新泰房地产市场进入前综合调研

山东省新泰市房地产市场进入前综合调研报告2018年7月目录新泰城市经济人口概况研究新泰城市区域划分及特点新泰房地产市场概况市场典型项目目标地块周边情况分析新泰城市经济指标经济产业现状交通辖区二产主力产业以工业制造业为主，其中特变鲁缆、生力源玻璃润德生物入选山东百年品牌重点及中国轻工业百强；规模以上工业企业利润、利税分别增长55%和43%，高新技术产业产值占比达到21.7%，居中国工业百强县第75名。2017年生产总值842.6亿元，年均增长6.2%，市排名第1；人均6.18万元，市人均排名第3，是全国百强县38位、山东省第8位，山东省重点建设的15个中等城市之一。在建高铁新泰东站，京沪高速公路、莱新高速公路交汇分别穿越境内32.8公里和45.7公里，205国道、09公路、蒙馆公路、济临公路、新枣公路跨越境内186.5公里，磁莱、东平和晋豫鲁3条铁路在这里交汇。辖21个乡镇街道、916个行政村（居）、1个省级高新技术开发区。县级市GDP（亿元）人均GDP（万元）人均可支配收入泰山区543.98.4732690岱岳区330.83.4122718新泰市842.66.1825781肥城市808.88.2324138东平县396.54.7917981宁阳县442.95.5419805县市区主要经济指标横向对比县级市社会消费品零售总额（亿元）常住人口（万）比值泰山区216.2964.213.37岱岳区131.55971.36新泰市335.08136.22.46肥城市321.6498.243.27东平县157.6882.71.91宁阳县176.1379.92.20县市区消费指标横向对比新泰市近5年新泰市人口市镇人口(万人）乡村人口（万人）城镇化率（%）总计（万人）2013年60.7171.6745.86132.382014年62.1071.3046.55133.42015年77.5356.6657.78134.192016年80.9354.3159.84135.242017年87.2648.9464.07136.2新泰人口变化趋势新泰人口变化趋势全国百强县：新泰市隶属于山东省泰安市，以矿业、煤电化、高端装备制造为主，2017年GDP842.6亿元人民币，位列泰安六个县市区之首，经济总量相当于泰安主城区驻地泰山区岱岳区之和。人口基数较大：新泰市户籍人口144万，常住总人口约135.24万人，2020年预计常住人口将突破140万人，新泰城区人口约80.93万人，核心城区户籍人口约33万人，常住人口约40万人。人均可支配收入较高：新泰市2017年城镇居民人均可支配收入25781元，仅次于泰安市驻地泰山区的32690元。新泰城市经济人口概况小结新泰城区概况西部产业板块南部新区板块老城区板块10老城区：主要是银河路以东，平阳河以西，杏山路以南，青龙路以北的区域，是城市传统商务居住核心区。西部片区：主要指磁莱线以西，发展大道以东，新泰产业园区。东部片区：平阳河以东至青云湖，是新泰未来的城市纯居住区。南部片区：南部郊区，主要是新泰城市南部、旧村结合部分。滨湖新区：形成以新甫路以北，东周路以东，瑞山路以南，滨湖路以西的高端住宅新区。近几年随着楼市的发展，新泰市城区根据区位资源和产业发展情况形成了五大不同特征的版块。东部板块滨湖新区板块城区板块划分新泰东部及老城区是目前的购房的热点片区。新泰城市规划突破方向主要为东向沿青云湖两侧，向东北和东南部发展，东部地区自然环境丰富以及滨湖新区区位优势明显，这两个区域是新泰未来城市发展的重点方向。新泰城区处于向外扩张阶段，东北部滨湖新区是政府十五年城市规划重点建设区域，是城市发展的主要方向之一。新泰城市发展向东看，东部区域及滨湖新区自然环境资源优势明显，是新泰未来发展的重点区域。东部区域滨湖城区开发区新汶城区城区规划方向东部区域紧靠青云湖景观带，自然景观丰富，城市环境良好，商业等配套逐渐成熟，学区资源优势明显，逐渐形成以绿城玉兰花园、中泰御湖湾、东城田园等为代表的高端宜居大盘，成为客户置业首选区域。