房地产常见病诊断

房地产常见病诊断扫描伤病房十大症状改革开放二十年来，全国城镇住宅共投资约3万亿人民币，新建住宅近55亿平方米，是前29年的9.8倍，年均竣工2.5亿平方米。其中近几年住宅建设连年3年竣工量超过4亿平方米，去年更达5亿平方米，这是我国住宅建设，也是房地产史上空前的奇迹。老百姓的住宅也可谓是“芝麻开花节节高”，一天比一天宽敞，一天比一天像样了。尽管在整个经济增长期，房地产是必然看好的行业，房价也确实在上涨。然而放眼望去，各种各样的伤病房，烂尾楼盘，建筑垃圾，新式雕堡商圈残局却比比皆是。“幸福的楼盘大体都是相似的，不幸的楼盘各有各各的不幸”。扫描房地产楼盘，疾病种类成百上千，但不妨可以归纳以下十大类：一、房地产星座病人有生辰八时，天有紫微星座。许多房地产楼盘死就死在“生不逢时，建不逢地，卖不逢态”。从圈地运动到进入新世纪已达几百年，房地产“除了位置还是位置”的铁的定律似乎仍然未变，只不过时代不同了，理解与应用也有所不同了。“位置”已不简单地理解为“地理位置”了-------它包括位置、地段、区域、局位、时间段、功能段、状态段等等。现在的“位置”已经立体化、动态化、多样化、功能化了。君不见海南房地产爆富者一天赚一个亿，跳楼者更是成群结队，……此一时彼一时，此乃“大气候时段所致也”。二、房地产质量病无论用什么概念，什么包装，质量是房地产的基础、立足点。房屋的质量包括房屋的物理特性、耐久性、保温、隔热性能、空气质量、声学环境、光学环境、平面功能、设备配置、整体设计、厨卫设计、视觉效果、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。有些房地产公司、建筑公司偷工减料，企图从材料上、施工上减少成本。君不见多少“××花园”，多少“××公寓”，住进去没几天就常常发生地基下沉，墙柱松动，墙面脱落，墙体走动的怪事，天不下雨小漏，天下雨大漏更是常事，“豆腐渣”遍地都是。无怪乎房地产投诉的增长比经济增长还快，交了钱了就是“姜太公钓鱼不愿者上钩”，上了钩了没有办法了。三、房地产贫血症贫血是指血液循环中的红细胞数和血红蛋白的数量是否正常，房地产企业运营中其血液就是资金，如果陷于贫血，那么其企业必然处在困境之中。房地产是不动产，其项目一般投资周期长，周转慢，所需资金多，对企业的融资能力有很高的要求。如果资金不足或是周转不灵，则将会极大地制约房地产企业的发展。特别是由于国家政策、物价的涨浮等一系列不可预计的因素，通常使预算与实际的投资要求存在很大的差距。因此，很多的建设项目由于最后资金的没有到位而变成了半啦子工程，许多地产商，尽管圈了不少地，几年过去了，地上还长着萝卜青菜。四、房地产眼科病--------市场定位不准很多房地产商眼睛经常出问题，要么是白内障，视线模糊不清；要么是远视眼过于超前；还有老花眼越老越糊涂，近视眼戴上博士伦还落后。许多房地产楼盘是“先做规划后做策划，先生孩子后找娘”，房子造出来了才去找买主，你叫它如何卖个好价钱？现在房地产市场某种意义上已进入“精耕细作”阶段，市场在进一步细分，消费者可分理智型、习惯型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种形式，如果我们不前期调查定位好，亦有可能“一锤定型”，“一足失成千古恨”。五、房地产骨骼病“始于设计，重在施工”是建筑行业的名言。国人早已厌倦了几十年的火紫盒、筒子楼，对造型、户型的要求已越来越高，越来越讲究以人为本，个性化、多样化、生态化、自然化。如上海徐汇区某地段，同样的钢筋水泥，同样的土地砖头，由于设计风格、水平不一样，销售结果与住户满意度居然大相径庭。说起国人的设计水平与风格，尽管“欧陆风情”西风徐徐，但实在不敢恭维。有些楼盘连骨架质量都有问题更不用说设计艺术了。六、房地产五脏病现今老百姓买房“是买房子又不是买房子”，不但是买钢筋水泥，贴墙砖，更要买地段、环境、社区配套设施，买龙脉、文脉。它涉及地段、交通、环卫、入学、购物、就医、娱乐等一系列方面，五脏六腑，缺一不可。如果一幢各方面条件都不错的楼，靠近垃圾站排放区或有大型的工厂，则会带来非常不良的影响。另外，周边环境不好，脏、乱、差，人员结构复杂，也会给小区内的生活安全带来很大的负作用。配套完善的社区服务环境，不仅是解决小区居民日常生活活动需要的基本保证，也是小区稳定的物质基础。现今很多的社区被规划安排到市郊，这带来房价降低的好处的同时，也为小区内生活的居民带来一系列不便，如交通问题，购物问题，特别是子女的教育入学问题不解决好，那么即使设计再好，装饰再豪华，价格再低的楼盘也是少有人问津的。北京那个亚运村，房价贵得吓人，房地产商家仍然在虎视眈眈地猛建楼盘，方园几十万人的连片小区，几乎无一家像样的医院，像样的书店，一座像样的学校，空有一个“体育”概念的泡沫，住在那儿常常是“最近比较烦，比较烦，比较烦……。”七、房地产管理病“买房子不但是买房子，而且是买服务买管理”。现在许多传统产业越来越进入“微利时代”，因此许多开发商把利润点瞄准了下游，“上游微利下游厚利”，物业管理、售后服务成了众多商家的铩手锏。然而许多房地商物业管理不完善，不规范，以北京为例，96年至今，北京有物业管理企业959家，绝大多数是“小而全”的劳动密集型企业。而这其中的一部分物业管理不规范，没有统一的管理标准，没有配套的服务，收费混乱，不收费不服务，收了费也不服务等等。有的物业管理则把自己看作是房管所、居委会的翻板，缺乏现代企业管理理念，缺乏专业人才和专业管理措施。同时，有的物业管理部门缺乏与公用事业的有效衔接和沟通，自来水、电、气、邮等方面都不完善，这些自然都不能满足消费者的要求。而被称为99年房地产界的一大新闻的广东物业管理公司北征首都，接管几大品牌小区，则让人们再次深切领会到没有现代化水平的专业管理，再豪华的小区也不能满足人们对生活的最基本的需要，自然也就不会为消费者所接受，闲置、空荡而成为一幢幢的水泥垃圾就是意料之中的事。