第三节-中心商务区

1第三节中心商务区一、CBD的界定、特征、功能类型与分类二、CBD的内部结构与空间结构模式三、CBD的演变与发展机制四、案例-曼哈顿2第三节中心商务区一、CBD的界定、特征、功能类型与分类3（一）、CBD的界定CBD即centralbusinessdistrict的缩写，中文多翻译为“中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。目前CBD活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。4（一）、CBD的界定1、墨菲(Murphy)和万斯(Vance)的方法1954年美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出了一个综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。5（一）、CBD的界定墨菲和万斯认为地价峰值区(thepeaklandvalueintersection，简作（PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业(因为它对商业的影响远大于对制造业的影响)，不包括批发业(除少数外)、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。6他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查之后，提出下面的界定指标：中心商务高度指数：(CentralBusinessHeightIndex,简作：CBHI)中心商务强度指数：CentralBusinessIntensityIndex,简作：CBII)总建筑基地面积和中心商务区建筑面积总CBHI总建筑面积总和中心商务用地建筑面积CBII将CBHI1,CBII50%的地区定为CBD。（一）、CBD的界定7一、CBD的界定8（一）、CBD的界定2、戴蒙德(Daimond)的修正戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。3、戴维斯(Davies)的修正1959年，戴维斯在其对开普敦的研究中认为，墨非和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了硬核”的概念：即：CBHI4,CBII80%的地区为“硬核”，也就是真正据有实力的CBD，其余地区则称为“核缘”94、赫伯特（Herbert)和卡特(Carter)的修正提出了中心商务建筑面积指数比率（centralbusinessfloorspaceindexratio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用精确的方法去界定CBD。卡特和罗利(Rowley)，1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。（一）、CBD的界定10（二）CBD特征1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络是CBD人流、车流量最大。在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。11（二）CBD特征2、高地价。由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务(economicservice)和大公司总部、政府各部等管理性服务(administrativeseivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。城市CBD楼面出租价（美元/m2）纽约400东京2000伦敦1100~1500巴黎700马德里570布鲁塞尔200表2-2世界部分大城市CBD楼面(floorspace)出租价格（1990年）12（二）CBD特征3、高密度。主要包括有四层含义：（1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。（2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。“9.11”前纽约世贸中心每天就有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚则不足4万人。昼夜间人口数量变化大，又是甚至达到十几倍到几十倍。（3）商务空间高度聚积。（4）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。纽约CBD中80%以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为54%。同时CBD内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，在城市中其他地区则不明显。13（二）CBD特征4、动态性。CBD的动态性是指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心及未来的CBD。14（二）CBD特征5、经济性。CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构的集中地。15（二）CBD特征6、提供集中的高层次服务。高中心性和高可达性使CBD能够提供的商务、金融、商业、经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，而且这些均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流也都是最高层次的。