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深圳市华盛辉实业有限公司深圳市创意产业园调研报告项目研判前言调研简介123运营研究4操作建议5美国创意产业园发展状况——是最早兴起的国家以SOHO创业的形式出现1956年，美国人首次提出了孵化器概念，于是在纽约成立了第一家企业。纽约厂房外迁，宽敞的空间受到艺术家的青睐，最早的创意产业园是以SOHO的形式出现。从1980年到2019年，美国的产业园区数量从12个迅速发展900个以上。文化创意产业的起源北京798——中国最早的创意产业园北京798艺术区位于北京市朝阳区东北部酒仙桥718大院内，是21世纪初在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展起来，以当代艺术为特色的艺术区。北京798艺术区已成为中国文化艺术的展览、展示中心，成为国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。中国文化创意产业的发展概况2019年，深圳市确立了“文化立市”战略。从2019年1月起，深圳市开始以“企业示范基地”、“孵化基地”、“教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地，并为此专门设立了管理部门——深圳市文化产业发展办公室。此外，深圳市还开通了绿色通道，参照《深圳市户籍迁入若干规定》等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。“2019年12月7日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都”称号。（目前已经命名的6个“设计之都”是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、神户和深圳。）这标志着深圳的文化产业园进入快速发展的时代。深圳文化创意产业园的发展背景深圳已建成超过３６个创意产业园，另外成立了华侨城集团、大芬油画村、雅昌企业集团等三个国家级文化产业示范基地。其中，以田面设计之都、ＯＣＴＬｏｆｔ、南海意库、F518最为典型。南山数字文化产业基地、深圳创库、深圳动漫城、深港动漫网游孵化基地、深圳动漫一条街、怡景国家动漫画产业基地、宝安２２艺术区以及中康路８号等一大批创意产业园，成为信息、展览、教育与交流的平台，为园区内的设计师和创意设计企业提供诸如版权和投资咨询等高附加值服务，聚集了大批专业设计师，吸引了大批创意设计企业进驻，显现出明显的集群效应。深圳文化创意产业园发展现状项目研判调研简介前言213运营研究4操作建议5调研目的：为航城项目做市场调研，结合项目具体情况，为项目定位提供市场支持。调研项目：1、怡景动漫创意产业基地2、田面设计之都创意产业园3、世纪工艺品文化广场4、华侨城OCT创意产业园5、深圳动漫园6、深圳设计产业园7、F518时尚创意园8、雁盟酒店文化产业园调研人员：邓铭辉、任小丹、申梅雨调研形式：实地调研、网上资料收集、抽样访问等前言项目研判调研简介321运营研究4操作建议5项目简介1：怡景动漫创意产业基地：位于罗湖怡景路2019号，总建面为4.25万㎡，是以动漫设计为主题的产业园，目前出租率约为80%，经营良好。田面设计之都创意产业园：位于福田田面村，总建面约为3万㎡，是以工业设计为主题的产业园，目前出租率约为80%，经营良好。深圳文化创意园（世纪工艺品文化广场）：位于福田福强路4001号，总建面5.3万㎡，是以工艺品为主题的销售、展示等系列活动文化广场，部分办公楼出租，经营情况一般。华侨城OCT创意产业园：位于南山华侨城原东部工业区，总建面约为5.9万㎡，是以艺术、创意机构为主的产业园，基本租满，经营良好，二期在动工。