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香港专业议会2009年4月18日《物业管理的发展及机遇》物业管理的发展及机遇讲者：冯国雄香港内地经贸协会物业及设施管理委员会主席香港地产行政师学会执行委员会委员香港信和物业管理有限公司副总经理内容1.导言6.现时情况及困难2.物业种类7.如何面对困难3.服务内容8.机遇4.行业特点9.如何作好准备5.现今行业的变化10.中港两地物管的分别1.导言(i)1950年代–经济处于战后发展初期九龙「石硖尾」大火政府建临时房屋从英国聘请物业管理人加入政府1960-1970年经济改善需求更好的居住环境第一个大型私人房屋计划–美孚新邨私人物业管理公司很多现时香港物业管理公司协会(约80个会员)1.导言(ii)2.物业种类住宅(包括单幢楼及屋苑)商场/购物中心写字楼工业大厦/工贸大厦其他设施-康体中心、学校、展览中心、街市等3.服务内容传统及基本的内容*公用地方及设施的管理-保安服务-清洁服务-维修保养服务-园艺绿化4.行业特点相对稳定的行业不是赚大钱的行业需要员工细心、不怕麻烦及愿意与人沟通的行业是能够促进社区和谐的行业5.现今行业的变化(i)1.传统的概念2.社会的改变3.市场的改变4.市场竞争剧烈5.多元化服务5.现今行业的变化(ii)传统的概念*共享地方、共享设施*各业主共同拥有公共设备/设施各业主共享/共享各项设施/服务*业主及物业使用人为聘用者*物业管理公司为受聘者5.现今行业的变化(iii)社会的改变*政府倡导及加强宣传教育，市民意识提高*法例修定及施行，行业更规范*经济改善，市民生活质素提高*物业管理→物业服务5.现今行业的变化(iv)社会的改变物业管理→物业服务管理处→客户服务中心5.现今行业的变化(v)市场的改变*物业管理公司数量多*CEPAIV－容许香港公司将其香港所管理面积计算在内地公司资质评定内*竞争明显越来越大、利润下降5.现今行业的变化(vi)市场竞争剧烈*减收酬金、服务费*提供各种增值服务*订下各项服务承诺*多元化发展：地产代理、租务管理、资产管理5.现今行业的变化(vii)市场竞争剧烈物管企业*免费消毒杀虫服务*赠送大厦设施(如:保安系统、空调机等)*合约期内免收部份酬金/服务费或回赠部份酬金/服务费、等等5.现今行业的变化(viii)多元化服务管理处*提供交通工具往返屋苑*代送报纸*代收发传真*雨伞外借*维修工具外借*提供预备早餐/夜宵服务等6.现时情况及困难企业的入行门槛低，无资质的要求竞争激烈，出现减价战经理人酬金越来越低经济不景，业主以收费作为选择标准员工流动性大，影响服务质素屋苑事务趋政治化7.如何面对困难加强客户服务，要求员工对客户有礼貌及耐性要为客户提供多元化及全面的服务恪守专业要求，不做违反专业的事情招揽足够专才加强员工培训，做好企业内部基础工作尽量以「酬金制」作为收费标准，减低亏损风险为客户提供更多的服务内容，朝「资产管理」方向发展8.机遇(i)往内地发展主要城市-北京、上海、广州、深圳其他城市-天津、成都、重庆、南京、大连、东莞、昆明、武汉等等8.机遇(ii)往内地发展，因为内地：-房地产发展项目数量多物业管理需求大有经验的人才求过于供愿意支付高酬金及工资9.如何作好准备学习普通话认识内地沟通文化了解行业法规与相关政府主管部门多作联系发挥经验所长，培训员工建立制度，加强监察10.中港两地物管的分别(i)六个方面比较1.概念4.专业资格2.物业种类5.财务管理3.法律6.维修及保养10.中港两地物管的分别(ii)概念方面香港业主/住户愿意缴交管理费公用地方及设施大厦各项收支均为大厦管理帐项管理公司只收取经理人酬金作为利润购买保险以减低风险10.中港两地物管的分别(iii)概念方面国内业主/住户比较不愿意缴交管理费发展商售楼后仍然认为拥有物业大厦帐内之盈余归物管公司作为利润没有购买保险概念10.中港两地物管的分别(iv)物业种类方面香港住宅(包括单幢式及屋苑)商场/购物中心写字楼工业大厦/工贸大厦其它设施–康体中心、学校、展览中心、街市等10.中港两地物管的分别(v)物业种类方面国内住宅小区办公楼商场10.中港两地物管的分别(vi)法律方面香港(i)成文法例(Ordinance)房屋条例(第283章)建筑物管理条例(第344章)业主与租客(综合)条例(第7章)(ii)普通法的案例(Precedent)10.中港两地物管的分别(vii)法律方面国内全国性的法律/法规：例如:物业管理条例物权法各省、市的地方性法规：例如：深圳经济特区住宅区物业管理例北京居住社区物业管理办法10.中港两地物管的分别(viii)专业资格方面香港注册专业房屋经理(RPHM)香港房屋经理学会专业会员(HKIH)英国特许房屋经理学会专业会员(CIH)10.中港两地物管的分别(ix)专业资格方面国内建设部-物业管理员上岗证-物业管理部门经理上岗证-物业管理企业经理上岗证-注册物业管理师(与人事部联合推出)劳动及社会保障部-物业管理员-物业管理师10.中港两地物管的分别(x)维修保养方面香港预防性及定期性的保养较注重日常之保养维护楼宇寿命较长国内需要时作维修、更换保养较忽视楼宇损耗较严重-完-未尽之处请指正