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绥德西城大厦住宅商铺招商招租策划方案商铺招商方案商铺销售及招商方案第一部分：项目商业经营规划二、项目主题概念提炼三、商业功能定位四、商铺布局及销售方式建议五、项目商业营运规划第二部分：招商及销售策略一、项目整体营销策略二、项目招商销售总策略三、商业氛围营造四、价格策略及租金预估(略)五、目标商户及客户设定与选择第三部分：销售实施方案目录第一部分：项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，人流量大，周边没有像样的大型超市，利用周边体育场以及绥德第一中学、二康医院的人气，定位于中高档商场。项目概况：项目位于绥德一中斜对面，体育场旁边，附近区域人流量大。二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念.商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气业主的第二客厅，将成为绥德县的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的一中体育场附近，是绥德县具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是绥德的“城市客厅”，一中体育场无疑将带动本片区经济发展，成为人们新的生活聚集地。商铺招商方案主题二：“城市休闲广场”——氛围项目周边有绥德第一中学，体育场时周边市民休闲广场，彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足绥德县休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：功能内容百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子超市日常生活用品餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆娱乐网吧休闲书店、音乐城、文化廊服务美容美发、摄影冲印、健身、足疗保健修理家电维修商务商务服务中心、银行对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。2)特点以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升西城大厦商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于西城大厦楼盘较好，地理位置也非常优越。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。方法二：分割式销售分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)商铺分割的原则主题原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积。特点分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。建议：根据上述分析，我司建议西城大厦商铺采用方式一招商和销售。五、项目商业营运规划(一)项目商业营运规划原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态;3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果;4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面;6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑;8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成;9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯;10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。(二)项目商业营运规划1、统一招商——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。2、“出租过度，最终出售”的收益模式——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整和市场——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;——整和市场空间，进行合理商品布局;——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商;——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;4、合理回报——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售第二部分：招商及销售策略一、项目整体营销策略营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。二、项目招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。三、商业氛围营造——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。四、价格策略及租金预估预计估价月租80元/㎡/月一次性租10年，开发商收益80X2450X12X10=23520000元五、目标商户及客户设定与选择商铺招商方案(3)1、目标商户群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人3、目标商户确定原则√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁;√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则第三部分：销售实施方案一、项目招商目标1、第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;2、第二目标主力店第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。二、招商与销售流程1、目标商户群的确定;2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力;4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境;9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。三、商铺推广方案(一)推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：“您的财富源泉——西城大厦”(二)推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。方式二：特色营销活动A、开盘前1)让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。3)媒体广告B、销售期小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动：商