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长沙商圈调查目录：一、长沙市商圈简析二、长沙市五大商圈三、长沙市核心商圈—五一商圈简析四、五一商圈街铺简析五、五一商圈近期商铺调研第一章：长沙市商圈简析1.1长沙市商圈规划根据长沙市2005年—2020(长沙市城市商业网点布局规划)，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心呢分别是指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。（具体情况见下图）商圈规划：一个市级中心、二个市级副中心、十个区级中心•五一广场•星沙•溁湾镇•火车站•伍家岭•东塘•红星•望城坡•捞霞•马坡岭•黎托•观沙岭•大托二、长沙市五大商圈：长沙市目前的五大商圈主要包括2.1东市：火车站商圈火车站商圈坐落于长沙城东部，它是是长沙最大的口岸型物业，每天不可计量的流动人口支撑着一商圈的繁华。专业市场是其最大的代表。如以电脑、小电器为主营的国储电脑城、合峰电脑城、、华海3C、赛格广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的服装市场金苹果服装市场群。商铺分析：具备大量居住人口和流动人口，经营类型重复，但集中，销售额能得到一定的保证。主要经营电脑与配件。租金水平和售价在长沙只能排在中上，部分独立临街商铺的价格能达到4万元/㎡以上。•2.2南旺：东塘商圈东塘商圈，南城区域商圈代表，山沟价格及租金能居长沙第二，是长沙市民最喜欢逛的商圈之一。句统计，东塘日均人流量多达15万人次，最高超过40万人次。东塘商圈还延伸到侯家塘商圈，雨花亭商圈、红星—井湾子商圈。代表项目：东塘平和堂、友谊商城、金色家族、嘉盛茂广场等，集中了部分高档百货、商场。商铺分析：人气旺、潜力大。东洋商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林科大等高校云集。东塘到侯家塘一线商铺能售价超过6万。•2.3西文：溁湾镇商圈河西的商业中心所在，长沙市政府的西迁提升了河西的发展。高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西，学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。但是其商铺多比较小，主要经营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。商铺分析：通程商业广场附近的商铺大多数价格高，高校周边的商铺则异常抢手，售价在4万元/㎡左右。•2.4北弱：伍家岭商圈在长沙一直流传着一句：南帝北丐。北城商业一直比较弱，没形成气候，北斗星商厦等悄然退场，视乎预示着北城商业难成气候。社区商业是北城的代表。代表商业项目有：岁宝百货、麦德龙。商铺分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。湘雅医院附近商业能达到3万元/㎡左右。•2.5中兴：五一商圈具体市调见后第三章：长沙市核心商圈—五一商圈简析3.1：五一商圈范围：东抵：蔡锷路西达：太平街南起：城南路北至：营盘路•3.2特点：•当之无愧的长沙铺王之王，地段无可比拟，引领者全长沙商铺价的制高点。目前，步行街临街商铺售价一般超过10万元/㎡，价高者超过20万元/㎡,。租金水平内街：200-300元/㎡/月，街铺：600-700元/㎡/月；•长沙唯一市级商圈，零售额达到长沙市零售总额的一半以上；•形成黄兴路百货零售/解放路为代表的酒吧等娱乐休闲/坡子街美食文化三分天下的商业格局；•除黄兴路步行街以外，其他商业基本设置在多层/高层建筑的商业裙楼内，少有专业市场。3.3商铺分布：五一商圈主要商家百货平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大新广场、锦绣中环综合卖场万达购物广场商业步行街黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、化龙池、太平街、三王街大卖场沃尔玛、家乐福、好又多专卖店国美电器、苏宁电器、屈臣氏批发市场宝蓝街手机批发、西长街宠物市场第四章五一商圈部分街铺调研4.1解放西路（蔡锷路—步行街段）街铺构成业态分布面积所占比例备注服饰临街1层为主，少量2-3层及内街铺6-100040%高端、中端服饰经营为主，情况良好。娱乐/休闲1-3层200-120020%主要为酒吧、电玩城，经营状况良好。餐饮1-3层8-4008%主要以小吃店为主，面积普遍偏小。文化1-3层80-150012%琴行、音乐培训机构为主金融1-2层50-5006%各大银行其他配套5%拆迁4.2解放西路（步行街段—沿江大道段）街铺构成业态分布面积所占比例备注娱乐1-5层300-1000051%主要以酒吧和KTV为主，且酒吧经营状况较好。