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關於證監會認可的房地產投資信託基金的海外投資的應用指引草擬本的諮詢總結香港2005年6月-2-關於證監會認可的房地產投資信託基金(“房地產基金”)的海外投資的應用指引草擬本的諮詢總結摘要1.證券及期貨事務監察委員會(“證監會”)於2005年3月30日發表《關於證監會認可的房地產投資信託基金的海外投資的應用指引草擬本(“《應用指引》草擬本”)的諮詢文件》，諮詢期為4個星期。本會接獲19份意見書，當中包括來自業內從業人員及專業組織的回應。回應者名單載於附錄1。2.所有收到的意見都一致支持允許證監會認可的房地產基金投資於海外物業及根據《房地產投資信託基金守則》(“該守則”)規管所有房地產基金的建議。回應者亦普遍歡迎證監會所倡議的有關提高槓桿比率及考慮若干不常見的產品特點(例如以房地產基金單位來支付管理費)的措施。部分回應者要求本會就《應用指引》草擬本應用在投資於香港物業的房地產基金的範疇提供指引。3.就房地產基金管理公司而言，雖然回應者就證監會最初限制房地產基金管理公司只可管理一隻房地產基金這個一般取向持不同意見，但他們都同意本會將物業投資組合的管理視為房地產基金管理公司必須具備的核心勝任能力的做法。此外，公眾亦要求本會澄清涉及房地產基金管理公司的若干規定，例如有關獲得所屬集團的“有力支援”的規定。4.大部分就“總估值師”的概念而提出的意見都是正面的。然而，有回應者提議應修訂有關估值報告的內容的規定，以豁除例如社會經濟分析的資料及對政治與環境風險的評註，因為該等資料／評註通常都在估值工作的範疇以外。5.至於有關專業彌償保險及業權保險的事宜，回應者普遍認為有關安排並無必要或不應硬性規定。6.關於房地產基金的申請費用，公眾普遍支持按收回成本的原則來收取該等費用的建議。7.證監會進行諮詢後，現已將《應用指引》草擬本內應適用於所有房地產基金(不論該等基金是投資於香港或海外物業)的條文納入該守則內。因此，《應用指引》的目的是詳細闡釋該守則的應用，尤其是在涉及海外投資方面。證監會亦澄清了《應用指引》內有關管理-3-公司的若干條文、修訂了關於估值報告內容的最低要求、提高槓桿上限，以及取消有關專業彌償保險及業權保險的規定。就該守則內的條文作出的相應修訂及《應用指引》的最終版本現載於附錄2(謄本)及3(標示本)。附錄4則概述了就《應用指引》草擬本作出的修改。-4-接獲的意見及證監會的回應管理公司公眾意見8.就管理公司的資格規定而言，有意見質疑規定管理公司應獲得其所屬集團的“有力支援”的理據，因為目前這項規定並沒有施加於受證監會規管的中介人。其他評論者則要求本會澄清“有力支援”的意思，例如這是否指透過書面的服務協議而提供服務，或是指提供財務支持。評論者認為就上述事宜作出澄清是十分重要的，因為某些司法管轄區並不允許財務機構支援其基金管理業務的活動。9.關於管理公司有責任減低在投資及管理投資於海外物業的房地產基金時可能面對的風險一事，一名回應者認為證監會對管理公司施加沉重的負擔，因為管理公司不可能減低所有風險。10.關於房地產基金管理公司的發牌事宜，部分回應者贊同本會的立場，即限制房地產基金管理公司只可管理一隻房地產基金，直至該公司能夠顯示其具備充分的專業知識及資源為止。另外，有部分回應者提出就管理公司可管理的房地產基金的規模設定上限是不切實際的做法，因為一旦房地產基金因資產重估或其他事宜而導致規模擴大，可能會使管理公司違反其獲發牌的條件。此外，亦有意見認為限制管理公司只可管理一隻房地產基金的規定約束性過大。證監會的回應11.“有力支援”這概念的前提是，某房地產基金管理公司可能是一個具規模的集團內一家新成立的公司。證監會在發牌時，可能會考慮由管理公司所屬的集團向該管理公司提供的“有力支援”的程度和性質。因此，本會的目的是希望在現時將房地產基金引入香港的初期，盡量利便房地產基金管理業務的發展，而並非將之定為發出房地產基金經理牌照的先決條件之一。