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常德市东门农贸市场可行性提案报告ChangDEcityeastfarmersmarketfeasibilityproposalreport目前，随着常德市城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是处于本项目所在的东城片区，各房地产项目如雨后春笋般耸立，形成了大量的高端常住人口，精品高端农超对接的专业化农贸市场是必定的生活配套需求。东门农贸市场的运营，周边1公里约7万常住人群的菜篮子需求，可满足其开发、投资、经营三方长效利益。前言本次报告是基于对常德市农贸市场的初步了解，通过对常德市农贸市场综合调研结合分析而形成的思路交流，旨在为项目的成功开发提供我司的专业服务。交流的目的和意义关注问题1常德市农贸市场状况项目SWOT分析与规划运营建议项目整体营销策略23交流内容框架：CONTENTS1234项目概况团队介绍产品运营风险管控56团队介绍风险管控PART1项目概况篇：行业前景需求分析盈利模式核心优势区位分析东门农贸市场现在及未来7万人口的消费东门农贸市场占地近18亩，位于常德市老东门核心地段，规划和建设中的莘子路与红旗路交汇处。此地聚集了大量成熟小区，1公里内常住人口约7万人；政府部门、大型医院、知名企业环聚左右；主干道人民路、常德大道和若干辅助道路近在咫尺，交通便利。项目所在地是常德市东城区域不可多得的具有极大开发价值的地块。周边环境上东曼城广德花苑东海岸沅江公馆本农贸市场辐射常住消费人群逾7万人项目SWOT简析需要努力的事项：力争获取政部门，如工商、城管等部门的强力支持，从市容市貌、划行规市方面整治，保证我项目的顺利运营。可能存在的不确定因素：政府对农贸市场的升级改造受客观因素影响，周边的零散集市无法按时取缔会对本项目的销售和后续经营产生不了带动作用。PART2市场分析篇：行业前景需求分析盈利模式核心优势行业前景经过三十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格，同时对购物环境也提出了更高的要求。另外，在城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市、农超对接和仓储式快速食品类消费异军突起的形势下，常德市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配套工程建设。常德将掀起一场农贸市场建设新“革命”。农贸市场正经历着三个转变地点——从室外到室内、线下到线上的迁徙；形态——从简陋到精致的蜕变；经营管理者——从街道办事处到专业团队的交接。农贸市场超市化、电商化趋势●农贸市场超市化：政府通过政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。同时减少中间环节，实行农（生产）超（零售形态）的无缝对接。农贸市场超市化、电商化趋势●农贸市场电商化：A、物联网＋大数据倒逼精细农业从消费者到流通者，再到生产者，互联网逐步向上游赋能，互联网、物联网、大数据等开始指导农民生产，进入育种、栽培、施肥、灌溉、收割等多个环节，倒逼“精细农业”形成。B、二维码、云计算实现农产品溯源农民通过在农产品供应过程中对产品的各种信息进行纪录存储，从而建立起农产品原产地可追溯和质量标识制度。针对不同类型农产品的成长特点，通过二维码来承载不同的溯源信息。在每一张超级身份证上，可以看到产品名、产品特征、产地、种植人、生长周期、生长期施肥量、农药用量、采摘上市日期等详尽内容。溯源码则提供产品的出生长基地、养殖加工过程、产品营养价值、生产商及其联系方式等，以便消费者形成清晰认知。农贸市场的投资优势农贸市场超市化是城市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。农贸市场电商化则是现代网络技术飞速发展带来的必然趋势和结果。在网络时代，传统农贸市场和电商有机结合不可避免，谁走在前面，谁就会立于不败之地。项目关联性及城区代表性农贸市场项目关联性及城区代表性农贸市场火车站农贸市场总面积达4900平方米，摊位159个，门面32个，外围是私人临街商铺，商铺上是位宅，市场入口的门面和东边的一排门面都是属于市场管理的，租金为4万/年/间（1间=50平方米），五年制合同，租金一年一交，摊位（6平方米/个），03年买的2万~3万/个，现在可卖到10万~30万/个，平均租金为1万~2万/年，靠近里面的摊位租金为5000元/年，里面的门面租金为1万/年，里面做生意的多数是外地人，基本上都是做了十几年的，这个市场可以辐射周边南坪、鸿升等10多个居民小区，服务人口达5万多人，市场生意蛮好，东西齐全，二楼还有百货商场。项目关联性及城区代表性农贸市场芷兰农贸市场总面积达4469平方米（含外围临街商铺），门面180间，摊位80个，只有一半的摊位在营业，现在在全面招租中。入口门面01年买的5000元/个，摊位都是由市场管理的，20~30元/平方米，每3年递增10%，市场辐射周边芷兰、芷竹、金鑫、柳荷、电信新村等13个居民小区近5万人。项目关联性及城区代表性农贸市场盛泽农贸市场总面积达3903平方米，门面和摊位共143个，一楼为农贸市场，二楼为生态绿色食品，三楼为日常生活用品，四楼为电子商务。门面的租金为2000元/月，半年一交，私人的门面是90元/平方米，市场的门面管理费200元/月，售20000元左右/平方米，摊位8万~9万元/个，租300~500元/月。项目关联性及城区代表性农贸市场三闾农贸市场总面积达5700平方米，一层为4000平方米，二层为1700平方米，有一半的摊位未营业，外围门面10万左右/间（1间10平方米左右），租金为5000元/年，中间摊位租金为3000~4000元/年，由市场统一管理。