、融资能力、资源整合能力、在细分市场中的地位以及成本控制能力将成为房地产企业成功的关键要素观点四房地产企业将在经营策略上逐步建立合理的房地产业务组合，战略性的区域布局、精心设计的价值链组合，从而平衡现金流和风险，提高持续盈利能力和抵抗行业周期风险能力观点五随着房地产企业的快速发展，企业管理和组织问题日益突出，管理效率低下，且问题多为综合症，必须进行整体诊断，抓住重点问题，分阶段分步骤解决聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第4页成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问关于房地产发展的观点近年来，商业地产开发日渐升温，成为资本追逐的热点及房地产企业转型的焦点地产新政对住宅调控影响明显助推商业地产升温地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温城市化率即将达50%，进入商业地产开发与运营的黄金期商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续30-50年城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是这一阶段的重点聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第5页成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问关于房地产发展的观点商业地产与住宅地产相比，虽然同属于地产开发及运营，但由于商业地产自身固有的属性和特点，呈现出住宅地产明显的差异点产品商业产品综合性强，特别是综合体产品，比普通商品房产品更复杂（诸如在产品标准、配置标准、管理服务等多个方面）对象比较住宅主要服务于商品房消费者而言，商业综合体类产品要服务于商户、住宅消费者、商场消费者中投资者资本市场投资机构政府社等多益体对象费者、中小投资者、资本市场投资机构、政府、社区等多个利益体住宅类业务对资源投入要求不如商业地产业务高并且资源获取的难度要弱于后者后者对商业资源住宅类业务对资源投入要求不如商业地产业务高，并且资源获取的难度要弱于后者，后者对商业资源、开发资源、人力资源、资金资源、管理资源等有更高的要求管理仅从盈利模式及运营管理角度看，住宅开发关注价值链中前端获利，产品交付后，投资基本回收；商业产品则须关注全程资金平衡及后续持续的商业运营管理，管理周期长、管理难度高聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第6页成长型房地产企业管理提升推广方案-20131.认识德恒管理顾问2混沌中如何看待“成长型房地产企业的管理提升”？2.混沌中如何看待成长型房地产企业的管理提升？3.成长型房地产企业的管理提升解决方案4.成长型房地产企业管理提升服务框架聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第7页成长型房地产企业管理提升推广方案-2013成长型房地产企业管理常见的问题表象：运作效率低组织管控：各层级定位不清晰工作质量差计划目标不能达成各层级定位不清晰权责及边界不清晰跨部门运作效率低质量问题重复发生跨部门运作效率低管理问题管理问题80%类似运营流程管理：流程没有形成标准化绩效管理：绩效考核没有标准流程之间接口性差流程不够系统化、专业化、精细化绩效核没有标准绩效考核形式化绩效没有激励性聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第8页关键节点与阶段性成果标准不清晰员工满意度低成长型房地产企业管理提升推广方案-2013成长型房地产企业普遍存在着组织结构设置框架不清晰指挥隶属层次关系不稳定些岗德恒管理顾问实践经验总结成长型房地产企业普遍存在着组织结构设置框架不清晰，指挥、隶属层次关系不稳定，一些岗位和职责相互交叉、不清晰等共性问题某地产企业组织结构分析14%19%管理层级过多职责不清和交叉、部门间互相推诿责任某地产企业组织结构分析8%14%14%监督和管控职能有缺失责权利不匹配各部门协调难度大8%8%8%缺乏合理的授权体系部门职能分工和设置不合理可能存在其它不完善之处3%6%管理幅度过宽越级管理0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%以某项目为例，公司要管项目的具体工作，项目总经理处于很尴尬的处境，目前边界划分的不聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第9页清楚，公司各中心对项目的管理已经影响到项目总经理的决策和日常管理，目前总部基本上是形同虚设，各个项目都处于停滞状态。