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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料玉林市房地产总公司振业:丽江家园——营销策划方案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房产咨询有限公司精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录公司介绍前言一、市场环境二、竞争对手分析三、项目分析四、定位策略五、营销推广策略六、事例营销传播阶段性策略与组合七、结束语精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料南宁金打造房产咨询有限公司是一家专业从事房地产项目咨询与房地产全程营销策划、代理销售的公司。拥有一群构架在房地产项目开发，独立策划、研究之上，多年从事房地产开发和销售的业界管理精英以及资深的销售团队，针对每一个房地产项目进行全方位的市场定位、开发战略、现场营销等各个层面的研究，全方位精确、系统有效地把握销售策略。以卓越的专业化水准,具备创造性的思维和个性化的操作手段为制胜法宝（广告推广策略），以客户的效益和利润为核心（内部竞争机制的建设），瞄准市场空缺点，在平等中学习、在竞争中进取，不拘泥陈规俗套，以勤勉踏实、诚信可靠、积极创新为原则基础，全身心为客户赢取最高的利益回报。本公司是一个具有竞争力、创造力、凝聚力、年轻化、个性化的房产全程营销策划团体。因为专业，所以更出色；因为出色，所以更专业，在有限的空间里发挥无限的潜能，切实有效地为每一个客户全方位而细致周到的服务，在客户的满意加惊喜中实现我们的共同心愿，成就我们的共同理想。踞海、己为荡涤；登高、己为广博；海纳百川、有容乃大，千锤百炼、力拦狂澜。我们这颗热情、奔放、豁达、爽朗的心时刻与您跳动、共鸣。——好品牌、金打造我公司操作项目的组织架构：我公司针对每一个项目，都成立项目小组，确定与贵司的主要联络人员，有计划、有系统地开展工作，工作组架构图如下：公司介绍：总经理项目总监项目顾问组销售经理销售策划销售推广策划组成员销售顾问精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料前言本方案是构筑在对广西玉林市发展现代商贸经济，建设现代商贸城市战略研究，以及玉林市区域房地产开发特点研究基础之上。本案旨在通过丽江家园开发规划的研究，以确定房地产公司的精确定位及发展规划为原则，在本案获得认可或贵方坚持现有策略不变的前提下，我公司再提供各楼盘项目之详尽可靠，高效之招商策略，销售组合策略及广告推广策略。本方案着重于市场的战略层面研究，战术层面只作简要补充，其中所描绘的经营战略的基本原则和方法是一个整体系统，这个系统以特色化和主题化经营为基础，以市场为导向（外部环境分析），以具备创造性思维和操作手段为武器（广告推广告策略），以效益和利润为核心（内部竞争力建设），瞄准市场空缺点、赢取消费者的信任认可和认购，引领玉林房地产经济开发、建设之潮流，力助开发商续写辉煌。本方案的实施细则延伸品牌规划与建设问题，是一个复杂的系统工程。需要房地产开发商、销售代理公司密切配合。本案仅作原则提示、市场分析、营销定位及结论描述。届时我公司将与振业房地产公司共同商定各阶段之销售推广策略及广告实施SP促销策略细则。（本案企划与销售作业小组将由南宁金打造房产咨询有限公司与振业房地产公司联合组成）一、市场环境（一）地理位置玉林市位于广西东南部，东与梧州市、南与北海市、西与钦州市、南宁地区交界，北与贵港市接壤。玉林市紧靠广东、海南，前临香港、澳门，背靠大西南，是全国沿海经济开放区，是中国大西南出海的重要便捷通道。