《應用指引》現已加以修訂，以澄清本會的意向。12.另外，該守則第5章的相關條文亦已作出修訂，以便為評核房地產基金管理公司的資格的目的而承認主要人員的物業投資組合管理經驗。13.證監會預期管理公司將採取一切合理謹慎的措施，以減少其管理房地產基金時所涉及的風險。該管理公司作為某房地產基金的管理公-5-司，獲得投資大眾將他們的資金交託其管理，因此負有誠信責任純粹以房地產基金單位持有人的利益行事。管理公司的職責包括履行適當及充分的盡職審查、設立足夠的風險監控機制、避免利益衝突、按照房地產基金的組成文件行事，以及向投資者披露相關信息(包括風險因素)，以讓他們作出有根據的投資決定。房地產基金管理公司須肩負的責任與其他司法管轄區(例如澳洲)的慣例及準則相符。14.關於房地產基金管理公司的發牌事宜，證監會維持管理公司最初只容許管理一隻房地產基金這個一般取向，因為管理房地產基金與管理上市公司的十分相似，並且需要基金經理的盡職參與。當然，若房地產基金管理公司能夠顯示並令證監會信納，其經實踐證明的專業知識的深度和廣度及風險監控系統與其擬從事的業務範疇相符，便不會妨礙房地產基金管理公司獲發牌管理多於一隻房地產基金。此外，管理公司必須設立適當的機制，以處理因同時管理超過一隻房地產基金而可能出現的潛在利益衝突。15.就與房地產基金管理公司可管理的房地產基金的規模上限有關的具體發牌條件而言，證監會理解公眾對此事的關注，因此已在《應用指引》內刪除該項規定。受託人公眾意見16.關於受託人的角色及責任，一份意見書指出，房地產基金的受託人作為資產的看守人，與管理公司一樣，有責任確保房地產基金於海外物業的權利已根據有關司法管轄區內適用的法例加以註冊並可予以執行。另一份意見書認為要求受託人核實與房地產基金有關的所有協議的真確性的規定過份嚴苛。17.鑑於該守則及《應用指引》均允許將若干職能轉授予海外合作夥伴或獲轉授職能者，因此亦有回應者詢問這個轉授職能的做法是否亦適用於房地產基金的受託人。證監會的回應18.證監會認為受託人作為房地產基金的受信人，亦有責任採取一切合理謹慎的措施，確保與房地產基金有關的所有文件都是合法、有效、具約束力及可予以執行的。事實上，該守則第4.2(k)條亦指明，受託人必須採取一切合理審慎的措施，確保房地產基金具有所-6-擁有的房地產項目的適當法定業權，同時該等替該房地產基金簽立的合約必須為合法、有效、具約束力及可予以執行的。鑑於上述已確立的保障措施，受託人須核實有關文件的真確性的規定現已刪除。19.正如該守則第4.2(a)條所述，受託人在履行職能及職務以及保障持有人的權利及權益時，必須以勤勉盡責的方式行事及時刻保持警覺，並且對其代名人及代理人就構成該計劃財產的資產的作為或不作為負責。此外，正如該守則第4.2(a)條的附註所述，如受託人認為恰當，可以就與管理該計劃有關的事宜，尋求獨立專業顧問的意見或建議。因此，受託人在就該房地產基金履行其職務及職能時，可委任代名人及代理人，或尋求獨立專業顧問的意見。然而，受託人須就其代名人及代理人的作為及不作為負上最終責任。與管理公司委任獲轉授職能者、代理人或專家的情況一樣，受託人必須就上述人士的委任進行妥善及充分的盡職審查，並且妥善監督及監察其代理人、代名人及專家的表現。估值師公眾意見20.回應者普遍支持“總估值師”這個概念及要求其承擔有關物業估值的整體責任，包括在有需要時委任海外的獲轉授職能者或代理人。然而，一份意見書提出管理公司及受託人應負責委任海外物業的估值師。21.關於《應用指引》草擬本內所訂有關海外的獲轉授職能者的資格規定，部分意見書提議，總估值師在物色及甄選合適的海外估值師時，應獲得更大的靈活性。舉例來說，要求估值師必須具備至少100萬港元的已發行實繳股本、投購足夠的專業保險，及受到信譽良好的全國性估值師專業組織規管等規定，在某些海外司法管轄區內未必是實際可行的做法。22.就估值而言，有意見提出若有關物業位於香港的普羅大眾所熟悉的司法管轄區，例如澳門及內地，則總估值師應獲准自行選擇採用香港測量師學會的估值準則還是國際估值準則。