-访谈摘录成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问实践经验总结并行作业多，相外部接口很多基于房地产的行业特点，对于成长型房地产企业计划运营管理的作用更为凸显主价值链前端增值较大，但衡量难度较大并行作业多，相互影响很大，要求较高项目管理能力，协调所耗费时间及成本较多做事目标明确－更有效做事重点明确－更聚焦机械化程度不高，很多工艺均需要靠人工运作周期长，监控成本难度较大做事标准明确－更公平流程涉及内部较多部门，难以找到具体责任人控成本难度较大，监控成本较高结果是一次性的，一旦有误，事后较难更正计划管理体系资源聚合—需要对外部供方资源和内部能力资源进行系统管理和配置资源聚合需要对外部供方资源和内部能力资源进行系统管理和配置协同运作—总部-城市公司、公司-部门、部门-项目之间需要密切协作统筹推进—公司需要统筹考虑各项目开发，合理设置经营目标和开发节奏聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第10页环境多变—需要根据外部多变的政策环境适时调整开发目标和节奏成长型房地产企业管理提升推广方案-2013为什么“一味模仿、从来没有超越”在快速发展的过程中面临巨大的管理、人才等一系列的问题，公司管控和项目管理模式演变需要一定的边界条件项目管理模式的演变项目管理模式的演变系统、协同的文化团队成长和专业能力运营管理体系合理的授权体系业务和管理标准聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第11页边界条件成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问实践经验总结A-起步成长阶段B-快速发展阶段C-稳定发展阶段D-规模化阶段项目数量数量不多，两个以内数量发展，3个以上数量增多，10个以上数量很多，超过15个以上做精品特色型或生存型产品积累经验，逐步提炼开始有意识总结某些产品特形成较为明显的产品线产品线做精品特色型或生存型产品积累经验，逐步提炼开始有意识总结某些产品特征形成较为明显的产品线商业价值理解往往更关注产品实体完成有所重视，关注价值链某些环节核心优势价值链环节均好系统化能力建立价值链精细化新的商业模式环节核心优势建立新的商业模式管理能力按项目匹配人员，能力不均衡，往往缺少关键专业能力人员数量增长，但通常较难满足项目需要，组织及专业能力不足人员数量、专业能力和经验有一定基础，能够支持多项目开发人员数量和质量满足项目要求,专业能力较强能力不足目开发管理特征点的管理经验化线的管理规范化面的管理精细化体的管理精益化组织模式特征Ⅰ-职能化Ⅱ-倒金字塔式Ⅲ-平衡式Ⅳ-正金字塔面临问题专业能力缺少专业短板明显专业能力不足，组织运作效率低，成本管控弱，产品品组织与专业协同提升持续创新能力组织结构的再优化流程再造专业短板明显质一致性差。新能力流程再造关注点补短板：建体系（管理标准化）流程与考核体系建立专业精细化：产品标准化体系建立管理持续优化与再造聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第12页关注点人员数量，专业能力运营平台建立关键能力的提升系建立专业精细化提升管理持续优化与再造成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问认为对快速发过中的房地产企组织能力的转快速发的诉求对人力管对于快速发展过程中的房地产企业，其组织能力的转型和快速发展的诉求对人力管理体系提出了很高的挑战，但是现实却并不尽如人意组织能力对人才管理提出的要求大多数企业人才管理现状有一个具备战略前瞻性的、稳定、高凝聚从外部引进有经验、有能力、有战略视野的核力的核心管理团队，来带领企业驾驭变革组织的快速扩张对中高层管理人才的需求剧增在外部引进的同时需要组织源源不断心高管，但却发现核心团队流失频繁，难以长期和组织共同发展组织没有形成管理人员培养机制“业务管剧增在外部引进的同时，需要组织源源不断地培养能够驾驭未来的领导者强化对管理设计营销成本工程管组织没有形成管理人员培养机制，“业务+管理”的综合型人才紧缺导致人员还没有准备好就被提拔到高层管理岗位，对业务造成潜在风险强化对管理、设计、营销、成本、工程管理等核心人才群体的吸引和保留力度，吸引行业内的优秀人才并激励其为组织发展贡献努力行业内的人才竞争激烈，竞争对手通过高薪挖走核心人才，流动性过大使得组织核心能力难以沉淀努力提升管理、设计、营销、成本、工程管理等核心人才的能力，以跟上业务快速扩张的沉淀组织模式的变化对管理和专业人员的要求都发生了很大转变，但人员疲于应对日常业务工作，聆听分享沟通2013-德恒管理咨询版权第13页等核心人才的能力，以跟上业务快速扩张的要求生了很大转变，但人员疲于应对日常业务工作，缺乏能力提升机制，遭遇职业天花板，阻碍业务发展成长型房地产企业管理提升推广方案-2013德恒管理顾问对郑州地区房地产行业调研分析人员不稳定性和专业能力不足给企业管理提升带来些不确定性人员不稳定性和专业能力不足给企业管理提升带来一些不确定性25.00%河南区域2010-2011年两年离职率对比分析90%河南某地产企业内部人岗匹配率10.00%15.00%20.00%67%83%65%64%57%64%61%60%70%80%90%人岗匹基准率整体离职率非主动离职率主动离职率2010年19.30%6.20%13.10%0.00%5.00%47%49%56%42%45%57%30%40%50%配率2011年20.90%10.10%10.80%河南区域2011年度跨级别主动离职率对比河南某地产企业内部稳定性分析22.20%16.40%15.00%20.00%25.00%11.6%17.3%