第五讲-房产图测绘

第五讲房产图的测绘§5.1房产图基本知识§5.2房产要素测量§5.3分幅房产图测绘§5.4房产分丘图和分层分户图测绘§5.5房地产变更测量5.1.1房产图的作用5.1.2房产图的范围5.1.3房产图的坐标系统及比例尺5.1.4房产图的分幅及编号5.1.5房产图的精度要求5.1.6房产图的内容§5.1房产图基本知识§5.1房产图基本知识房产图：与城镇实地房屋相符的总平面图，房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。分类：房产分幅平面图（分幅图）房产分丘平面图（分丘图）房产分户平面图（分户图）房产测量草图房产图测绘：在房产平面控制测量和房产调查的基础上，对房产要素的信息进行采集和表述。包括测定房屋平面位置，绘制分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制分丘图；测定权属单元产权面积，绘制分户图。5.1.1房产图的作用（1）房产分幅图的作用房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图以幅绘制。（2）房产分丘图的作用房产分丘图是分幅图的局部图，是反映本丘内所有范围及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。（3）房产分户图的作用房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。（4）房产测量草图的作用5.1.1房产图的作用（1）房产分幅图的测绘范围：包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗邻的居民点。（2）房产分丘图的测绘范围：以房产分区为单元划分进行实地测绘或利用房产分幅图和房产调查表编绘而成。（3）房产分户图的测绘范围：以各户的房屋权利范围为一产权单元，绘制而成的分户图。5.1.2房产图的范围（1）坐标系统房产分幅图应采用国家坐标系统或沿用该地区已有的坐标系统，地方坐标系统应尽量与国家坐标系统联测。（2）测图比例尺房产分幅图城镇建成区一般采用1：500和1：1000比例尺。房产分丘图根据丘大小选择，一般在1：100---1：1000之间。房产分户图分户图比例尺一般为1：200左右。房产测量草图的比例尺5.1.3房产图的坐标系统及比例尺（1）分幅图编码按《房产测量规范》规定为：分幅图采用50cm×50cm正方形分幅；房产分丘图和分层分户图没有分幅的问题；“9+2”连续代码编号：采用数码形式的编号方法。位数：123456789含义：带号Y百X千X百Y十Y个X十X个例：1：2000图幅编码（X：3948km，Y：35126km）完整编码：35139264800简略编码：2648005.1.4房产图的分幅及编号5.1.4房产图的分幅及编号*房产分幅图编号也可以按图廓西南角坐标公里数编号，X在前，Y在后，中间加短线连接。*除正方形分幅与矩形分幅等正规分幅方式和编号方式外，还有按自然街道分幅方式、流水编号方式、行列编号或其它编号方式等。（2）分丘图编码分幅与分幅图相同；图廓西南角坐标注记至小数点后三位；丘号编码（五级编码）。当一幢房屋属多元产权时，应编列户号，编号方式以面对分户门从左至右顺序编号：01，02，…位于第N层是，户号为：N01，N02，…方位：使房屋的主要边线与轮廓线平行，注记北方向边长：实际丈量，注记至0.01m（3）分户图编码（1）分幅图模拟法测绘的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。（平板测图、航摄像片成图、二者数字化）利用已有地籍图、地形图编绘分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。全野外数据采集或解析测量法所测的房产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。采用已有坐标或图件展绘成分幅图时，展绘中误差不超过图上0.1mm。5.1.5房产图的精度要求（2）分丘图（界址点精度）房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下列规定：界址点等级限差（m）中误差（m）一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10△D＝±（mj+0.02mjD）房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。5.1.5房产图的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下列计算的结果：5.1.5房产图的精度要求（1）分幅图控制点行政境界房产区、房产分区界线及编号丘界线及编号房屋（幢号、轮廓线、性质-产别、结构、层数）房屋附属设施及围护物主要街道、地名、单位门牌号道路、水系5.1.6房产图的内容（2）分丘图除分幅图上的要素外，还应包括房屋权界线（墙体归属）房屋建成年份房屋用地面积、建筑面积房屋各边长尺寸、附属结构轮廓尺寸5.1.6房产图的内容（3）分户图房屋产权登记发证的依据，采用表图结合的形式绘制，主要内容有：本户所在的丘号、幢号、结构、层数、层次、产权主、坐落、建筑面积、分摊面积、产权面积房屋层（户）轮廓线、权界线、共有部分、房屋边长指北方向线及概略比例尺5.1.6房产图的内容10.1.3.1分幅图-测量控制点测量控制点是测图的依据，也是以后进行变更测量以及城市建设与管理的依据。因此，应精确的展绘在图上，并注明其点名或点号。10.1.3.1分幅图-行政境界一般只表示区、县、镇的境界线；街道办和乡的境界线可根据需要取舍。两级境界线重合时，保留高一级境界线境界线与丘界重合时，保留境界线境界线跨越图幅时，应在内外图廓之间的断开处标出两侧行政区划的名称10.1.3.1分幅图-丘界线房屋用地的界线应由用地人与相邻用地人来确定明确无争议的，用实线有争议的，用未定丘界线10.1.3.1分幅图-房屋分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓为准墙体凹凸小于图上0.2mm的，装饰性的柱子、垛、加固墙等均不表示临时性的过渡性的房屋，不表示同幢楼房层数不一致时，应绘制分层线，用虚线表示10.1.3.1分幅图-房屋附属设施柱廊檐廊架空通廊底层阳台门顶门墩室外楼梯台阶10.1.3.1分幅图-房屋围护物围墙栅栏、栏杆篱笆铁丝网10.1.3.1分幅图-房产要素房产编号丘号、幢号产别代码房屋结构代码房屋用途代码房屋用地用途代码10.1.3.1分幅图-其他相关要素地形要素地物要素10.1.3.2分丘图的基本内容及表示方法权属要素房屋位置和形状建成年份房屋及用地的面积和边长10.1.3.3分户图的基本内容及表示方法房屋的平面位置及边长房屋权属要素房屋坐落房屋建筑面积分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。