项目简介2：深圳动漫园：位于南山粤海路，总建面4.3万㎡的“创意、生态、科技、国际”特色的动漫主题产业园区，企业入驻率约为90%，经营良好。深圳设计产业园：位于南山南头城工业区，总建面2.58万㎡，是以工业设计为主题的产业园，经营情况良好。F518时尚创意园：位于宝安西乡宝源路和兴业路之间，总建面约为25万㎡，是集创意办公（工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、新媒体服务、雕塑绘画、音乐等）、旅游住宿、时尚消费、餐饮休闲、展会、演出等于一体的综合型园区，经营良好。雁盟酒店文化产业园：位于宝安西乡流塘前进二路4号，总建面5.6万㎡，是中国首家高端酒店文化用品、酒店艺术品及设备展示、销售、酒店物流配送为一体，酒店文化用品、酒店建筑、装饰、陈列、工艺、礼品创意设计为辅助，集酒店策划定位、运营管理、人才培训、行业高峰论坛、旅游观光等高端服务为一体的体验式酒店文化产业园。怡景动漫创意产业基地：主题：动漫主题规模：建筑面积4.25万㎡业态构成：动漫设计、制作行业+动漫衍生品行业租金水平：80—120元/㎡改造状况：改造地方较少，主要是围墙和停车场配套设施：园区内基本没有，主要依靠周边配套，旁边是罗湖区图书馆及少年活动中心怡景动漫城罗湖区图书馆、少年活动中心临近图书馆及少年活动中心、地铁站口，结合人群特征，以动漫主题吸引青少年的参与，园区动漫企业多部作品在儿童频道播放，社会影响力较大。周边配套：酒楼地铁站口（怡景）冲印、印刷等商务配套餐饮街田面设计之都创意产业园：主题：设计主题规模：建筑面积5万㎡业态构成：工业设计、平面设计等设计公司+产品展厅租金水平：80—100元/㎡改造状况：外立面，以涂鸦画形式突出项目个性配套设施：园区临振华西路有商业街，以餐饮为主，田面村民房起到宿舍的作用。设计感的标志墙体涂鸦，凸显个性突出设计主题，以工业设计、平面设计为“设计之都”的载体，以涂鸦、随性创作等形式传达项目的理念，经营良好，社会影响力较大。周边配套：餐馆汽车护理中心商务配套酒楼主题：工艺品主题规模：建筑面积5.3万㎡业态构成：工艺品、收藏品展销为主+网络及动漫设计行业租金水平：70—110元/㎡改造状况：厂房外立面，新建一座工艺品展厅及休闲区配套设施：以餐饮为主，周边民房起到宿舍的作用。创意园平面图以工艺品、收藏品为切入点，以展示，文化传播，销售为主要功能，主题，起到特定行业集聚地的作用。深圳文化创意园（世纪工艺品文化广场）：周边配套：展厅及休闲区汽车护理中心商务配套酒楼主题：创意主题规模：建筑面积5.9万㎡业态构成：LOFT写字楼+展厅租金水平：150—180元/㎡改造状况：厂房外立面，新建一座工艺品展厅及休闲区配套设施：园区配套以高档餐饮为主，其他配套依托侨城片区内部配套。以创意为切入点，结合“新、特、个性”等特点的产业园，现已建成为融合“创意、设计、艺术”的中国创意产业基地华侨城OCT创意产业园：业态展示：私房菜高档展厅及卖场休闲餐厅艺术创作室创意展示：主题：动漫主题规模：建筑面积4.3万㎡业态构成：动漫制作、人才培养+动漫行业配套（投、融资、行业咨询等）租金水平：70—90元/㎡改造状况：厂房外立面，停车场，公共休闲区地区配套设施：全天候高速宽频上网、餐饮街、办公配套设施深圳动漫园产业园以打造成一座集动漫企业孵化、产品设计制作、产业人才培养、产业投融资和国际人才、资金和技术合作等多功能、大开放、强服务、全创意的动漫产业发展平台为目标深圳动漫园：改造展示：休闲街区建筑外观作品展示室内装修主题：设计主题规模：建筑面积2.58万㎡业态构成：工业设计+产品展厅租金水平：80—100元/㎡改造状况：外立面，公共空间，五栋厂房结合“五行”要素设计，体现设计理念配套设施：园区内配有员工餐厅，周边居民区配套。