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重庆房地产市场调查分析第一章重庆市社会经济概况一．地理环境和居住结构分析（一）地理环境分析重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体,自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。（二）居住结构分析由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2，其次是中巴车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%，拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。虽然，重庆没有上海原来“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改善以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。二．经济发展状况（一）GDP持续稳定增长，为房地产发展提供良好外部环境1995年至2003年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，重庆市经济发展快速平稳，全市GDP由1995年的1009.47亿元增加到2003年的2250.11亿元，增加了1240.64亿元，按可比价格计算，比2002年增长11.4%，增幅高于上年1.1个百分点，是重庆成立直辖市七年来经济增长较快的一年。稳健运行、增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。展望2004年，随着国际国内经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头。同时，2003年，重庆房地产增加值达到87.8亿元，全市GDP约11%的增幅中，房地产就占了近4%。加上相关行业，房地产对GDP直接与间接贡献在5%以上。房地产首次成为支柱产业之一，这在一定程度上改变了重庆过于单一的经济结构，为重庆发展成为长江经济中心奠定了基础。重庆市历年国内生产总值曲线图154.54298.41417.87751.211179.091729.261479.711589.341749.771971.12250.11050010001500200025001985年1990年1992年1994年1996年1998年1999年2000年2001年2002年2003（数据来源：重庆市统计年鉴）（二）产业结构优化，促进经济进一步增长第一、第二、第三产业在保持稳定增长的同时逐步实现了产业结构优化。产业结构由1995年末的25.9：42.3：31.8演变为2003年末的16：41.9：42.1。2003年重庆市一产业增加值343.07亿元，增长4.2%；第二产业增加值为896.45亿元，增长13.5%；第三产业增加值为931.09亿元，增长9.4%。显示出第一产业占GDP比重逐年下降，第二及第三产业占GDP的比重逐年上升，重庆市国民经济的增长主要得益于第二、第三产业，特别是第三产业的快速增长。第三产业中，新兴产业如房地产、旅游、信息服务、广告、社会服务等行业发展明显加快，就业人员快速增加，社会经济效益增长显著。第三产业快速增长带来的产业结构优化，表明了重庆经济更有活力，经济结构也向现代型方向好转。重庆市国内生产总值产业结构（%）年份199519961997199819992000200120022003第一产业25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二产业42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三产业31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（数据来源：重庆市统计年鉴）（三）重庆市基础建设情况1996至2003年期间重庆市强化了基础产业和基础设施的建设,尤其是加大了对交通运输邮电、市政设施及住宅建议的投资力度，从而极大的改善了城市面貌和投资环境。2003年全年城市基础设施建设完成投资493亿元，同比增长25.9%。其中交通运输占全市基础设施总投资的35.8%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一期高速公路相继建成并投入使用；渝黔二期、渝临、渝合二期高速公路、渝怀铁路、渝遂铁路、江北机场航站区扩建、寸滩港口码头及三峡库区码头扩建等项目建设进展顺利，集水运、铁路、公路、航空为一体的立体综合交通运输网络进一步得到完善。各重大投资项目主要有“半小时主城”、长江一路改造、大坪循环道改造、中兴路——石板坡立交、渝澳大桥二期工程、四公里立交桥等。受土地价格、三材价格上涨及大规模拆迁建设等诸多因素影响，2003年重庆房地产开发投资力度进一步加大，投资增速继续高走，各月投资增幅均保持在30%以上。全年累计完成房地产开发投资327.89亿元，同比增长33.3%，占全社会投资总量的25.8%，比重较去年同期上升1.1个百分点。其中，住宅投资177.43亿元。（四）居民收入稳定增加，生活水平不断提高城乡居民生活水平继续提高。一是2003年全年城市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的基本小康水平；二是全年实现社会消费品零售总额835.52亿元，比上年增长9.5%，增幅比上年高出0.4个百分点。新一轮消费热潮逐步形成，住房、汽车、电子通讯设备持续旺销。全年商品住宅、汽车、通讯器材销售额分别增长了34.9%、37.6%和45.7%，消费结构升级趋势进一步明显。城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、居住（不含购买住房）等非实物消费倾斜。深化住房制度改革对居民的消费产生巨大影响，部分收入和很大部分存款投资于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数不断下降，2003年重庆城市和农村居民的恩格系数不断下降到35.5%和51.2%，主城区居民的生活水平已接近实现“小康”，消费结构得到了明显改善。