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城市丽景项目定价方案市场比较定价法一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求；根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、产品定价原则本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂直修正系数，朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数的不同进行不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。四、竞争楼盘扫描1、海岸华府位置：市公务员小区北面规模：占地105亩，5栋多层，14栋高层主力户型面积：130平方左右4房，90平方左右3房工程进度：已封顶，正在做绿化目前均价：6000元/平方销售进度：已售百分之50项目优势：封顶现房，位置生活相对便利，高绿化，低密度，使用率高达接近100%项目劣势：价格高，物业费高综合评价：小区进入市场较早，慢步销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高2、中安止泊园位置：昆吾路中原路口规模：占地160亩，一期741套主力户型（在售部分，东西朝向）：87平方3房工程进度：一期即将封顶，二期4月动工目前均价：5200元/平方历史价格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方销售进度：41%项目评价：1、区域价值低于城市丽景，规模相对较大，整体建筑密度小，空间宽畅；2、工程进度比较快，持续广告效应良好，而且比较平稳，销售也比较快比较平稳；3、绿化，小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。4、停车位1/2,相对良好。3、鑫丰丽景位置：北海大道东，金葵市场对面规模：占地18亩，两栋6层步梯，6栋18层小高层主力户型面积区间：70-90平米两房工程进度：已封顶均价：预计5000元/平方项目状况：正在销售，1,2,3期一起销售，目前步梯已售完，正在销售高层。项目描述：1、位置较好，周边配套比较齐全，交通便利；区域价值与城市丽景想当，潜力略低2、目前规划38亩，临临北海大道并排南北向，建六栋高层，1-2层商业，小区里为绿化和部分停车位，有地下停车场；3、整体进度很块；4、价格定位适中，一部分户型较差；4、海与城位置：四川路与西南大道交汇处规模：两栋30层高层，一栋15层小高层，建面4万平米，总户数398户。主力户型（二期）：80平方2房、120平方三房；工程进度：刚刚动工，建至2层。目前均价：预计4800元起带精装修，预计均价在5600元带精装修。销售进度：未开盘项目描述：1、区域位置与城市丽景想当，小区配套低于城市丽景，交通便利；2、大部分户型较好，小区绿化低，密度较大；3、刚刚动工，工程进度缓慢，交房时间长，预计要18个月；4、低价快速销售策略；5、嘉和丽景位置：西南大道西侧18号，与云南路交汇处规模：一期39栋别墅，2期2栋26层电梯房，约310套房源主力户型：89平方2房。工程进度：1期已交付使用，2期已封顶。销售进度：已售百分之70；预计均价：5500元/平方；项目描述：1、小区风格性强，小区绿化率高，；2、区位生活圈比较成熟；3、建筑密度比较低，小区留有中庭花园，地下停车场；4、户型通透，实用性强，小部分户型不通透，朝北；；6、穗丰金湾位置：四川南路299号规模（在售）：占地70亩，建筑面积20万，18栋26层，30高层，总户数2000多户主力户型：最小55平方一房，92平方二房子工程进度：即将封顶目前销售均价：5800元/平方，最低价5420元全部精装修为标准，样板间很不错。项目描述：1、沿四川路一线用地，配套酒店，商场，超市，会所，幼儿园比较齐全；2、广告及外展持续效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想；3、密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点；4、户型通透的少，朝南户型好的的房子少；五、价格定位原则市场比较定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就“整体规划”、“内外配套”、“位置交通”、“户型结构”、“景观”、“建筑结构”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。1、项目价值要素分析（1）产品及配套要素户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑客户对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所娱乐、购物、休闲、教育、餐饮场所设施齐全。环境规划由绿艺、水景、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。（2）位置交通要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过，有充足的停车位。生活方便购物、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便学校距离适中，教育质量较好。