23.關於估值報告的內容，回應者支持有關的披露取向，但亦指出一些需予以披露的資料，例如有關社會經濟及政治風險的評註，超越估值報告的範疇。-7-證監會的回應24.該守則第4.2(c)條述明，房地產基金的受託人須委任符合該守則第6章所列明的資格規定的物業估值師。該物業估值師將會是房地產基金的總估值師，且須對房地產基金擁有的所有物業的估值工作負上最終責任。鑑於總估值師的責任及其須具備充分的專業知識以物色海外估值師，若有需要的話，證監會認為維持所建議的模式，即由總估值師甄選海外估值師，將是適當的做法。25.關於甄選海外估值師的準則，證監會認為該守則所列明的資格規定應同時適用(但第6.4(b)及6.4(c)條內適用於香港的特定規定則除外)，從而確保獲委任的估值師的水準得以維持。若基於某海外司法管轄區的獨特情況而無法遵守若干規定，證監會可在具有合理原因及投資者權益獲得充分保障的情況下，考慮批給寬免。26.有關估值報告內容的最低要求已作出修訂，以便更準確地反映物業估值所涉及的範疇。同時，該守則及《應用指引》亦已作出修改，讓估值師得以靈活地選擇採用香港測量師學會的估值準則還是國際估值準則，但卻仍然規定有關準則一經採用，便須應用於房地產基金擁有的所有物業，並且須一直貫徹採用。上市代理人公眾意見27.公眾要求本會就《應用指引》草擬本第21段所規定的上市代理人的責任作出澄清。有關意見尤其要求就以下方面作出澄清：上市代理人的盡職審查責任及職能，以及上市代理人是否須遵守香港交易及結算所有限公司(“香港交易所”)的主板《上市規則》第3A章及第21項應用指引的規定。另外，亦有回應者詢問可否委任多於一名上市代理人。證監會的回應28.由於上市代理人在房地產基金的上市過程中擔當重要角色，因此，證監會期望該代理人具備在香港擔當上市公司的保薦人的經驗及專業知識。證監會期望上市代理人顯示出其具備假如出任某家尋求在香港交易所主板上市的公司的保薦人時其須符合的盡職審查水平。上市代理人須能夠獨立地自行進行盡職審查，而並非純粹依頼管理公司或管理公司的代表向其作出的陳述，或假設該等陳述是準確或完整的。-8-29.管理公司可以委任聯席上市代理人。若有超過一名上市代理人獲委任，證監會可要求管理公司指定其中一名上市代理人為與本會就房地產基金申請事宜的主要溝通渠道。然而，房地產基金的上市代理人須共同及各別就其與發售房地產基金單位有關的工作負責及承擔法律責任。槓桿比率公眾意見30.所有回應者都支持放寬現有35%的槓桿比率上限。回應者的建議由將上限設於40%至完全撤銷任何上限不等。但有意見指出，信託契約應列明槓桿比率政策，而管理公司亦應該在房地產基金的銷售文件內披露有關的槓桿比率政策。證監會的回應31.證監會注意到基於各種原因，例如稅務及資產與負債的配對等，海外房地產基金(例如在美國進行投資的澳洲房地產基金)的槓桿比率為35%至50%不等。同時，證監會亦緊記房地產基金的目的是作為風險相對較低及可帶來收入的投資工具。證監會與市場進行非正式諮詢時，從市場從業人員及準發行人了解到，雖然他們對放寬35%的槓桿比率上限的舉措表示歡迎，但他們認為無需要將這個比率放寬至超過40%至50%這個幅度。事實上，部分市場人士指出，若槓桿比率超逾50%，可能會帶來很高的風險，特別在利率高企的經濟環境下，風險則更高。高槓桿比率會對房地產基金的財務穩定性及其向基金持有人派息的能力構成負面影響。因此，本會在考慮過所有因素後，認為仍須施加槓桿比率上限，但有關上限可放寬至房地產基金的資產總值的45%，以便房地產基金經理在監察房地產基金的流動資金情況及改善基金的表現時可享有更大的靈活性。專業彌償保險及業權保險公眾意見32.本會接獲的意見普遍認為不應規定管理公司必須投購專業彌償保險，因為目前並沒有對基金經理施加這項強制性規定。此外，鑑於一如該守則及《應用指引》內所列對管理公司的審慎監管要求與盡職審查規定，專業彌償保險這項規定將只會增加房地產基金經理的經營成