住宅小区物业管理费标准测算方案

第1页共6页住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。二、物业管理成本支出测算序号项目月发生额（元）年发生额（元）备注1工资及福利2行政办公费3设备设施维护费4环境管理费5公共水电费合计6社区文化建设费7不可预见费8酬金9法定税金成本支出总计第2页共6页附表1：工资估算（￥元）职位薪金标准(包括福利社保)预算人数(人)全年薪金总额(元)平均每月薪金支出(元)年终奖金(按一个月薪标准)薪金合计主管秩序维护员客服管理员工程技工清洁绿化员合计第3页共6页附表2：行政办公费估算（￥元）序号项目测算式依据计算式支出金额（人民币元）月支出年支出一通讯费1移动电话2物业服务中心电话二交通费三办公用易耗品四服装费1管理干部服装2一般工作人员服装3秩序维护员服装4清洁绿化服装五物料折旧费1电脑2监控室空调3对讲机4对讲机电池六业务费及其它支出合计第4页共6页附表3：设备设施维护费估算（￥元）名称摘要金额(元)/月月支出年支出工程维修工具工程维修物料保安监控系统维护电梯维护保养化粪池清理维护停车场养护消防、供水系统维护二次供电发电机维护保养其他合计备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。第5页共6页附表4：环境管理费估算（￥元）附表5：公共水电费估算（￥元）项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出路灯、园林用电等办公、监控中心地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等电梯、电梯房风机等合计序号项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出1园林绿化保养2垃圾承运费3四害消杀4清洁、绿化工具5清洁用品的消耗6水池、梯间清洗消毒等合计第6页共6页三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按%收取，第N年按%收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。