青云湖作为新泰市市区唯一的大面积水源，是城市规划的重要一个方面，连同青云山一起是东部区域发展龙头资源，本区域已成为新泰高端居住、休闲娱乐办公、精品教育区域。东城田园绿城玉兰花园中泰御湖湾东方盛景珠光国际云湖观邸青云湖风景区新泰教育城青龙路两侧拟建12个市局单位东部板块滨湖新区总体建设以“水陆相依、人水共生、景城交融，生态宜居”为理念，以“建设国内设施服务一流的商务聚集区，高端生态宜居的城市建设样板区”为目标。着力打造高端服务产业、高端商住产业、高端文化产业的核心发展区，建设“宜业、宜商、宜居、宜人”的和谐新区。项目建成后，将成为以现代化区域交通为依托，以居住、商贸、金融、文化、会展等为支撑的发展密集区。区域信息项信息内容区域位置东起滨湖路，西抵东周路，南接新甫路，北临金斗水库区域规模总规划用地约6.4平方公里区域总投资144.5亿元远景规划基础设施建设项目：1、公共设施建设项目。新区内拟建设保健康复医院、初级中学、小学、幼儿园等公建设施，占地面积230.46亩，预计总投资3.3亿元。2、水系建设项目。预计总投资5.4亿元，实施滨湖新区水溪系统美化工程建设。商务区建设项目：预计总投资53亿元，沿新滨湖路以西（瑞山路至新甫路段）建设高档商务群。项目占地面积1000亩，建筑面积134万平方米。宜居小区建设项目：预计总投资80亿元，建设高档住宅群，占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。滨湖新区青云中学滨湖小学伊利史幼儿园国泰家园恒大林溪郡滨湖壹号院瑞山路寨山路榆山路府前街向阳路龙池路重兴路滨湖新区现划道路寨山路、榆山路、向阳路、龙池路、重兴路等主干道，现道路路基基本完成，已通车使用；滨湖新区规划滨湖小学、史丹利幼儿园、青云中学、滨湖医院、行政服务及商业配套等公共配套，现青云中学已投入使用；现滨湖新区新开项目较少，通过了解，今年三家项目首期开工建设，项目为：恒地锦秀园、城建滨湖壹号院、国泰家园，项目正处于施工阶段。国泰家园滨湖壹号院恒地锦秀园恒大林溪郡山水文园滨湖新区滨湖公馆西部板块泰和名城居豪凯旋城目标地块以新泰经济开发区为核心的新泰西部板块为新泰传统工业产业区域，也是新泰经济支柱片区。区内企业429家，其中工业企业216家(规模以上工业企业81家)，商业企业176家，服务业企业25家，建筑安装企业12家。现阶段该片区房地产项目较少，价格相较老城区、滨湖新区和东部城区低，开发的优势更着眼于本区域的刚需客群及片区辐射内下辖乡镇的客群。其他板块及板块小结老城区：主要是银河路以东，东周路以西，青龙路以北、平阳河以西的区域，是传统商务居住核心区，环境一般且规划较差，目前在售项目较少，以特变世纪广场和嘉和新城为代表。南部城区：南部城郊区域，主要是新泰城市南部、旧村结合部分，主要位于汶南街道，原规划为乡镇及乡村规划，有传言此区域将整体纳入新泰城区规划，目前未有相关政府文件明确。板块小结：整体来看，新泰以东部沿湖城区整体区位及资源最为优质，以绿城玉兰花园为代表的项目售价也最高；滨湖新区在政府的主导大力推动下发展较快，以恒大林溪郡为代表的项目价格仅次于东部城区。老城区虽然政务资源集中，公共配套较好，但因规划等历史遗留问题，导致价格相较于东部、滨湖。西部城区因产业集中，人口集中，具有较大发展潜力，但目前整体售价不高。南部城区待整体规划落定后，将迎来补涨。