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衢州市房地产市场报告2016.4“四省通衢”，8837平方公里，256万人口浙西的交通枢纽和政治、经济、文化中心衢州版图：衢州市辖柯城区、衢江区、江山市、龙游县、常山县和开化县。衢州市概况城市经济发展情况衢州2015年GDP1146.16亿，浙江排名第9位，增速放缓人均GDP53848元近几年衢州市GDP增长率均保持在8%以上，其中2013年GDP突破千亿元，但在全省排行水平较低。与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成，GDP总值已突破18000亿元；第二梯队由温州、绍兴、台州、嘉兴、金华组成，GDP总值超过20000亿元；第三梯队由衢州、丽水和舟山组成，GDP总值3000多亿。备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站GDP1146亿，排位第9全省人均GDP为77862元备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站2015年，衢州城乡居民储蓄余额为897.45亿元，增长率较上年末增涨12%，受经济环境和各投资市场影响，储蓄逐渐成为理财手段之一。2015年，衢州市区城市居民可支配收入是33335元，近年来可支配收入绝对逐年稳定提升，但增长率放缓，说明居民消费能力受经济发展有明显的滞后影响。城市经济发展情况储蓄897亿，人均支配3.3万2015浙江人均可支配收入35537元农业+化工+装备制造+旅游衢州工业经济、外贸出口以年均30%高速增长。衢州市浙江主要建材、化工、装备制造等产业基地，年水泥产量约占浙江省总产量的20%，空气动力和掘进准备制造产业占有全国60%以上市场。2015年全市生产总值1146.16亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%。其中：第一产业增加值84.42亿元，增长1.4%；第二产业增加值537.34亿元，增长4.2%；第三产业增加值524.4亿元，增长10.6%。衢州市产业结构城市整体发展规划高速公路：衢州境内现有三条建成通车的高速公路，杭金衢、龙丽、杭新景龙游支线。铁路交通：衢州已发展铁路有：九江-景德镇-衢州铁路（334km），武汉-九江（210km），时速均为200km。衢州-武汉合计544km，只需2.5小时,衢州将成为浙江又一个枢纽站。水运交通：疏浚衢江航道，兰溪至樟潭航道达到4级航道标准，通行500吨级船舶；建成龙游港区、衢州港区（樟树潭）500吨码头；樟潭至常山港航道达到6级航道标准，通行100吨级船舶，建成常山港区500吨码头。航空交通：保留现有机场；未来将机场搬迁作为城市发展远景目标，待条件成熟时，实施机场搬迁。公路铁路路网水路路网衢州杭州金华景德镇市黄山上饶温州福建一小时经济圈宁波两小时经济圈便捷对外交通体系，经济圈2小时内市区空间规划结构以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四个城市组团，四个公共活动中心，两个物流中心，一个”三环两纵三横”干路系统，五条楔形绿带的城市结构。四个组团的功能定位“中心区”定位为商贸会展、文化卫生、休闲旅游及居住等功能区。“西区”定位为城市行政办公、文化教育、商业金融、居住等功能。“南区”定位为巨化及以氟硅为代表的高新化工园区为主，保留其东侧原商业居住功能。“东区”为衢州重点发展片区之一，定位为以办公、商业居住、制造业、仓储物流等生产性服务业为主的工业区。两个物流中心五条楔形绿化带四个城市组团四个公共活动中心西区东区中心区南区城市整体发展规划衢州市区规划“三环三横两纵”的交通干路系统，城市道路交通路网正不断完善，在快速拓展城市空间的同时，也将较大程度的促进房地产开发由中心向外快速发展。衢州市区交通规划发展三环三横两纵“三环三横两纵”城市空间升级2015年，房产市场市场继2014年下滑，全市实现房地产住宅开发投资64.41亿元，下滑9.5%，实现住宅销售131.38万平方米，下降5.4%，商品房住宅销售额89.56亿元，下降3.1%。房地产开发投资商品房施工/竣工面积商品房销售面积商品房销售额（亿元）（万㎡）（万平米）（亿元）2015年64.41-9.50%762.77172.44131.38-5.40%89.56-3.10%2014年71.130.90%776.17143.01166.81-2.00%109.15-5.80%2013年70.516.90%723.2138.55144.7873.60%101.6479.50%衢州房地产投资“投资下滑”新增量减少，趋于平稳过渡项目2011年2012年2013年2014年2015年合计总计柯城区96244231150723303047811737547123605673541亩6204276㎡9307亩衢江区1611142415120.8783396.661750741654338437095766亩2011年-2015年衢州主城区共出让住宅用地约620万方，合计9307亩（含商业及工业但不含县级市）；成交296宗地，成交金额42.17亿元。29111517879383838230204060801002011年2012年2013年2014年2015年2011-2015年衢州主城土地成交情况柯城区衢江区105118.2313681.3514928.0627397.3917187106367.5627927.8141038.530528.937490.360500001000001500002011年2012年2013年2014年2015年2011-2015年衢州主城土地成交金额情况柯城区衢江区衢州一级土地市场柯城区（白云街道、信安街道、府山街道、荷花街道、双港街道、新新街道）衢江区（东港街道、樟潭街道）一级土地市场2015年土地成交60宗，共成交商住用地19宗，占成交总数的32%，接近总成交宗数的三分之一，成交总额12.94亿元，成交总面积46.23万平方米；工业用地共成交27宗，占成交总数的45%，成交总额2.48亿元，成交总面积87.1万平方米；其余用地成交总额2.56亿元，成交总面积32.18万平方米。