玉林市地貌属丘陵盆地，地处北回归线以南，属典型的亚热带季风气候，气候温和，年平均气温21℃，年平均降雨量为1582毫米，雨量和光热充沛，对热带亚热带作物生长极为有利。境内物产丰富，是广西主要粮食生产基地，以及荔枝、龙眼、沙田柚、香蕉的生产基地。（二）市场数据2001年，有“岭南都会”之美誉的玉林市社会消费品零售总额为1009851万元，增速为8.3%，并保持高速增长态势，商业机构及零售网点发展成为玉林商贸发展的重要因素，但目前尚保持传统商贸经济格局。2002年~2003年初，玉林市的商业态势主要以个体作坊或个体经营（主要表现在专业市场为22个，专业市场网点68个，从业人员19346人，）和少数百货公司，连销店为代表，业态一般形式单一，档次低，大型综合性集购物、娱乐、餐饮于一体的一站式主题的商业中心几乎没有。单一的商贸发展业态满足不了不同消费群体的需求。部分消费资金精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料外流将严重影响房地产消费资金的投入和消费高潮的出现。玉林市以批发为主的专业市场为22个，专业市场网点68个，从业人员19346人，规模较大的有：①玉林市中药材市场；②工业品市场；③农副产品集散市场；④摩托车市场；⑤低档次建材市场；⑥电脑电器市场等。玉林市三大物流园区、提供运输、仓储、装卸、配送、加工、信息整理等服务。以功能齐全的形象对改造玉林典型的传统商贸起到决定性的作用。由于市政规划中的不规范性，直接影响着城市形象，城郊结合部高档次、规范化管理的大型综合主题批发、零售商城尚未出现。因此，以四大商贸支撑体系：商贸批发业、商贸服务业、连锁经营、综合商贸企业统一规划合理用地、专业细分化市场尚处启蒙阶段。2003年，玉林城区建设的项目有：（表一）（三）人口特点①城填人口数量不足，而且分布的地理范围较广；②城市化水平不高，还有很强的自主经济意识和小农意识；②消费水平低，陈旧的消费观念仍占主导地位；③部分城市规划零散而呈不合理分布，例如：玉林市的中心玉州区城镇人口比重为28.9%，部分小农意识和小商贩意识是影响房地产商品房消费的重要因素。（四）市场特点1．随着玉林市政府逐步规范土地储备制度，更严格地控地土地规划审批，限制市民买地建房的相关条例出台后，全面刺激了玉林市房地产二、三级市场的发展，逐步推动城乡土地使用市场，房地产开发市场，商品房销售市场的升温和发展。2．由于“世纪江南·欧景嘉园”的出现，使得玉林房地产进入了新的市场化轨道，同时也给市场带来了配套完善的小区生活理念。消费者在购房时将逐渐把理性化、品味化、现代化融入到选购过程中，观念上已打破传统的“竹筒房”的家居局限，进入全新的小区组团式住宅，从而也进一步推动了玉林市房地产行业的升温。“世纪江南·欧景嘉园”首次在玉林出现商品房的样板间也成为一个新的亮点，作为整个小区规项目名称建筑规模或面积项目所在地总投资(万元)责任单位市机电市场建筑面积6.5万m²铁西区3900田丰公司胜利花园建筑面积8万m²东明村6800城开公司东门商业广场广场与综合商场六路口30000黄河公司德兴花园B区建筑面积8万m²城东商贸区5000永高公司玉林国际商贸城建筑面积46.3m²东明村改造60000建韵公司玉林商业街建筑面积34m²州佩村改造25000城开公司与玉林镇政府名山饮食文化街建筑面积24.7m²名山镇13500荣盛公司精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料划、定位的一个活广告，以高品质、高享受的家居环境、激发广大消费者购买的欲望。3．由于玉林市场尚存在典型而固有的买地建房的普遍心态和现象，这给房地产开发商的市场开发带来一定的阻力。