其次为洗浴中心。服饰1层及1层内铺为主5-40014%格子铺较多，大量新开的格子铺店经营状况依然较理想。餐饮1-3层15-15007%大型酒楼，中西简餐为主，经营情况一般。超市2-3层1800023%大型沃尔玛其他5%拆迁4.3太平街街铺构成业态分布面积所占比例备注娱乐休闲1-3层20-30035%清吧文化浓烈，经营状况良好，面积在60-300之间，总面积约2700㎡，其次以茶楼居多。服饰1层及1层内铺5-6025%潮流服饰经营情况较好，以近期开张的潮流特区为代表，经营情况较好，而低端的鞋袜批发经营情况较差。工艺品临街1层及1层内街5-50015%民俗工艺品店数量较多，但经营情况一般，部分业态正在逐步被清吧所代替。餐饮临街1层15-802%特设小吃为主，没有大型餐饮，店铺数量有限。其他23%医院、国学馆、会所、古迹、经营面积较大，其他以便利、杂货店居多。第五章五一商圈部分商铺调研5.1BOBO国际裙楼商业BOBO国际总建面约6000㎡，每层1500㎡层数商业共4层，5层为会所，现用做经营销售价格（元/㎡）1F：300002F：100003F:55004F:5000租金（元/㎡/月）1F：1702F：903F:504F:18投资回报率1F：6.8%2F：10.8%3F:10.9%4F:7.2%经营业态1F：酒吧2F：空置3F:KTV4F:酒吧经营状况1F：较好2F：3F:一般4F:一般BOBO国际商业主营娱乐/休闲业态，整体经营尚可，但相对解放西路偏黄兴路段的同类业态，经营稍差5.2王府井商务楼裙楼—弥敦道总铺约130个月租临街：450-700元/㎡总建约1500㎡内铺：150-300元/㎡层高前部5.4米，后部4.5米铺面面积小铺8-20平米，临街铺40-100平米2009年5月1日开铺，统一经营时间下午1点至次日凌晨1点，有统一的管理制度，且管理较为严格。经营情况较好。门面带6年的租约出售，售价为6万元/㎡，每年按租金10%递增给投资者返祖。•5.3五一大道商业概况•五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和湘江沿江风光带。商业气氛浓厚，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。•五一大道西起湘江一桥，东至长沙火车站，全长5.8公里，是长沙市城区东西主干道，同事也是长沙景观大道。为改善交通状况，2001年五一大道由4车道扩建为8车道。经过的公交线路主要有118、117、138、105、401、202、12、6、旅游1路等。•5.3.1整体路段分析•5.3.1.1商业发展现状•五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，是长沙市最为重要的商业街之一。•五一大道与黄兴中路的交叉处——五一广场，与芙蓉中路•的交叉处——芙蓉广场，与韶山北路的交叉处——袁家岭，都是长沙的商业繁华地段。•品牌商家众多，经营状况较好，出租转让率低。•5.3.1.2经营业态•五一大道业态以服饰、烟酒茶等位代表的日用零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休息会所、宾馆酒店分布广泛。•沿线分布有平和堂、新世界百货、友谊商店等三家百货商店，家乐福、新一佳等2家大型超市，长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、小天鹅戴斯酒店、芙蓉华天大酒店、银河大酒店、银华大酒店等6家高级酒店。•袁家岭——火车站广场，该段湘绣店和旅行社布点比较多，旅行社8家，湘绣店达到23家。•5.3.1.3租金水平•五一大道商业成熟，整体租金水平在100—300元/㎡月之间。商家与房东的签约时间长，很少有商铺出租转让，整体租金水平涨幅不大。商铺转让费普遍较高，流转速度也很快。•临火车站的赛格电子拐角底商租金报价达到750元/㎡月，在该路段中租金水平最高。五一新干线的租金达到375元/㎡月。•芙蓉广场—袁家岭段，近期成交的商铺租金水平大幅提高，增幅达80%。•5.3.1.4五一商圈SWOT分析•五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最大的火车站和湘江风光带。商业气氛浓郁，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。五一大道周边纲要的区域优势和商业价值不言而喻！•地铁2号线已开建，五一大道共设6个地铁口，分别为湘江大道站、五一广场站、芙蓉广场站、迎宾路口站、袁家岭站、长沙火车站站。届时，五一商圈因交通管制将受到其他商圈的冲击。待地铁2号线落成，五一商圈将打上地铁的快车重新起航，商业发展潜力巨大。••感谢各位万达同仁的倾听！！！