八、房地产灵魂病房地产不等于土地加砖头，钢筋加水泥。就像现代自组织理论认为那样，每个事物都有自组织核，房地产背后必须有“灵魂”。很可惜，大片片的房地产并没有“主题”，没有“灵魂”，没有“概念”。一个小区，一个商圈、一片楼盘如果离开了灵魂，等同于行尸走肉，绝无卖点，更无人气、灵气。当然，由于“主题”、“概念”、“文化”能带来卖点，高附加值，许多房地产商又生硬地进行拷贝，胡乱地加以制造炒作造成了“概念泡沫症”，“灵魂左倾右倾病”。如广州某花园小区，既无花又无园；成都某数码大厦，除了有电话电视线接口外并无“高科技智能”的地方，真不知何以叫得出“花园小区”、“数码住宅”。没有灵魂是行尸走肉，灵魂过左过右，灵魂出壳同样易犯“房地产精神病”。九、房地产皮肤-------气质病到了大连香海花园象是到了欧洲，到了日内瓦就像进了一个大花园。人家的房子无论是颜色、造型、风格、布局、环境、气质那才叫艺术，叫花园，叫人性，叫文化，叫多元，叫创新。房子造起来给人住的，人既是生物人又是文化人自然人，人是大地、自然的儿子，因此，“中心地带”、“国贸商圈”仅仅只是一个指标，更重要还要讲砖头后面的文化、风情、造型、气质。以人为本、文化为本是一个方面，阳光、空气、水、植物又是更苛刻、更重要的方面了。遗憾的是打欧陆风情、罗马风格的房地商成百上千，国人的“复制假冒能力”算得上上乘，但是罗马不是一天能打下来的，三陪小姐再花妆也没有博士小姐的书香“气质”，更不用说阳光、空气、白浪、沙滩、还有仙人掌了。看看多少傻立在大地上的一座座水泥雕堡，除了冒傻气外还有别的“气质”吗？十、房地产广告病本来吗，广告就是吹吹，吹得恰到好处物有所值也就无话可说。“不当总统就当广告人”，要是我陈放“不当总统就当总理，不当总理才去当总经理（广告公司）”。但是看一眼现在的房地产广告，吹吹炒炒浮夸到了极点，几乎布下了美丽陷境的天罗地网。离机场确是两站地，起点到终点，跑起来却要一小时。什么北欧风情，美国风情，澳洲风情，什么白宫、卢浮宫、白金汉宫，恨不得把伊丽莎白女王，把克林顿与莱温斯基也拉来做广告（反正不要出场价）。论面积连哄带朦，缺斤少两；论价格埋伏多多，先诱进来再杀温猪。什么雅典花园、罗马花园、e生活社区，××山庄，××教育园区，好象不住进数码大厦就算不让网络一族，落后于人类了。一堆堆泡沫，一个个文化包，房地商们的“造梦率”丝毫不亚于IT族的“市梦率”。殊不知光靠包装、靠吹吹，一旦吹过了头，就会走向反面。每户人家都是你的“反”推销商，再吹也吹不出一个“品牌”来。难怪房地产广告连续成为近几年的投诉热点！你想想，省吃俭用十几年，好不容易住进去，天天比较烦，能不起诉吗？面对花花绿绿的广告，我的阶级兄弟们，可要小心呵，不要走错了方向误入“陷境”，买一幢房，可能买你一辈子的生活幸福呵！透视房地产定位病房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关的一个内容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病70%与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种种无形资产，分享一种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑或是智能化小区？……只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在，找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就会“心中有数”，“有章可循了”。可是就这个定位点——“卖点”并不是轻易好找的。说得难听一点，房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢？炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过27层净化。同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要27层“过滤”与聚焦：▲政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。▲国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。▲市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。我们不能违背这种规律，但可以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。反之，既使造出了最好的房子也无人问津。▲消费者群体错位症。不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选票，而只有针对某一群消费者开发其需求的产品才有可能有你一块蛋糕。如豪华型房屋，这是针对高收入阶层设计的。它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完备，地理位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。如普通型房屋，这是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者。这部分消费者多为白领阶层，因此讲究的是房屋的品味，而这种品味主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、单位面积则需根据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。如经济适用房屋，