（3）景观要素外景观公园、绿化、道路内景观广场、小品、水景（4）物业管理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒店式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围2、项目价格因素比较表（100分满分）比较因子城市丽景海岸华府止泊园鑫丰丽景海与城嘉和丽景穗丰金湾价格X600052005000560055005800整体规划65908565708075外部配套80908580758095地理位置85757585858065社区景观60757060557060建筑结构75757575757575户型合理60908070657065新技术运用70808070708080物业管理70758570707070内部配套70707075907095交通85807585808070项目定位70857070708085合计790885850805805835835比较得分11.1201.07591.01901.01901.0571.057根据以上数据，计算如下：（6000/1.120+5200/1.0759+5000/1.0190+5600/1.0190+5500/1.057+5800/1.057）÷6=5213.875元/㎡故建议本项目对外均价5250元/㎡六、产品价格调整系数方案由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整价格=基准价*(1+调整系数)1）价格调整系数考虑项目仅一栋单体建筑，价格调整仅考虑垂直系数、水平系数、面积系数、景观系数等因素对价格进行调整，详细情况如下：1、产品垂直修正根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示楼层12345678910111213141516价差10050100505030030303030303030030系数-0.12-0.1-0.09-0.07-0.06-0.048-0.42-0.042-0.036-0.03-0.024-0.018-0.012-0.00600.006楼层171819202122232425262728价差30303003030300303010-10系数0.0120.0180.0240.030.0360.0420.0480.0540.060.0660.0680.0662、产品朝向修正根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用朝向系数表示：一单元二单元三单元四单元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、东北03东南01西、南02西、北03东面积141.5782.8182.8188.4386.7888.7585.5988.4548.7089.4189.4190.11户型3室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室1厅1室1厅2室2厅2室2厅2室2厅价差150-100-100100-100-100-1000-5050-5050系数0.03-0.02-0.020.02-0.02-0.02-0.020-0.010.01-0.010.01一单元二单元三单元四单元04南、北05东、南06西、南04东南05西南、东北06东、南04东05东06东西04东、南面积143.8285.5654.3448.7088.4583.6587.8665.8289.1188.94户型3室2厅2室1厅1室2厅1室1厅2室1厅3室2厅2室2厅1室2厅2室2厅2室2厅价差150125100-5001005010050125系数0.030.0250.02-0.0100.020.010.020.010.0253、产品景观修正考虑同一楼层内住宅景观因素影响不同，制定不同的价格水平一单元二单元三单元四单元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、东北03东南01西、南02西、北03东面积141.5782.8182.8188.4386.7888.7585.5988.4548.7089.4189.4190.11户型3室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室1厅1室1厅2室2厅2室2厅2室2厅价差150-100-100125-100-100100505010010050系数0.03-0.02-0.020.025-0.02-0.020.020.010.010.020.020.01一单元二单元三单元四单元04南、北05东、南06西、南04东南05西南、东北06东、南04东05东06东西04东、南面积143.8285.5654.3448.7088.4583.6587.8665.8289.1188.94户型3室2厅2室1厅1室2厅1室1厅2室1厅3室2厅2室2厅1室2厅2室2厅2室2厅价差125100100505010000100100系数0.0250.020.020.010.010.02000.020.024、产品面积修正根据同一楼层内住宅建筑面积的大小不同及户型的合理性，制定不同的价格水平一单元二单元三单元四单元01南、北、西02北03北01南、北02北03北01西、北02西南、东北03东南01西、南02西、北03东面积141.5782.8182.8188.4386.7888.7585.5988.4548.7089.4189.4190.11户型3室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室2厅2室1厅1室1厅2室2厅2室2厅2室2厅价差-20000-1000050-10050100100100系数-0.04000.02000.01-0.020.010.020.020.02一单元二单元三单元四单元04南、北05东、南06西、南04东南05西南、东北06东、南04东05东06东西04东、南面积143.8285.5654.3448.7088.4583.6587.8665.8289.1188.94户型3室2厅2室1厅1室2厅1室1厅2室1厅3室2厅2室2厅1室2厅2室2厅2室2厅价差-2001255050-1005050100-50100系数-0.040.0250.010.01-0.020.010.010.02-0.010.02七、项目销售价格调整价格=基准价*(1+调整系数)1、价格修正系数表（举例，祥见附件表格）一单元01南、北、西02北03北面积141.5782.8182.