项目关联性及城区代表性农贸市场柳叶湖农贸市场共20个摊位左右，临街门面18万左右（1间=15平方米），租金为5000~10000元/年，中间摊位由市场统一管理，1000元/年，市场不大，中间摊位十个左右，市场辐射周边居民区。新河路农贸市场于2012年投入使用，周边的临街商铺都是私有的，中间的摊位由市场管理，5000~6000元/年，每年递增500元，主要是周边的居民自产自销。PART3项目定位篇：行业前景需求分析盈利模式核心优势如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？根据市场调查显示：常德市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目经营规划，项目独立门面及多摊位少年经营权的销售才有可能找到为市场所接受的推广方式、销售价格。如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？项目地处常德市东城核心，因区域城市东扩，该地区即将形成CLD中心，区域内居住人群将逐渐增多，且高端居住群体逐渐向本区域转移，这对本市场的经营品质提升和经营稳定将非常有利。如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？现在常德市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，尚在概念阶段，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？在兼顾传统模式、电商模式的同时，建议我项目开拓新的亮点和特色，如配套停车场、冷库、临时托儿所、休闲娱乐中心等外围设施，开发银发经济、儿童经济、家庭主妇经济，并由专业团队管理运营，形成与众不同的特色。如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？本项目寻求定位的专业性，唯一性、特色性、超市化经营、农超电对接的产品主渠道，既可保证经营者的收益，又能保证投资者的回报，还能保证消费者的稳定。项目定位湘西北首家一站式高端精品农贸超市关键词：●建立一种新的农贸市场环境：绿色、标准、便捷、舒适、一站式。●在业态规划上导入超市的管理模式而又优于超市的灵活与效率，统一招商、统一经营、统一管理、零售与配送结合。●利用农贸产品及其农超对接的先天优势，规范经营、提升服务品质，建立市场品牌主张及影响力，保证竞争优势和物业的增值。●在产品上突出“快、鲜、活、精、全”的特点。●明价公示，明码标价。●引入有机蔬菜、高端菜品等品类和陈列次序。客户群体分析客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目投资业主——项目经营权业主终端消费群体●项目区域内的居住人群●项目区域辐射半径（1公里）内的消费人群●项目区域内涉及的餐饮商业体及企业团体机关食堂●第一目标群：项目自营商家：即将拆除的甘露寺市场商家；其他市场的现有经营户开设分店、连锁或场地转移；泛常德市区域内的农贸市场经营者置业性新加盟；●第二目标群：投资、经营权业主：专业投资农贸市场的常德投资者、公务员及其家属保值投资；泛常德市区域内的农贸市场投资者；常德市区域房产中小投资者、推广吸引其他投资者。经营业态分析业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；本提案公司专案调查显示：常德市部分现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的现状和可能性（如楠竹山农贸市场）。经营业态分析所以，业态规划必须以市场需求为依据，要把握以下两点：１．终端产品单店销售评估额与既成租金的关系。２．区域终端消费需求及潜在演变和产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。业态布局一楼：传统市场，精准分区：干湿分离、香臭分离。辅以必要的排水、抽风系统。二楼：家庭日用品市场。三楼：整体超市。四楼：电商。注：因空间限制，停车场建议以地下和立体车库为主。配备足够空间的冷藏、冷冻仓库。配置临时托儿所，派专人照看。配备一定的休闲娱乐场所，适当收取管理费用。运营模式集成式实体+数字化配送，常德首创，构建都市疏、果、鲜、特等品类的优雅生活平台，建立长效运营平台，自营或托管为商家统一宣传、统一促销、统一农超对接、项目品牌力打造。为商家提供标准化经营培训服务，增加附加值，增强盈利信心。开展类似商业MALL的餐饮企业会员、公务机关采购会员供应制，吸扩大本项目实体经营影响力。投资分析关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，概率风险极小的投资，与其他房地产投资相比，农贸市场投资有着先天的优势。新型的农贸市场，因其具有稳定的投资回报，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹。农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对经营者及其延伸的投资者来说，有比较可靠的经营与投资回报，当然愿意买。PART4营销策略篇：行业前景需求分析盈利模式核心优势概念引导、模式强化、政策吸引、宣讲促进、活动促成。营销策略：推广策略：高举高打、集中引爆、快速铺开！销售模式●主题式销售，租售同步：1、租后带租约发售；2、售后委托开发商统一招商（返租1-3年）；3、对于投资者：在签订买卖合同的同时需委托物业管理公司统一招商经营。4、鼓励自营者购买，并给予适当优惠；5、入市时机：建议于2017年5月开盘。销售模式●“三步曲”即阶梯式销售：①优势产品摊位（约50%）的销售，快速回笼资金；②赢利产品内铺（