一般先测绘分幅图，然后据此测绘或绘制分丘图和分户图。一、房产图测量的内容和要求1、房产图测量的内容（1）界址测量；（2）境界测量；（3）房屋及其附属设施测量；（4）陆地交通、水域测量；（5）其他相关地物测量。2、房产图测量的要求（1）房产界址点测量的精度要求精度分三级，点位误差：±0.02、±0.05、±0.10m（2）房角点测量的精度要求精度等级和限差同界址点。（3）房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求①采用模拟法测绘，地物点相对于临近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；②利用已有地籍图、地形图编绘时，±0.6mm；③全野外采集数据或野外解析测量时，±0.05m；④采用已有坐标或已有图件展绘时，展绘中误差±0.1mm。二、房产图的成图方法及特点1、房产图的成图方法实测成图或编绘成图，先做控制测量，然后再进行碎部测量。（1）平板仪测图：小平板仪配合钢尺量距；（2）航测法测图：全数字化测图；（3）野外数据采集机助成图：全站仪；（4）编绘成图：利用已有地形图、地籍图。1、房产图的特点（1）平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；（2）对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图种要详细的多；（3）对房屋及其房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求比较高；（5）为清楚表示出所需内容，房产图的比例尺较大，1：100～1：500，甚至更大，比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定；（6）变更较快，要及时补测和修改，以确保其应有的现势性。（4）主要内容包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号及各种名称和数字注记等；§5.2房产界址点测量房产界址点，简称界址点或拐点，即房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。在房地产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置。界址点的连线构成房屋用地范围的地界线。界址点的测定精度有高低之分，可分为三个级别：一级－0.02m；二级－0.05m；三级－0.10m1：500－⊙1：1000－○ο界址点测量：根据测区内已布设的控制点，用确定地面点平面位置的各种测量方法，按不同等级界址点的不同精度要求，测定各个界址点的坐标值，并编制坐标成果表。一级、二级界址点采用实测法求其解析坐标。三级界址点可采用野外实测或航测内业加密方法求其坐标，也可从1：500地图上量取坐标。一、界址点的确定、埋设及编号1、界址点的确定：必须由相邻双方指界人到现场指界。2、界址点的埋设混凝土、钢钉、石灰桩、钢棍界址标桩及喷漆标志。3、界址点的编号以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区代码以该公里格网的西南角纵横坐标公里值表示，点的编号在一个编号区从1～99999连续顺编。编号区代码（9位）类别代码（1位3）点的编号（5位）房产图注记中，界址点只注点的编号，前面冠以“J”二、界址点的测量方法1、基本要求（1）一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果；（2）测量精度符合《房产测量规范》的规定。2、界址点测量方法（1）极坐标法：（2）支导线法：（3）各种交会方法：方向线交会法、方向线与直线交会法、距离交会法（4）直角坐标法：（5）线性插点法：大多数界址点都在一条直线上时（6）导线测量法：沿地域边界测一闭合或附合导线（7）量边定角法：有明显线状地物所封闭的多边形房屋用地（8）测定临时测站坐标的方法：界址点很难或无法在已知点设站测全的较大房屋用地，可在其内设置补充测站。后方交会法、自由测站定位法§5.3分幅房产图测绘一、分幅房产图测绘的内容和要求房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图，是测绘房产分丘图和分户图的基础图。分幅图的测绘范围包括城市、县域、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有权登记的范围一致。城镇建成区的分幅图比例尺为1：500；远离城镇的为1：1000；图幅为50×50正方形分幅。主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，突出房产要素和权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权权属界线为重点，准确反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。按照《房产测量规范》有关技术规定进行。分幅图应包括下列内容：（1）行政境界：一般只表示区、县、镇的境界线，街道或乡的境界线根据需要取舍。（2）丘界线：指房屋用地范围的界线，包括共有院落的界线，由产权人指界与邻户认证确定。对于明确而又无争议的丘界线用实线表示；有争议而未定的丘界线用虚线表示。境界线与丘界线重合时，用境界线表示。丘界线的转折点即为界址点（3）房屋及其附属设施：分幢测绘，以房屋四面墙体外侧为界测量，临时性房屋不表示；同幢房屋层数不同，应测绘分界线（虚线）。每幢房屋除按《规范》要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。房角点测量－指对建筑物角点测量，点编号与界址点相同，类别代码为4。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。（4）房产要