浅谈个人房屋出租税收征管的难点及对策

浅谈个人房屋出租税收征管的难点及对策法规科尹灿近年来，我县城镇建设规模不断扩大，人民生活水平不断提高，个人购买商铺和两套以上住房的越来越多，房屋租赁市场也日益活跃起来，出租房数量和出租房收入逐年增加，已经成为新的经济增长点。但同时也出现了税收征管难，税款流失严重的局面，如何加强个人房屋租赁税收管理，已成为当前我们亟待解决的问题。一、个人出租房屋税收征管现状个人房屋出租主要来源于个人营业用房和住房出租。由于我县人口数量小，交通不便利，商业欠发达，临街经营性商铺占个人出租房屋的比重较小，不足20%，承租方主要为个体工商户及少数企事业单位；由于我县偏远农村地区教育水平较低，农村家长纷纷带孩子来县城就读，这些陪读人员成了我县个人住房承租的主力军，约占个人出租房屋数量的60%；其他承租方为外来务工人员和少量低收入人员。从总体上看，我县个人出租房税收流失比较严重，按规定，个人出租房屋，在取得租赁收入后，应依法据实到当地税务机关申报缴纳各项税费。但实际上，除承租方是财务管理比较规范的企事业单位，在支付租金后需索取正规发票作费用入账，出租方必须到税务机关申报缴纳税款后才能办理代开发票手续，税款流失情况相对较小外，承租方也为个人的，双方只凭一纸协议就可完成交易，不需要受到相关部门监控的附带条件，税收征管难度明显增大，税收流失严重。二、个人出租房屋税收征管存在的问题（一）个人房屋租赁大多收入隐蔽、分散、控管难房屋租赁行为既不需要在工商部门办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张租赁合同就可现金交易，收入带有很大隐蔽性，造成税务机关底数不清。大多是出租户将房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正规发票，租赁收入核查难度大，税源难以控制。有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。（二）税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄房屋租赁业税收最近几年才引起税务部门的重视，以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的税法宣传重视不够，部分征管人员不屑于零星税收的日常征管，使得租赁税收成为“边缘税收”而被“冷落”，有些房主根本不知道出租房屋要交税，即时知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，致使税收大量流失，（三）征税依据难定按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同，地段不同、房间朝向不同、房型不一，楼层有异，甚至房东、房客性格不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。（四）各管理部门缺乏有效的配合协调机制当前，房屋租赁市场已成“鸡胁”，仅房屋出租管理部门就有房产、工商、税务、公安、街道办等单位，房屋租赁市场被人为分割，多头管理，政出多门，严重阻碍了行政效率的提高。二、加强房屋租赁业税收征管的对策（一）提高认识，加强领导各级税务机关应进一步提高思想认识，加强领导，主要领导亲自抓，分管领导重点抓，相关科室密切配合，紧紧依靠地方党委、政府的支持，在思想上树立“抓大不放小”的征管理念，采取有力措施，既要管好主要税源，又要管住零星税源，切实堵塞税收漏洞，及时、足额征收税款，做到应收尽收。（二）广泛宣传，加强协调由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户纳税意识淡薄，因此，要广泛开展宣传工作。一是加大税法宣传力度，通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的税收法规和政策，增强公民自觉纳税意识和相互监督意识；二是努力构筑更大范围内的协税护税网络，与公安、社区密切配合，利用街道对本辖区住户情况熟悉，公安基层派出所拥有房籍检查权和暂住人口登记等信息资料，为地税部门掌握个人住房出租情况提供可靠的依据；三是加强与其他相关部门的沟通协调，加快确定个人房屋租赁强制登记制度，方便地税机关进行税源监控。（三）核实税源，强化征管一是对辖区内的个人房屋租赁情况进行认真的专项清查，主管地税机关设置税款征收清册和账簿，建立并完善出租人的纳税资料档案管理。建立专门的数据信息库，纳入计算机管理；二是根据实际情况结合房屋的地区分布、结构类型、市场租金价格等因素，核定应纳税额；三是委托房管、乡镇（街道办事处）、物业管理等单位或部门代征相关税费。并与代征单位签订《委托代征税款协议书》，向代征单位颁发《委托代征税款证书》，并按有关规定支付代征手续费。（四）严格执法，规范执法一是加大惩处力度，提高出租人偷逃税款成本。对不依法纳税的出租人依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及有关法律、法规进行处罚。实施“小税重罚”，加大出租人偷逃税款的成本，从根源上遏制出租人偷逃税款的念头；二是公开税收征管情况。将房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况向社会公布，接受社会监督；三是开展对房屋租赁业的税收执法专项稽查。有力打击那些抱有侥幸心理的出租人，切实堵塞房屋租赁业税收征管漏洞；四是严格执行税收执法和行政管理责任制，确保各级地税机关及其工作人员做到严格依法行政，认真办事，秉公办税。对玩忽职守，故意不征或少征税款的，严格依照有关规定处理。