新泰房地产市场——土地市场——恒大拿地情况交易时间拿地企业项目位置占地面积（平方米）用地性质建筑面积（平方米）容积率土地价格（万元）楼板价（元/㎡）亩单价地块简述2017.6.19泰安恒大滨湖新城置业有限公司滨湖新区瑞山路以南、向阳路以东、龙池路以西、东关路以北17861其他普通商品住房用地5589002.74822.471011180万地块为纯净地，建筑业态为高层/小高层精装住宅，其中，林溪郡北区目前已经全部拿到预售证，南区报规完成5758615548.225471514773.05233476303.692017.10.115571615044.32新泰房地产市场——土地市场——其他企业近年土地成交情况交易时间拿地企业项目位置占地面积（平方米）用地性质建筑面积（平方米）容积率土地价格（万元）楼板价（元/㎡）2018.03.26山东融城置业有限责任公司明珠路以南，龙池路以西42462住宅8492428853.3271042.52018.03.26山东融城置业有限责任公司明珠路以北，龙池路以东21305住宅53262.52.54475.05840.18774942018.02.22新泰绿城置业有限公司重兴路以东、绿城置业有限公司以南1110住宅24422.2266.41090.9090912018.1.22新泰中泰置业有限公司新泰市青云街道管家洼村18590住宅5577034182.757502017.07.14山东泰安宸隆置业有限公司府前街以南、东周路以西3447住宅8617.52.5829.28962.32085872016.12.06新泰中泰置业有限公司青云街道管家洼村19872住宅5961634472.2750.16774022016.11.09新泰市新润房地产开发有限公司滨湖新区,规划瑞山路以南,规划龙池路以东,规划重兴路以西31420住宅471301.57540.81600交易时间拿地企业项目位置占地面积（平方米）用地性质建筑面积（平方米）容积率土地价格（万元）楼板价（元/㎡）2016.07.27新泰市青云房地产开发有限责任公司青龙路以南、向阳路以西14093住宅5637243065.2275543.752016.6.18新泰市城市建设综合开发有限公司重兴路以东、寨山路以南、重兴支路以西59028住宅118056214166.7212002015.09.7新泰华新置业有限公司“华新世纪城”项目新汶街道张庄社区7076住宅、商业15567.22.21061.46822014.09.26新泰万和房地产开发有限责任公司怡苑小区用地项目青云街道西关社区8765住宅157771.81577.710002014.08.17新泰市市中房地产综合开发公司“东城田园文昌园”用地项目教师苑以西、规划龙池路以东24507住宅78422.43.25514.0757032014.07.11山东百协置业有限公司“大溪地小区”项目瑞山路以南、滨湖路以西57549住宅、商业138117.62.412085.29875新泰房地产市场——土地市场——其他企业近年土地成交情况年度过去三年土地成交量（万平米）未来三年供应计划（万平米）住宅成交量（万平米）市场成交量/市场存量201523.93-490.94201621.83-581.09201714.89-651.112018-22.46--2019-23--2020-24.2--新泰房地产市场——土地市场——综合数据新泰土地市场小结新泰市场作为四五线城市，土地成交受外在因素较少。近年来土地供应相对平稳，年均商品住房用地供应保持在20万平米左右，无大起大落现象。受制于土地指标少的问题，据了解新泰年均有400亩左右的商品住房用地指标。新泰普通商品住房用地成交较少，近年来最大一宗土地成交即为恒大所拍滨湖新区土地。向土地部门咨询后，预计新泰城区2018年商品住房用地供应接近尾声，预计9月份还有一宗土地挂牌，具体位置为绿城玉兰花园以北，中泰御湖湾以南区域，目前尚未定价。预计在土地指标短期无法改善情况下，新泰未来土地供应仍将保持平稳，据土地部门了解，未来三年新泰商品住房用地供应仍将保持在年均20万平米水平线。新泰房地产市场——一手房市场——政策地方房地产政策解析房地产政策预售证获取条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;房地产开发企业预售商品房，除应当符合