搜索
物业维修部2017年度工作计划新年伊始，公司组织听取了董事长做的2016年度工作报告，报告中，对我们所做的工作给予了肯定，同时，对公司2017年实现公司长足跨越式发展做出了新展望，提出了新要求。现结合我部门的实际情况，我们维修部2017年工作的重点，着力于维修部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合各物业完成各项维修任务，提升服务水平。我的年度工作计划先从网上抄下的两篇文章说起。物业的“冤”从何而来来源部门:未知发布人:admin发布时间:2016-10-10业主们对物业服务的评价绝大多数仅仅是通过“看”来判断，但是通常业主看到的只是物业服务中的显性服务部分。换句话说，就是摆在明面儿上让您看得见的，比如保安、保洁等等。规范的物业服务，即便是浇水扫地也是大有学问的。下雨下雪，都有紧急预案；绿化养护，都有国家标准；绿地怎么浇水，什么时候该浇，什么时候不该浇，都有一定的规范，这些都是技术，都要靠人去捉摸，去安排，去执行，都有成本。千万别小瞧这些看似简单的服务，两天没人给您打扫您试试，立马小区里垃圾成山，蚊蝇横飞。也许收破烂的可以帮您“处理”一部分，可您别忘了，人家只收有价值的，西瓜皮和废塑料袋什么的人家可不要。刚才这些是大家日常看得到的。其实，物业管理的日常支出中份额最大的并不是这些，而是那些隐性服务。可这些花销最大的隐性服务又恰恰是业主很少能够注意到的。现在的小区都有电梯、有自己的供暖系统。喷水池，水要定期循环消毒。还有各种的消防设备设施、水泵、配电室、风机房。这些都得靠人养护，有的还得24小时不间断地监控。这些设备大都不在楼顶就在地下室，即便您是闲得没事每天在小区里巡逻，也未必能看到这些东西。您小区里的花花草草再漂亮，澳洲风情也好，江南格调也罢，如果那些重要的设备出了问题，全都白扯。一旦维护不好，造成停水停电，您这日子可就不好过了。有些特种设备，还有政府各部门管着，物业公司都得老老实实地该保养保养，该修理修理，到期检查不合格，国家也不干啊。业主老觉得物业公司光收钱，不办事。可这些隐性服务，成本一个赛着一个高，这些钱物业公司真是不想花，但一般也不敢省，他们掰着手指头、嘬着牙花子往外掏钱的时候，您是没看见啊。咱接着替物业公司说几句话。物业管理的终极目标和最高境界，就是让您居住的小区保值和增值。不少小区，刚建成的时候，生机盎然，那真是花红柳绿，小桥流水。可没有几年，就变得死气沉沉，那是因为房屋的各项附属设施的保修期限是不同的。一般来说呢，屋面防水、外墙面的防渗漏，保修期为五年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期两年；供暖系统保修两个采暖季。在保修期内发生的问题，不用业主负责，也不由物业公司负责，有的业主不明就里，不管过没过保修期，也不管谁的责任，反正房子坏了我就找物业公司。您不能把怨气都出在物业公司头上，物业公司是来给您做管家的，主要的工作是后期的维护和保养。房子坏了物业公司可以想办法帮您解决，但责任要区分清楚。您一生气，不交物业管理费了，保修期内的问题没解决，将来保修期过后的保养和维护也没了着落。前面咱说了，业主和物业管理，二者之间实际上也是一种买卖关系。您花钱买服务，他们提供服务。物业公司也是企业，提供服务也是一种经营行为。您希望少花钱，多办事；物业公司希望低成本，高收益。这都是天经地义，无可厚非的。既然是经营，肯定就要追求利润，无利可图的话，这买卖谁还做呢，搁着您，您肯定也不做。搞清楚这一点，咱们再谈谈什么是“一分钱一分货”。有不少业主经常会抱怨，人家张三住的小区，保安那叫一个精神，一个个往那一站，就有一种震慑感。而且，保安还主动给开门提行李。李四住的那个公寓，每天早上有叫早服务，到各大超市还有免费班车。王五那个小区，交通疏导得井井有条，而且入室维修随叫随到，手艺更是没得说……可是自己的小区，服务太差，怎么看怎么不顺眼。其实，道理很简单，您可以打听打听，人家的小区物业管理费多少钱，您的小区多少钱。先声明一下，咱这么比较，绝对不是贬低您，更不是说谁势利眼。再给您举个简单的例子，您花三万块钱可以买个QQ，但同样是汽车，您能指望开QQ像开帕萨特吗？QQ省油，时尚，又是咱自己的民族品牌，大家都喜欢。但您见天儿地抱怨QQ没有帕萨特好开，那现实吗？物业公司接管您的小区之前，都帮您算好了，根据小区的基本情况，看什么服务要投入多少人力，什么保养需要花多少钱，利润能赚多少钱。每月每平米才1.6元的物业管理费，您再经常欠费，还指望维修工人随叫随到，那是不可能的。不是物业公司不给您派人，而是您交的钱养不起那么多维修工啊。