16（三）CBD功能CBD被认为是以第三产业为主导、拥有高赢利水平产业的地区。从CBD内功能比例和相互之间的关系来看，可分为三种类型：主要功能、配套功能、辅助功能。17（三）CBD功能1、主要功能（1）商务功能金融、办公、管理等商务功能是现代中心商务区的首要功能。按照国际上中央商务区功能演替的规律，以商务功能为主体是中央商务区功能发展的高级阶段，同时也是中央商务区继续发展成熟的动力支撑。商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其空间内商务机构直接或间接的集聚程度以及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度。商务机构在中央商务区的集聚程度越高，商务活动就越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强。按照商务办公机构的规模、服务特性以及空间的形式可将其分为两大类：一是管理类商务办公机构，包括跨国企业和国内大型企业的总部或分支机构；二是金融类商务办公机构，包括银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司。它们共同的特点是为资金的融通服务。18（三）CBD功能1、主要功能（2）商业功能从发展历史来看，中央商务区总是蜕变于传统的中央商业区，如果我们把中央商务区的发展分为若干个阶段，那么在它的初级阶段，商业活动不仅占据着大量的空间，而且构成了中央商务区功能的主体类型。金融、办公、管理等商务功能是商业功能的延伸和升级，两者在中央商务区的发展与功能演变的不同阶段有着不同的地位。当代中央商务区虽然以商务功能作为首要功能，但商业，特别是高档零售业，在构成CBD功能中仍然占有较大比例。19（三）CBD功能2、配套功能配套功能是CBD发挥主要功能作用的重要支持，大致可以分为两类，即生产性配套服务和生活性配套服务。商务和商业主要功能设施以外的支撑生产活动的专业化服务设施称为生产性配套服务，包括法律、咨询、会计、创新、广告、设计、就业指导等中介咨询服务机构、信息通信等技术设施以及会展等产品展示设施。生产性配套服务功能的存在和发挥，是中央商务区商务功能和商业功能有效发挥的重要支撑。在一些国际大都市的中央商务区中，这些地生产性服务功能的密集程度很高。生活性服务配套功能主要通过中央商务区内的文化、娱乐、休闲以及城市旅游等配套服务设施来体现。生活性服务功能的存在与发挥，不但有利于防止中央商务区的空洞化，维持中央商务区的繁荣，更重要的是有利于整个中央商务区商务氛围的营造。20（三）CBD功能3、辅助功能CBD作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。对于传统城市中心区发展而来的中央商务区，城市功能演化过程决定了内部一定比例的居住功能，随着CBD内第三产业的发展壮大，居住功能逐渐减少；对于新区开发建设的CBD，由于远离旧城商业中心区和居住区，发展初期常常面临着人气不足的困境，通过房地产开发，吸引人才前往居住成为建设初期聚集人气的措施之一。由于CBD内部高地租的土地价格规律，居住功能往往以高档公寓的形式出现。21（四）CBD的分类1、按演变时段分根据CBD的发展过程及特点，把CBD划分为三个类型，即20世纪70年代以前，特别是在50~60年代第三次产业革命推动下形成的传统CBD70~80年代经济结构转变下出现的现代CBD，以及90年代以后全球化、数字化背景下发展起来的当代CBD。22传统CBD现代CBD当代CBD产生背景第三次科技革命推动下工业社会向后工业社会过渡后工业社会中经济结构转变使第三产业成为城市主导职能IT信息产业革命和全球一体化下新经济浪潮兴起区位要求信息交流与交通便捷的传统城市中心内容积率高、第三产业密集的城市地区交通与通讯、科技与人才、文化与环境高度复合的经济核心区交通通讯私人小汽车普及，交通与通讯网络日益完善信息高速公路、城际快速交通网络、现代轨道交通技术发展成熟全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交通信息港承担职能城市主要商业中心，人流、物流、交通流聚集地城市以金融、办公商务为主的第三产业集聚中心世界金融中心，参与全球或区域竞争的空间载体功能结构办公管理功能逐步替代商业娱乐功能金融与商务办公为主导金融、商务办公为主，信息、文化、会展、旅游综合发展空间模式单中心集中式布局Sub-CBD出现，多中心结构趋势明显R-CBD、CBR、CAZ等多种形式的CBD网络结构外部特征办公、商业、娱乐设施混杂的传统城市建筑密集的高层、超高层商务写字楼都市建筑综合体，强调人文、生态与商务活动综合活动特点商业行为为导向的公共活动，强调人与人的交往“人-机”对话方式的信息交流，强调运转效率大分散、小集中，运转效率与人际交往并重参与人员城市中心区内的人员CBD内的工作人员世界各地的商务人员建设方式原有基础上延展式扩展大规模功能改造或开发新区的飞地式建设多为新区开发，并在功能上与原CBD形成互补23（四）CBD的分类2、按影响等级分根据城市在世界经济体系中所担当的经济地位，从CBD的规模和区域影响力等级可以把CBD划分为全球CBD、国际区域CBD、国家CBD、国内区域CBD、地区CBD五个等级。24全球CBD国际区域CBD国家CBD国内区域CBD地区CBD办公面积（万平方米）2000500~1000500300-城市GDP（亿美元）300015001000500-人均GDP（美元）3000020000100006000-第三产业占GDP（%）80