以服务工业设计行业为核心，打造完整的产业链配套及增值服务需求为导向，传播工业设计创新文化，提升工业企业的整体创新价值为目的的产业园区深圳设计产业园：周边配套：外观改造休闲街区主题论坛设计展览主题：时尚创意主题规模：建筑面积14万㎡业态构成：创意名家1号工作站+创意前岸+当代艺术创作库+品位街+创展中心+前岸艺术酒店租金水平：45—65元/㎡改造状况：厂房外立面，新建前岸艺术酒店配套设施：园区配套以高档餐饮为主，其他配套依托片区内部配套。园区以设计师与艺术家集聚为重点，以建立公共服务平台体系为核心，以创意项目孵化为亮点，最终形成工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、新媒体服务、建筑环境、创意产品孵化及艺术创作为一体的文化创意产业园区。F518时尚创意园：园区展示：园区展示：主题论坛产业展示活动产品展示艺术家创作室群创意展示：主题：酒店文化主题规模：建筑面积5.6万㎡业态构成：酒店用品展示+行业相关租金水平：50—70元/㎡改造状况：外立面，公共空间，宿舍，用品超市，文化展示楼配套设施：园区内配有员工宿舍，周边居民区配套。产业园是集酒店设备用品展示交易、文化展示、文化传播、研发设计、人才培养、新产品发布、行业高峰论坛、行业动态显示、情境体验、旅游观光、市民休闲等为一体的综合服务平台。雁盟酒店文化产业园：园区展示：酒店用品展示园区外观主题论坛酒店用品展示文化创意产业园特点：结合深圳市政府发展文化产业的行业导向利用“三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，调整产业结构，促进经济转型，加快城市更新政府有政策及战略规划的影响及相关扶持措施体量不大，以5万平米左右最多突出一个文化主题，以综合型产业园为主，多元化发展行业均为“低消耗、高产出”新型创意产业经济效益明显提高，租金水平基本实现翻倍项目研判运营研究调研简介423前言1操作建议5鲜明的文化主题明确的产业园定位政府相关政策及扶持措施的落实园区配套完善（与周边片区相融合）行业上、下游衍生行业的配置文化创意产业园运营关键要素：项目华侨城OCT-LOFT华侨城创意文化园南海意库田面创意产业园F518时尚创意园建筑面积10万5万发展状况在旧厂房的载体下向创意产业转型，以艺术、设计类产业为主三洋老厂房改造，以动漫、设计类产业为主厂房、宿舍改造，工业设计为主重在吸引国际创意产业入驻旧工业区改造，以创意设计师与艺术家集聚为重点开发时间20192019201920192019租金水平150-180元/平60-90元/平70-90元/平40-60元/平/月创意产业园租金状况目前以靠办公租赁为主要盈利模式，举办展览，影视拍摄基地等文化传播提供场地，部分产业园以特色餐饮、酒店盈利为重要补充。创意产业园在租金实现与回报上更优原关内普遍在70-150/平米，关外普遍在45-70元/平米设计产业园区盈利模式研究：项目研判操作建议调研简介523运营研究4前言1主题建议发展方向一：“深圳先进制造技术科研产业园”定位：沿着宝安区文化产业发展规划的“先进制造技术”方向，打造一个以先进技术制造研究为主的大型科研产业园，配置科研机构、行业最新信息发布、技术转化中心，展示中心等功能，并以为技术专利交易服务的综合平台。先进制造技术科研科研成果展览专业技术拍卖主题建议发展方向二：“深圳电游文化创意产业园”定位：结合宝安区电子行业发达的实际，打造一个以“电子游戏设计”为主的创意产业园，设置人才培养基地、行业交流论坛、游戏体验中心、衍生行业配套生产等功能一体的服务平台。电子游戏设计电子游戏体验中心人才培训主题建议发展方向三：深圳新型材料文化产业园定位：结合本项目临近“1213”计划的“超材产业中心”项目，打造一个以“新型材料”科研、展示、采购等多种功能的产业园区。新材科研新材展示中心材料采购中心政策研究及操作：具体操作参考以下文件：深圳市华盛辉实业有限公司汇报完毕谢谢