充分显示出重庆市居民特别是主城区居民生活水平大幅度提高，消费需求旺盛，经济收入稳步增长，使住房、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。重庆市1995年至2003年人均GDP变动图单位：元资料来源：《重庆统计年鉴》重庆市1996至2003年社会消费品零售总额单位：亿元（资料来源：重庆市统计年鉴）33723914445246844826515756556353778201000200030004000500060007000800090001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年人均GDP（元）445.48507.93553.7596.26643.58699.33763.05835.5201002003004005006007008009001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年三．人口状况截止2002年底重庆全市的总人口为3107万人，人口自然增长率为3.3‰，总户数约为950万户，平均每户居住人数为3.26人。重庆市现已成为中国人口最多的城市，占全国总人口的2.4%，位居全国第20位。随着重庆城市化的进程，大量的农业人口转为非农业人口，来渝务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。重庆市主要年份总人口及非农业人口（数据来源：重庆市统计年鉴）主城区人口分布变化呈以下特点：（一）渝北区人口最多，九龙坡区人口增长率最快。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建设，渝中区和大渡口区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。1130.951075660.8635.16614.03594.58577.12457.37373.28330.9310730973091.093072.343059.693042.923022.772768.262664.792635.5605001000150020002500300035002002年2001年2000年1999年1998年1997年1996年1985年1980年1978年非农业人口农业人口（二）人口密度与人口变动大致相同，渝中区人口密度仍是最高。全市总的人口密度为375人/平方公里，在八个主城区，渝中区的人口密度为最高，人口密度每平方公里超过27000人，渝北区人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。从人口密度上来看，近两年内，江北区的人口密度增长率最高，其次是南岸区，而渝中区人口密度增长率位居主城区各区最低值。三区人口增长与各区经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。渝中区的人居状况已经处于超饱和状态，房屋建筑只能往高处发展（这也是渝中区高层建筑位居重庆各城区第一位的根本原因），导致房屋居住质量不高；而相比之下，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。尤其是江北区与南岸区，离渝中区解放碑中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足重庆人居家、购物的现代需求。与此同时，渝中区从功能上来说已愈来愈趋向于商业、信息、贸易为主导的专门商务区，而南岸区、江北区、沙坪坝区在发展自身产业的同时，也成为市民选择居家地的主要地区。（三）根据全国第五次人口普查结果，同1990年第四次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了0.87个百分点，表现出一定程度上的人口老龄化速度加快。随着人口老龄化速度的加快，城市居民住宅结构在一定的阶段也将发生相应的市场变化。这种结构的变化与一个地区的民族、文化、教育、经济等多种因素有着密切的关系。并且与第四次人口普查相比，十年零四个月共增长了203.83万人，增长率为7.06%，平均每年增加19.73万人，增长率为0.66%。其中主城六区（渝中区、南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）人口为378.16万人，占重庆市总人口的12.24%。（数据来源：《重庆市2000年第五次人口普查主要数据公报》）（四）人口分布各城区的地理环境与经济结构等导致人口的具体分布呈现出不平衡状况。例如，渝中区各街道人口密度均较大，尤其是解放碑新华路、朝天门、储奇门、一号桥、人和街、上清寺、两路口、大坪等，相对而言李子坝地段较为疏松。而南岸区的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往四周扩散，人口密度相对减少，尤其是从南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐渐稀少。重庆市是一个重工业发展城市，近几年商业经济的发展使城区建设呈现新旧交替状况，人员居住与商业经营没有严格的区分，加上重庆人对都市生活的“固着”情结（如老解放碑人对解放碑的情结），导致商业越发达地段，人口密度越大。其次，人口密度与各城区工业分布情况、教育分布情况也密切相关。（五）人口文化程度重庆主城区人口文化程度结构有效样本量小学及以下初中高中/中专/技校大学专科大学本科研究生或以上人数百分比(%)622100.0609.620032.224639.58313.3325.110.2（数据来源：重庆市统计局人口普查资料）调查显示，重庆市主城区人口的文化程度比重庆市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，重庆主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，重庆各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育水平。此外，重庆市人口