当然喽，作为服务行业，物业公司提高服务质量也是应该的。不这样做，就不可能在竞争激烈的市场上谋求一席之地。这年头儿买东西都讲究个“性价比”。作为业主，您一定要清楚这一点。同比条件下，您小区的管家还算服务到位，那就成了。管家服务有问题您给提意见，管家犯错了您批评，再不行就把他炒了，那都是应该的；但您也要多多理解人家，学会换个角度考虑问题。“一分钱一分货”，这老话儿还是有道理的。水也干了，桥也坏了。好多人花钱买房并不是为了自己住，而是投资出租。您设想一下，同样的楼层，同样的户型，您旁边的小区能租到二千块钱，而您的只能租一千五，您心里会是什么感受？您带着慕名而来的租客，进小区一看，号称四季常绿的草坪，深一块浅一块；再往里走走，满地的烟头和狗粪。这房子还没进去，恐怕租客就打了退堂鼓。即便您的小区真是地理位置优越，里面的环境也得让您的房租大打折扣。好的物业管理公司，能让您今年花80万买的房，明年涨到90万。即便周边的新小区像雨后春笋一般出现，也能让您的房子常年拥有一个比较高的租金。但是，物业公司怎么能做到这些呢？全靠您每个月交纳的物业管理费。咱们得承认，的确有不少物业公司光收钱，不办事，服务水平不到位。但是您要知道，物业公司是业主花钱请来的管家，您和物业公司实际上是一种买卖关系，买卖的商品就是物业管理和服务。如果您不交钱，楼道脏了谁去给您清洁？小商小贩随意进出小区谁帮您阻拦？各种设备设施，到了使用年限谁去大修和保养？以上这些不能实现，房产的保值和增值又从何谈起？您一生气，不交物业费了，那么其他业主怎么办？您的小区怎么办？到头来，您的小区没人管，眼瞅着价值一天天滑落，到头来受损失的还不是您自己吗？作为业主，如果您对物业管理公司的服务不满意，可别简单地拒交管理费了事。前面咱不是说了吗，管理费是用来为您的小区服务的，绿化保洁、安全防范、设备养护、公共保险等等，这些开销都是从物业管理费里面开支的，您不交费，到头来损失的是您自己的利益。物业管理属于公共服务行业，公共服务做得再好，也永远不可能让所有人都满意。暖气温度高了，有人嫌热；温度给他调低了，又有别人喊冷。小区道路堵车严重，于是把机动车道拓宽了，司机倒是高兴了，可自行车道变窄了，骑车人又不乐意了。小区里有老人怕狗，于是规定不准狗坐电梯，出门必须戴口罩。老人倒是满意了，可是养狗的不干了，说我们家狗又不咬人，凭什么让戴口罩，大热天的你怎么不戴？类似这样的例子，多了去了。所以，小事儿，大家互相理解；大事儿，少数服从多数。只有本着这样的原则，才能够最大程度上让多数人满意。这些，物业公司都不该管文/路军港业主对物业管理有许多误区：有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费。物业公司好像哑巴吃黄连，有苦难言。那么，哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢？这些事是业主自己的事:家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。这些事是开发商的事:保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。这些事是相关部门的事:指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。这些事是相关企业的事:业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。这些事才是物业公司的事:物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。以上文章我没有半点喊冤的成分，只是想说一下物业不能让所有的人满意。汇通物流园是汇通集团为主体投资建设的一处大型金属交易园。按我个人的理解汇通集团是业主，而我们就是为汇通服务的一员。上面这篇文章有些地方不是很适合园区。但这正考验了我们物业维修人员的能力。园区建成到现在已有三四年了，许多设施也过了保修期，公共设施的老化及使用许多问题已经显现出来了，但是做为维修部门的负责人，我要勇于面对，迎难而上。为此特制定2017年度工作计划。一公共设施维护针对设施的特点，制定科学，严密且切实可行的操作规程。对运行人员进行专业的培训，特殊岗位持证上岗。（领导是否能增加一些上岗培训？）加强巡查和严格按操作规程操作。如中央空调，电工作业，锅炉等公共设施如果参加外来维保的，一定要做好维护档案并及时跟进。保证设备的完好率，出现问题及时维修。维修不了的，及是上报物业部。二商户维修按物业管理