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百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书2004年3月2004年3月保密文件、版权所有第1页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书一．项目背景及目标二．项目的内容和思路三．项目主要工作步骤和成果四．项目安排和运作方式五．新华信相关咨询案例举例六．新华信管理咨询简介目录2004年3月保密文件、版权所有第2页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书一．项目背景及目标二．项目的内容和思路三．项目主要工作步骤和成果四．项目安排和运作方式五．新华信相关咨询案例举例六．新华信管理咨询简介目录2004年3月保密文件、版权所有第3页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书大连百年城1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城”--MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民提供一种全新的消费体验沈阳温州城百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城”。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用大连温州城百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城”集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发＋经营的模式；以“温州城”为代表的只开发、不经营的模式百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式2004年3月保密文件、版权所有第4页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书2003年全国商铺市场发展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃发展2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久2002年、2003年是商业房地产快速发展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮2004年3月保密文件、版权所有第5页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”•其他产业•融合•复合房地产商业房地产——开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。2004年3月保密文件、版权所有第6页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书SHOPPINGMALL（购物中心）是商业房地产在国内的主要表现形式工业用房商铺写字楼公寓商业房地产类型SHOPPINGMALL（购物中心）集合2004年3月保密文件、版权所有第7页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家商业地产政策巨额资金投入出售招租风险商业地产的经营风险设计规划定位风险工程建设质量和周期风险……商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险2004年3月保密文件、版权所有第8页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长商业房地产的开发时机已经成熟随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液竞争加剧，向二、三线城市进军在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧膨胀，大量商业面积空置和资源浪费，更为严重的是造成房地产市场总体结构的不均衡发展。商务部已经认识到“商业网点需规划建设，不能重复建设”，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划，减少投资的盲目性，避免过度竞争。”房地产市场总体结构的不均衡发2004年3月保密文件、版权所有第9页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种只租不售这样运作的好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润与商家联营与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营只售不租出让产权，很快收回投资不租不售商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产的赢利渠道包括：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润2004年3月保密文件、版权所有第10页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书确定集团未来几年的发展方向和发展目标1确定集团核心竞争力的来源，建立并巩固集团的核心竞争力2制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略等内容3规范公司现有成功、独特的经营管理模式，使之系统化、模块化，成为公司向外拓展业务的坚实基础4百年城集团在商业房地产开发领域内已经取得了较好的成绩，但是为了谋求跨越式的发展，集团还应该加强在以下几个方面的工作分两个层面建立公司的经营管理体系，包括商业房地产的开发经营管理体系和公司内部运营管理体系，涉及流程和制度的建设，以及组织结构调整等内容52004年3月保密文件、版权所有第11页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书短期目标通过内外部环境分析确定集团未来的发展方向和发展目标确立并巩固集团的核心竞争力制定集团的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略建立公司商业房地产开发经营管理模式调整集团的组织结构，以适应集团未来发展需要，并建立相应的管理流程和制度长期目标为集团实现跨越式的发展奠定基础，构筑管理平台使公司在竞争日益激烈的市场环境下保持稳固持续的增长和发展通过项目参与培养内部管理人才，实施人才战略，建立公司的高级人才梯队新华信希望能够通过这次咨询项目，为百年城集团未来的发展指明方向，并构筑坚实的管理平台2004年3月保密文件、版权所有第12页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书一．项目背景及目标二．项目的内容和思路三．项目主要工作步骤和成果四．项目安排和运作方式五．新华信相关咨询案例举例六．新华信管理咨询简介目录2004年3月保密文件、版权所有第13页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书本次咨询项目整体思路分为五个阶段•公司内部环境分析•确定公司核心竞争力来源•公司外部竞争环境分析内外部环境分析确定公司的经营目标和发展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业发展和经营管理模式研究•建立商业房地产开发管理流程和制度•建立商业房地产经营管理流程和制度•国际同类商业房地产企业发展模式研究•国内企业经营管理模式研究——深圳万科经营管理模式研究•确定公司未来五年的经营目标和发展模式•制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略公司组织和管理体系保障•公司组织结构调整方案•制定部门职责•建立公司核心管理流程和制度2004年3月保密文件、版权所有第14页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书第一阶段的主要内容是进行集团内外部环境分析•公司内部环境分析•确定公司核心竞争力来源•公司外部竞争环境分析内外部环境分析确定公司的经营目标和发展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业发展和经营管理模式研究公司组织和管理体系保障2004年3月保密文件、版权所有第15页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书新华信项目小组将根据研究与分析的需要选择多种方法的组合来分析公司内部环境：公司价值链分析公司比较分析公司竞争地位分析公司面临战略问题分析公司目前战略运行效果分析公司成本构成分析公司核心竞争力分析公司利益相关者分析公司内部要素矩阵及柔性分析公司生命周期矩阵分析公司活力分析公司经营力分析公司经营条件分析公司内部管理分析公司能力分析/潜力分析公司素质分析公司特异能力分析公司资源分析公司资源竞争价值分析……举例注：项目执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。确定集团发展方向的前提是对集团的经营状况和内部资源的优劣势有全面深入的了解2004年3月保密文件、版权所有第16页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书资源禀赋能力组织结构能力环境制度能力学习能力创新能力企业能力来源及层次其重点内容之一是根据企业能力的来源及层次，分析百年城集团在企业各方面的能力2004年3月保密文件、版权所有第17页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城同行业最优者12345得分高低市场份额2003年收入市场地位资源优势内部管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系示意重点内容之二是分析百年城集团在目标商业地产市场中与竞争对手相比的竞争地位2004年3月保密文件、版权所有第18页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书并对比百年城集团与竞争对手的综合竞争实力百年城竞争对手1竞争对手2关键因素权重评分加权分数评分加权分数评分加权分数主要销售市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力商业房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计示意2004年3月保密文件、版权所有第19页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书重点内容之三是对集团的管理运营能力进行评估现状目标差距现状目标差距现状目标差距战略管理工程管理商业运营管理财务融资管理人力资源品牌管理……说明数量质量配置举例2004年3月保密文件、版权所有第20页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书在内部分析的基础上总结公司核心竞争力的来源知识与技能组织与管理核心价值观核心价值观：是核心能力的起源。它反映出企业的经营理念、企业文化、企业行为规范和企业价值标准等，对企业的所有活动产生重大影响组织与