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2009.1.13项目定位报告河北大厂报告思路Part1本体概况Part2城市发展趋势下的机会分析Part3区域房地产市场简析与研判Part4基于本体解析的价值分析Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part8规划方案及物业发展建议Part9项目定价策略及推售方案土地位置面积性质用途规划指标要求出让年限日照间距系数容积率建筑密度绿地率夏垫镇政府对面、李大线东侧约21982㎡出让居住低层≤1.1低层≤20%≥30%70年1.74多层≤1.7多层≤28%中高层≤2.0中高层≤25%高层≤3.5高层≤20%本体概况本体概况本案离大厂县区有一定距离，而城区建设较为一般，无高端的商业和住宅项目，支撑本案的相关资源有限。同时，本案周边几无新盘。报告思路Part1本体概况Part2城市发展趋势下的机会分析Part3区域房地产市场简析与研判Part4基于本体解析的价值分析Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part8规划方案及物业发展建议Part9项目定价策略及推售方案城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2019年，北京人均GDP超8000美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。北京所处阶段几个数据:2020年，14亿，城市化率67％，城镇人口9.4亿。2019年底，城镇人口5.2亿。做个减法：9.4-5.2=？2020年以前，增加约4.2亿城镇人口。严控18亿亩耕地（生命线）2019.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来城市化水平达到70%表现：——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土……人口郊区化的三个前提:——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来北京城市发展所处阶段关键特征1城市边缘形成多个新城※城市由单中心向多中心都市演变※产业由于成本的压力，开始外迁※城市大力发展通往城市郊区的便捷交通※在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个侧中心：机场、科学城、港口、产业基地等2经济结构发生变化※城市集中的部门并非直接生产经营有形产品，而是涉及无形产品——信息※二次产业转向郊区※零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区经济社会特征3产生大量的知富阶层※城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层※受过良好教育、综合素质、有生活品位4城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假※城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市※知富阶层依附于城市，又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征城市化郊区化基于客户驱动的郊区化发展模式——2个趋势下的4个驱动模式—主动郊区化—被动郊区化*人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。*具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动本地驱动产业人口驱动私家车驱动主动郊区化的特征：北京城市发展角度下的主动郊区化北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；人群迁移：城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区……中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性年份全国人均GDP北京人均GDP增长率2019年178965604416%2019年140404850512%2019年123364274614%2019年105423685014%2019年939831613—北京地理特征下的主动郊区化趋势北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移•北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。•西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。•南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。•东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。•北京市2019-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。西部生态带东部发展带※北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能力高。※东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础北京的东部区域的城市群先行者【通州】:综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展；【燕郊】:卫星城市，因地理因素吸引第一批客户；【本区域】:将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。报告思路Part1本体概况Part2城市发展趋势下的机会分析Part3区域房地产市场简析与研判Part4基于本体解析的价值分析Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part8规划方案及物业发展建议Part9项目定价策略及推售方案（一）燕郊房地产市场简析与研判河北廊坊燕郊开发区，位于环京津、环渤海经济圈核心，燕郊开发区位于首都东大门，与北京通州区仅一河之隔。距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口60－80万。在交通上规划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。1、燕郊概况住宅产品逐渐向品质化转移2、燕郊房地产发展回顾燕郊的房地产发展基本上始于2019年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主。从2019年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2019年随着东方御景的开发开始。目前已经呈现快速发展的势头。在项目品质上尚待升级换代，但市场已经出现了这种态势。（1）燕郊区域土地供应03-06年房地产年土地供应走势61.3799.6132.86228.60501001502002502019年2019年2019年2019年（存量）区域年土地供应量(单位:万平米)供应量土地供量迅猛市场发展火热,。而07年整个燕郊区域楼盘入市总量达到了300万平方米。资料来源：三河市土地交易网（2）燕郊住宅产品近年价格走势燕郊房价上涨走势图800160024004000550030000100020003000400050006000200220032004200520062007年份房价2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白；2019年，房价也仅仅约1000元/平；2019年至今，房价遥遥而上，均价至5500元/平，部分高端项目甚至7000元/平。但目前房价出现了下行状况。资料来源：三河市房地产交易网站燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10万北京人移民燕郊”的局面。尤其是2019年以来，燕郊住宅市场价格发展迅速。（3）燕郊区域住宅供应价格结构分析样本项目均价3000-400046%4000-500018%5000以上36%3000-40004000-50005000以上燕郊样本总价分布图30万-35万37%36万-45万36%45万以上27%30万-35万36万-45万45万以上燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区项目，生活配套设施相对齐全些，购买客户大多为自住型客群。均价5000元/平米左右，总价在50万左右，多为潮白河区项目，靠近潮白河，景观效果相对较好，购买客户大多为改善型客群。燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。南区潮白河区老城区燕顺路燕灵路京哈高速（102国道）迎宾路迎宾南路北京高端项目区临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。目前，区域内新的土地供应基本已经结束。代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间5000-5500元/平。居住成熟区102国道以北，燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。新项目不多，均为大体量项目，产品类型：小高层、高层板楼为主。新供应土地也不多。代表项目：天洋城、上上城，均价4000元/平左右。待开发区域102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。3、燕郊房地产市场住宅供应现状分析春和双星园起价：2960元/㎡起天洋城起价：3780元/㎡上上城均价：4400元/㎡忆江南均价：4200元/㎡潮白人家均价：5800元/㎡星河皓月均价：5500元/㎡美林湾起价：4999元/㎡新锐时代均价：4999元/㎡纳丹堡起价：4800元/㎡通州区威毕欧溪谷起价：5200元/㎡夏威夷北岸起价：4300元/㎡燕郊板块在售楼盘分布图普罗旺斯均价：4500元/㎡旅游度假别墅区科技文化服务区金融行政区工业区燕京航城起价：3700元/㎡项目名称物业类型销售价格及营销情况星河皓月普通住宅、别墅、花园洋房开盘：2019-06-28，交房：2019-11-01。星河皓月3期在售M组11层板楼，均价5500元/平米现房入住。4期11月22日开盘，现正处在摇号阶段，4期收房时间为2019年，均价3788元/平米。享受9.6折优惠。纳丹堡板楼,高层纳丹堡二期已经售罄，三期2019年5月18日二次开盘销售，本次开盘14、15、16、17、20号楼。三期为14-33层板楼，总套数为1200套，户型面积45平方米一居至189平方米跃层，前期均价5400-6000元/平方米，已经售罄，2009年10月入住。价格：起价4800元/平方米，均价6000元/平方米。美林湾板楼,板塔结合,多层,小高层,高层项目分三期开发，一期由28栋花园洋房组成,全部为一梯两户,首层带庭院,顶层带露台总共825套二期三期为高层景观公寓,18-34层，一梯2-5户，总共3954套目前推出50套限量房，一居60平米，两居89平米，送精装修、送月供30个月，可回购。三期滨景公寓48、52号楼和瞰景公寓53、56号楼正在销售中:滨景公寓48、52号楼为34层板楼，户型面积89平方米至120平方米两居三居，均价5500元/平方米，2019年年底入住。瞰景公寓53、56号楼为11.5层洋房，其中56号楼为88平方米两居、53号楼为110-130平方米三居，均价6600元/平方米，2019年年中入住。55#57#为34层板