绿城开发项目物业服务相关内容和标准

1附件：绿城开发项目物业服务相关内容和标准绿城开发项目物业服务相关内容和标准使用说明本标准对绿城集团开发项目交付前物业服务和交付后前期物业服务的相关内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本硬件条件设置、基本的物业服务内容与物业服务标准、物业服务费标准等进行了规定，各分子公司、区域可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行适当调整。2目录第一部分交付前物业服务....................................................................3一、前期咨询服务.................................................................................3二、前期介入服务...............................................................................16第二部分前期物业服务......................................................................30一、项目相关硬件配备条件...............................................................30二、收费标准.......................................................................................31三、分项服务内容及标准...................................................................32四、机构设置和人员配备...................................................................42五、物质装备.......................................................................................46六、前期物业服务支出测算...............................................................483第一部分交付前物业服务交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。1、前期咨询服务阶段：从规划设计评审开始到物业实际交付之日止；2、前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日止。一、前期咨询服务该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。（一）物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为：1、从物业管理和物业使用的角度，提出合理化意见和建议：（1）审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（2）审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（3）结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（4）结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（5）审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（6）根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日4后物业管理的优化建议和意见；（7）根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议；（8）对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装修设计提供合理化意见和建议；（9）对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议；（10）根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高；（11）通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；（12）应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公司，并提供相关资料。（13）应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知物业公司，并提出相关要求。（14）应项目公司要求，与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行探讨。（二）销售案场、样板区（房）物业服务内容:（1）客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍、客户信息收集等服务;（2）吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、餐点服务;（3）礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务;（4）保洁服务:负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。（三）顾问咨询服务期限：根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服5务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。（四）根据项目类型及所处地域，物业管理顾问咨询服务的收费标准如下：1、顾问咨询服务费参照绿城房产通字（2004）193号文件规定的费用标准收取。若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。2、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、物业公司管理费（按人员成本总支出的8%计提）组成。具体如下：（1）人员配置1）销售案场销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配置。※尊贵级销售案场人员配置（见下表）：序号岗位岗位设置（不含替班）岗位说明1驻场经理12客户管家1-23吧员24迎宾2★（详见备注）5礼宾主管16停车场礼宾1-2★7门岗礼宾28中夜班秩序人员2-4★9监控人员3★10保洁2根据案场规模大小定11办公区域保洁2★6※普通销售案场人员配置（见下表）序号岗位岗位设置（不含替班）岗位说明1客户管家12吧员1-23门岗礼宾1-24中夜班秩序人员2★5保洁2根据案场规模大小定6办公区域保洁2★2）样板房样板房根据房产品的档次提供不同标准的服务配置。※别墅、官邸大宅、排屋人员配置（见下表）序号岗位岗位设置（不含替班）岗位说明1驻场经理12客户管家1-2★3样板房管家1套1人4水吧服务员体验样板房1套1人★5停车场礼宾1-26电瓶车驾驶2★7中夜班秩序人员2-4★8样板房保洁1套1人别墅需增加一名庭院保洁9外围保洁若干根据外围区域面积决定7※普通公寓人员配置（见下表）序号岗位岗位设置（不含替班）岗位说明1驻场经理1★2客户管家13样板房管家1套1人如有一梯两户或三户则视实际工作量进行人员调整。4停车场礼宾1★5中夜班秩序人员2-4★6样板房保洁1套1人如有一梯两户或三户则视实际工作量进行人员调整。7外围保洁若干根据外围区域面积决定3）人员配置补充说明※★岗位可根据项目实际情况决定是否配备；※具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定；※如项目规模较大并包含案场及样板房，或服务人员总数超过25人，建议配备1名驻场经理；※以上服务人员实行单休制，替班人员按照1：6的比例配备。8（2）服务费用1）人员费用标准费用项目人数标准元/月·人月数（月）备注1、人员工资工资标准根据物管公司的统一标准，每年按10%递增驻场经理700012客户管家350012样板房管家180012吧员180012礼宾主管280012礼宾180012中夜班秩序人员监控150012工程人员250012保洁主管250012保洁120012人员工资合计2、双休日加班费按照1200工资的基数样板房管家37212吧员37212礼宾37212中夜班秩序人员监控37212小计3、公积金1项的8%，根据国家规定适时调整驻场经理56012客户管家280129样板房管家14612吧员14612礼宾主管22412礼宾14612中夜班秩序人员监控14612工程人员20012保洁主管20012小计4、社会统筹保险1、2项的29.5%，根据国家规定适时调整5、福利费过节费、高温费、手机费、交通费驻场经理56012客户管家36012样板房管家26012吧员26012礼宾主管36012礼宾26012中夜班秩序人员监控26012工程人员30012保洁主管30012保洁6012小计6、绩效考核两个月工资，其中一个月工资由项目公司考核发放驻场经理14000客户管家700010样板房管家3600吧员3600礼宾主管5600礼宾3600中夜班秩序人员监控3000工程人员5000保洁主管5000保洁240050元/月·人小计7、管理费1-6项16%，其中酬金8%，管理费8%8、税1-7项的5.7%9、合计112）人员费用补充说明※酬金、管理费计提说明及前提条件：项目公司需在销售案场（样板房）开放前三个月书面告知物业公司，便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作（包括招聘、培训等）。项目公司需在销售案场（样板房）开放前两个月与物管公司签订相关服务协议，并按约定开展服务工作。若项目公司销售案场（样板房）提前或延后开放，项目公司应按实承担相关费用。如案场（样板房）项目服务期限不满一年，管理费将视情增加。如案场（样板房）项目提前结束，需提前两个月书面通知物管公司，并需承担员工解聘费及产生的其他相关费用。外地项目因往来交通差旅、通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支付。※绩效考核标准为两个月工资，其中50%的绩效考核由项目公司对案场服务进行考核合格后全额支付。※法定节假日加班工资根据考勤具实结算：客户管家276元/天、样板房管家、吧员、礼宾166元/天、礼宾主管、保洁主管、工程人员248元/天、保洁138元/天。※由项目公司解决人员工作餐；中夜班礼宾请项目公司按照8元/天的标准提供夜餐补贴。※物业所需物耗及易耗品按需领用，或实报实销。※由项目公司安排外地员工的住宿，配备必要的生活用品（被褥、衣柜）及电器（热水器、空调、电视等）。3）服装费用服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况，向项目公司结算。服装费总额=服装费用×人数×（1+税5.7%）；服装费一次性支付，两年分摊（保洁、工程人员一年分摊）。服装费用根据案场（样板房）项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个12标准。详细标准如下：※尊贵样板房管家、吧员（女）5210元/人·两年(见下表)项目标准费用合计（元）夏装1、裙装（每人二套）580元/套，丝巾（每人两条）20元/条1200秋装1、每人二套裤装（780元/套）、一裙（120元/条）2、丝巾（每人两条）30元/条1740冬装1、冬大衣：500元/件2、冬丝巾：30元/两条，530工作鞋1、皮鞋半年一双，皮鞋150元/双×4双600洗衣1月1次，30元/次×24=720元720头花15元/个×4个=60元60袜子15元/双×24双=360元360合计5210客户管家（女）4720元/人·两年(见下表)项目标准费用合计（元）西装1200元/套×2套=2400元2400西装裙150元/条×2条=300元300衬衣长袖200元/件×2=400元短袖150元/件×2=300元700工作鞋皮鞋150元/双×4双=600元600洗衣1月1次，30元/次×24=720元720合计4720客户管家、样板房管家（男）4980元/人·两年(见下表)项目标准费用合计（元）13西装1200元/套×2套=2400元2400夏装西裤250元/条×2条