如何引导玉林市民正确与合理的置业观念和大都市生活理念尤为关键，以此推动到城区现代化改造和建设的步伐。市民居住标准，居住价值和开发投资理念的变化以及原始居住环境向现代都市生活价值标准的过渡将成为未来3年内玉林房地产市场开发中“概念行销”的趋向。4．玉林市目前的商品房销售市场主流以期房销售为主，期房的销售虽然难度比较大，但是市场消化的关键通过大量的宣传，对消费者进行一个市场启蒙教育与引导的过程。从而达到预期的效果。二、竞争对手分析主要竞争对手：世纪江南·欧景嘉园、玫瑰花园、德兴花园。还包括：政府各单位集资福利房、单位集资自建房，部分旧城改造的回建房、玉林市经济开发区、工业品花园小区、良鹰住宅开发区和有天有地的商铺等。世纪江南·欧景嘉园是玉林市第一个真正走上市场化的大楼盘，从规划上、产品包装上，广告理念的推广上在玉林市都算比较新颖，特别是在玉林的商品房发展史上首次推出样板间，打破以前的传统，作为房产营销的一个亮点，在很大的程度上它已经分流我们的大部分目标客户，在这同时我们也不可忽视“玫瑰花园、德兴花园等”这样的楼盘，因为房地产在每一个城市产生商品房，它都有一个过程，有萌发期、成长期、成熟期、过度期与衰退期，然而振业房地产总公司正跟上了这一形势，把握时机以高效的信誉度与质量保证（长城小区、民新小区、电脑城、振业家园）获得大量的客户支持。但是一个市场的容量是有限的，到一定的程度之后，它会饱和。所以我们现有要做的是在抢得时间先机的同时，以高效的营销策略把现有的、潜在的客户争取过来，分流到丽江家园，进一步拓展振业房地产总公司在玉林市场的地位。竞争对手具体表现如下：◆竞争对手具有很强的推广意识，均注重在包装、广告及促销上做功夫，以各种形式增加项目卖点，发掘潜在资源争取顾客。◆竞争对手十分注重建筑工程质量，在户型设计和营销理念以及开发商的品牌价值上挖掘卖点。◆现有的房地产楼盘广告形式多样，容易造成混淆。◆竞争对手的销售模式和渠道实行规范化管理与整合推广。◆对玉林市现有的楼盘分析：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料楼盘名称世纪江南·欧景家园德兴花园玫瑰花园工业品花园小区振业家园小区(胜利垌)项目地址玉林市江南开发区（云天宫对面）玉林市文化广场东面玉林市玉捂路、海达综合楼一环路南江中学附近外环东路(玉林镇政府对面)区域江南开发区内、北临南流江，东连民主路、背靠云天宫文化广场，金鸡广场，规划中市政广场，二环路转盘。东望市政广场、国防基地、西琦文化广场二环路毗邻玉高师院雄据工业品市场与粮油市场之间东邻云天宫,西望金融中心区,毗邻文化广场,南流江发展商广西世纪京华房地产开发有限公司玉林永高房地产公司广西玉林市海达房地产开发有限责任公司玉林市盛业房地产有限公司广西玉林市振业房地产总公司价位1100----1400元/平方米1020元/平方米起1400---1600元/平方米未定1200----1300元/平方米畅销价位1140----1200元/平方米1000元以下1200---1400元之间未定1298--1300元/平方米户型（单位：平方）二房二厅(88)三房二厅(125---136起,四房二厅(152---157)楼中楼(156--233)三房一厅----五房一厅(120--160)独立商铺二房二厅100---216楼中楼、跃层二房二厅四房二厅、100---140,独立商铺三房二厅、楼中楼(110---169)畅销户型三房二厅三房二厅三房二厅未知三房二厅小区配套运动休闲、（高尔夫球场）vip会所儿童乐园、保安严密羽毛球场、网球场、游泳池、喷水池建筑小品、儿童建筑入口花园、中心花园、商铺楼盘名称世纪江南·欧景家园德兴花园玫瑰花园工业品花园小区振业家园小区(胜利垌)环境好一般良好比较差一般销售据点二个据点：售楼部、金城商厦展示厅二个点：楼盘入口的物业