商住用地加大力度的推出，也让这些地段未来房价的“涨声”渐高，无论从地块总价还是楼面地价来看，衢州的土地市场已然开始了一场“豪门盛宴”。备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来源衢州国土资源局及相关参考报告土地出让面积环比上涨40.3%总金额大涨340.9%商住用地成交数占成交总数的32%2015年衢州土地“量跌价涨二级商品房市场板块划分西区经开区板块衢州住宅市场主要划分为西区、市中心、南区、双港、、经开区和衢江新区六大板块。西区和南区是开发较早，目前住宅项目分布较为集中，成熟度较高，而其他各区起步较晚，目前正处于发展初期。衢江新区起步晚、发展缓慢，但随着区政府打造投入力度的不断增大，衢江新区未来将会得到快速的发展。衢州市场各个板块特征较为明显，各板块开发力度和强度不一，发展不均匀，西区和南区开发时间较早，目前均相对较为成熟。商品房市场各板块特征板块特征供应产品发展潜力市中心传统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高以多层为主，小高层、高层及排屋供应较少，以舒适大户型为主导土地供应稀少，市场放量小，价格水平较高，未来发展上升空间不足西区未来的政治、文化、金融、商贸中心和人居环境最佳的城市休闲居住区,是集行政办公、金融商贸、文化教育、居住休闲等功能为一体的衢州城市新中心大盘云集，产品线丰富（多层、高层、小高层、排屋），以中大户型为主导重点发展区域，土地资源丰富，未来政治行政中心所在地，发展潜力大南区市中心自然发展外扩拓展区域，距离核心区近，区位优越、配套完善，资源聚集程度高，置业向心力强以多层为主，小高层、高层为辅，以中大户型为主，2、3房是置业主流，品质处于中等水平土地供应较为丰富，中大型楼盘集中、持续放量区域，依靠区位和配套优势拉动客户，价格上行潜力巨大经开区产业布局带动发展区域，与城市中心距离仅次于南区，基础设施完善，但配套相对缺乏以多层为主，小高层、高层为辅，产品品质处于中等水平土地供应充足，未来2-3年发展空间较大，价格洼地，价格上行空间大双港自然资源主导型区域，依托资源优势，将发展成为衢州未来滨水高端低密住区，是衢州豪宅人居的新新象征主要以低密度、高档次、高品质的排屋、多层洋房为主，以大户型为主，欧式风情是主流，对高品质置业有绝对的吸引力区域内配套设施匮乏，价格仅以一线江景资源和项目自身品质价值为依托，短期内难有较大的提升空间衢江新区新城镇发展导向型特征，依托新城镇规划和政策扶持驱动其发展，土地资源丰富，未来潜力巨大目前开发涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，档次形象不足政府推动，土地供应充足，价格洼地，未来发展空间比较大一级土地市场白云南大道以西G1地块（恒大1243元/㎡）后街巷以南地块（国金14776元/㎡）荷四路以北地块（志诚3183元/㎡）锦西大道以东（K4-3地块-个人2387元/㎡）“2013-15年”主城土地成交分布西区F7-1（A）地块-碧桂园2598元/㎡）西区E1地块（中央商务区）地块-新城905元/㎡）凯胜路北段东侧地块地块-新宏3237元/㎡）府东街东侧（国金6806元/㎡）地块名出让面积（㎡）楼面价（元）成交总价(万元)竞得人西区F7-1（A）地块57736259827000衢州碧桂园房地产开发有限公司西区E1地块（中央商务区）8535090523180江苏新城万博置业有限公司凯胜路北段东侧地块27628323716100衢州市新宏房地产开发有限公司衢江新区A-2-01号出让地块26963210113300江山市华达房地产有限公司3308020270052010002468192769600衢州传化公路港物流有限公司西区F7-1（B）地块3679214509600衢州市鑫业房地产开发有限公司衢江新区30-3号地块1334320987000衢州市中山房地产开发有限公司衢州市东港功能区G-10、G-13-2地块766835076610衢州碧桂园房地产开发有限公司府东街东侧地块445768064550衢州国金房地产开发有限公司衢州市原科技局储备土地593742834450方建华一级土地市场2015年12月11衢州碧桂园以2.7亿（2015衢州土地出让总价第一）夺得此地块，深耕衢州战略开始凸显，以精工品质，铸就衢州五星级的家。2015年5月29日，府东街与讲舍街交叉口东南侧的府东街东侧地块被衢州国金房地产开发有限公司拍下，6808元/㎡的楼面价成为了衢州2015年度地王！2015年7月29日，衢令人瞩目的西区E1地块（中央商务区）成功出让，江苏新城万博置业有限公司将为衢州市民带来浙西最大的商业综合体-新城吾悦广场！排名前十地块总共带来了12.14亿元的土地财政收入，总体上来说，2015土地市场回暖态势明显，这与今年相对宽松的市场环境有直接关系。67764579566594507881724174.9744.157.1102.9389.3676.8702040608010012002000400060008000100002010年2011年2012年2013年2014年2015年2010-2015年商品房成交备案情况对比商品房本案件数商品房备案面积（万㎡）42.330.7443.2973.7767.1871.2336.3725.5233.4967.6255.256.40204060802010年2011年2012年2013年2014年2015年2010-2015年商品房成交住宅金额情况对比商品房年成交金额住宅成交金额2011-2015年衢州市成交备案面积370.36平方米，41592套。2013年是成交顶峰，连续两年下降趋势。2011-2015年衢州市商品房成交金额328.51亿元，其中住宅成交274.6亿元。自2013年后住宅每年平均成交金额在55亿左右。2015年衢州市商品房备案面积76.87㎡，备案7241套，住宅成交金额56.4亿元。衢州二级商品房市场备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来