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1•土地增值税调控房地产3本节框架•概述（了解）•征税范围、纳税人、税率（熟悉）•转让房地产增值额的确定（掌握）•应纳税额的计算（熟悉）•减免税优惠（熟悉）•申报和缴纳（熟悉）5一、土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。注意注意区别•出让转让•土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。7•二、特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收8•征税范围•纳税人•税率9一、征税范围一般规定•转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。10二、征税范围判定标准•标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。•转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。•标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。•转让土地使用权征，出让不征；•未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。11•标准之三：转让房地产是否取得收入。•取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。•上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。12三、征税范围的具体事项有关事项是否属于征税范围1．出售征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。2．继承、赠予继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3．出租不征(无权属转移)4．房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5．房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。13三、征税范围的具体事项有关事项是否属于征税范围6．以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；7．合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8．代建房不征(无权属转移)9．房地产重新评估不征(无收入)企业兼并转让房地产暂免总结：不属于土地增值税的征税范围的情况•（1）房地产继承•（2）房地产有条件的赠与•（3）房地产出租•（4）房地产抵押期内•（5）房地产的代建房行为•（6）房地产重新评估增值•（7）兼并等等•无收入•无收入•权属未变•无权属转移实例•例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。•例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。•例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。•例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。•例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围•例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围16•纳税义务人17•土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。•不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。18•税率19四级超率累进税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150％以下(含50％)30％02超过50％一100％(含100％)40％5％3超过100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％练习•某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使用的土地增值税税率为（）•A30%B40%C50%D60%21•应税收入与扣除项目的确定22计税依据的基本规定•土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。•注意：遵循配比原则康桥万科23一、应税收入•应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。•抵账房24二、确定增值额的扣除转让项目的性质扣除项目(一)对于新建房地产转让1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金5．财政部规定的其他扣除项目(二)对于存量房地产转让1．房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3．转让环节缴纳的税金25新建房地产转让的扣除•1．取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。•【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。•A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款•B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金•C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用•D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本【答案】B27新建房地产转让的扣除•2.房地产开发成本•是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。28新建房地产转让的扣除•2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。29新建房地产转让的扣除•④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。⑤公共配套设施费。⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费。BC•【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。•A.土地出让金B.耕地占用税•C.公共配套设施费D.借款利息费用31新建房地产转让的扣除•3．房地产开发费用•是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。•开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。32房地产开发费用的扣除•(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内•【例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。34房地产开发费用的扣除•【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(280+520)×5％，利息按实际发生数扣除。35房地产开发费用的扣除•(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内36房地产开发费用的扣除•【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)×10％，超限额部分不得扣除。374．与转让房地产有关的税金扣除•是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。•房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。385．财政部规定的其他扣除项目•《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除，用公式表示：•加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20％39举例说明•【应用举例】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即(280+520)×20％。•需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。•即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除20％的加计费用。40•（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3）转让环节的税金。•营业税、城建税、印花税、教育费附加。41•某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为42•评估价格＝12000×70%＝8400（万元）税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋100